การสร้างผลตอบแทนให้เกิดประโยชน์สูงสุด ดูเหมือนว่าจะเป็นสิ่งสำคัญที่สุดของการลงทุนในทุกรูปแบบโดยเฉพาะการลงทุนในบ้านและที่ดินนะครับเพราะนอกจจากจะให้เช่าและขายได้แล้ว ยังเป็นทรัพยากรที่มีจำกัดที่ทุกๆคนต้องอยากมีไว้ในครอบครองและมูลค่าของมันก็เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆตามประชากรของมนุษย์ ใครที่คิดจะซื้อบ้านต้องอยากรู้ใช่ไหมครับว่า “ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ดี” ดังนั้นเราก็ต้องรู้จักคำว่า “ การประเมินราคาบ้าน ” ใช่ไหมละครับ เพราะฉะนั้นแล้วเราไปดูรายละเอียดกันเลยครับ
บ้านและที่ดิน สร้างเงินตอนซื้อ
การเลือกซื้อบ้านและที่ดินนั้นควรจะซื้อในราคาที่ไม่สูงมากเกินไปเพราะถึงเราจะปล่อยเช่าออกไปแล้วอาจจะไม่ได้กำไรมาการปล่อยเช่าเลยแถมยังมีดอกเบี้ยที่สูงเป็นเงาตามตัวอีก ดังนั้น การประเมินราคา จึงมีบทบาทที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายที่จะสามารถตกลงราคากันได้ในมูลค่าที่ทั้งสองฝ่ายพึงพอใจ
การประเมินราคาบ้าน และที่ดินกับการลงทุน
ถ้าราคาขายและราคาตลาด พุ่งสูงกว่าราคาประเมินแสดงว่าบ้านและที่ดินหลังนั้นเป็นที่หน้าสนใจของใครหลายๆคน แต่ราคานั้นก็ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจอีกเช่นเดียวกัน ดังนั้นการซื้อบ้านและที่ดินควรซื้อในตอนที่เศรษฐกิจกำลังฟื้นตัวเพราะในอนาคตบ้านและที่ดินผื้นนั้นอาจจะทำมูลค่าให้เราได้หลายสิบเท่าเลยที่เดียว
ความจำเป็นในการประเมินราคา
- เพื่อซื้อ ขาย แลกเปลี่ยน
- เพื่อการกู้ยืมเงินให้เครดิต
- เพื่อจ่ายเงินชดเชย
- เพื่อเก็บภาษี
- เพื่อกะประเมินค่าเช่า
- เพื่อประเมินผลประโยชน์
ประเมินราคายังไง
การประเมินราคาที่ได้รับการยอมรับโดยแพร่หลายมีอยู่ 3 วิธี คือ
1.เปรียบเทียบกับราคาตลาด คือการเปรียบเทียบระหว่างสินทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน เช่น บ้นเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรร ที่มีรูปทรบบ้านบางหลังคล้ายๆกัน วิธีนี้นิยมใช่กันมาก กับ บ้านเดี่ยว คอนโด อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก และ ทาวน์เฮ้าส์
2.คิดจากรายได้ คือการนำรายได้ทั้งปีมาหารกับผลตอบแทนที่คุณต้องการเป็นเปอร์เซ็นเท่านี้คุณก็จะได้มูลค่าที่ควรจะลองพิจารณาดู
Ex.หอพักได้ค่าเช่ารายปี 80,000 บาทต่อปี ในอัตราผลตอบแทนที่ต้องการการกำหนด 10% จะได้มูลค่าที่ควรเป็น 80,000/0.10 = 8,000,000 บาท วิธีนี้เหมาะที่จะใช้สำหรับ แฟลต อพาร์ตเมนต์ หอพัก บ้านเช่า และที่ดินเพื่อการเกษตร
3.ต้นทุรทดแทนหรือคิดจากต้นทุน คือการคิดจากต้นทุนการก่อสร้างหักด้วยค่าเสื่อมราคาก็จะได้ราคาประเมินที่เหมาะสมวิธีนี้ถือเป็นวิธีที่มาตรฐานเพราะใช้ในการประเมินทรัพย์สินที่มีการซื้อขายน้อย
สรุปการประเมินราคาทั้งหมดนั้นจะไม่มีสูตรหรือกฎเกณฑ์ที่ตายตัวเพราะบ้านและที่ดินราคาจะดีจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและเวลาบางเวลาอาจจะขึ้นอยู่กับความจำเป็นหรือความต้องการ
ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินสูงหรือต่ำลงจะมีอยู่ 12 อย่าง คือ
1.ลักษณะของที่ดิน หมายถึงที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากันแต่ต่างขนาดนั้นอาจจะให้ราคาที่แตกต่างกันออกไป เช่น ที่ดินในเขตเมืองจะมีราคาสูงกว่าที่ดินนอกเขตเมือง
2.เนื้อที่ของที่ดิน หมายถึงที่ดินที่มีเนื้อที่น้อยกว่าจะขายได้ง่ายกว่าที่ดินที่มีเนื้อที่มากกว่า
3.การปรับปรุงที่ดิน หมายถึงที่ดินที่มีการปรับปรุงแล้วจะมีราคามากกว่าที่ดินที่มีหญ่ารกร้างว่างเปล่า
4.การคมนาคม ที่ดินที่ติดถนนจะมีราคาสูงกว่าที่ดินในซอย
5.สาธารณูปโภค หรือก็คือ ไฟฟ้า น้ำประปา ฯลฯ ถ้ามีครบก็จะมีราคาสูงกว่าตรงที่ยังไม่ค่อยมี
6.สิ่งแวดล้อม ก็คือที่ดินที่อยู่ที่ๆมีการพัฒนาแล้วจะมีราคาสูงกว่าที่ดินที่ยังไม่ค่อยพัฒนา
7.ทำเลที่ตั้งและความนิยม เช่นที่ดินในย่านโรงงานอุสาหกรรม เป็นที่ต้องการสำหรับผู้ประกอบการ
8.ภาระติดพันของที่ดิน หมายถึงการที่เจ้าของที่ดินยังไม่ภาระติดพันกับที่ดินอยู่ ทำให้ราคาต่ำกว่าที่ดินที่ไม่มีภาระติดพัน
9.การใช้ประโยชน์ของที่ดิน หมายถึงที่ดินที่มีการทำประโยชน์แล้วจะมีราคาที่สูงกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์
10.หลักฐานการรับรองสิทธิ กล่าวคือหลักฐานในการรับรองกรรมสิทธ์แต่ละฉบับบนั้นจะต่างกันออกไปราคาก็เช่นกัน ถ้าเป็นหลักฐานการถือครองสิทธ์ชั่วคราบราคาก็จะต่ำกว่าโฉนดที่ดิน
11.เขตเวนคืน หรือที่ดินของทางราชการที่จะนำไปสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แต่จะสร้างแค่บางส่วนเท่านั้นส่วนที่ดินที่เหลืออาจจะมีราคาสูงกว่าเดิม
12.กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่นประกาศกระทรวงมหาดไทย พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และ พระราชบัญญัติผังเมือง เป็นต้น กฎหมายเหล่านี้มีข้อบังคับและข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
