อีกหนึ่งนิติกรรมที่ดิน ที่สามารถไปดำเนินการได้ที่สำนักงานที่ดินก็คือ การอายัดที่ดิน ซึ่งก็คือ การห้ามมิให้ทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดิน เช่น ห้ามมีการซื้อขาย จำหน่ายโอนหรือทำให้ที่ดินเปลี่ยนเจ้าของไปผู้ที่จะขอต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่จะฟ้องบังคับให้มีการจด ทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้
การอายัดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติว่า…
ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน หากมีความประสงค์ที่จะขออายัดที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ให้ทำได้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเห็นสมควรให้รับอายัดไว้ได้ไม่เกินกำหนด 60 วัน นับแต่วันที่ขออายัด โดยให้ผู้นั้นไปดำเนินการทางศาล เมื่อศาลได้มีคำสั่งคำพิพากษาแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการต่อไปตามแก่กรณี
อายัดซ้ำ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
หมายถึง บุคคลคนเดียวหรือต่างคนจะมาขออายัดที่ดินแปลงเดียวกัน ในกรณีเดียวกัน สองครั้งไม่ได้ ตัวอย่าง เช่น นายดำและนายแดงร่วมกันทำสัญญาซื้อที่ดินจากนายฟ้า ต่อมานายฟ้าผิดสัญญา นายดำได้มาขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าว พนักงานเจ้าหน้าที่รับอายัดไว้ 30 วัน เมื่อครบกำหนด 30 วันแล้ว นายดำยังไม่ได้ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งอายัดที่ดิน นายแดงจะมาขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวอีกไม่ได้ เพราะเป็นอายัดซ้ำ
หลักเกณฑ์การอายัดตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
- การยื่นคำขออายัด ผู้ขออายัดต้องยื่นคำขออายัดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่
- ทรัพย์ที่จะขออายัดได้มีเฉพาะแต่ที่ดินเท่านั้น ส่วนอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น ตึก โรงเรือน ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะขออายัดได้ การขออายัดที่ดิน แม้ในที่ดินจะมีสิ่งปลูกสร้าง รวมอยู่ด้วย ก็อายัดได้เฉพาะที่ดินเท่านั้น
- ประเด็นที่ขออายัดจะต้องไม่มีการยื่นฟ้องต่อศาล เพราะการขออายัดตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นการอายัดเพื่อไปดำเนินการทางศาล หากฟ้องศาลแล้วจะมาขออายัดไม่ได้
- ผู้ขออายัดต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดอันอาจจะฟ้องบังคับ ให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินหมายถึง ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดโดยตรง เช่น เป็นผู้มี ส่วนได้เสียในฐานะผู้จะซื้อที่ดิน จากเจ้าของที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นผู้มีสิทธิรับมรดกในที่ดิน เป็นต้น หากเป็นเจ้าหนี้ธรรมดา เช่น เจ้าหนี้ตามสัญญาเงินกู้ จะมาขออายัดไม่ได้
- ผู้ขออายัดนอกจากเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงกับที่ดินแล้ว จะต้องอยู่ในฐานะ อันอาจจะต้องบังคับ ให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ด้วย เช่น อาจฟ้องให้มีการจดทะเบียนขายที่ดิน เป็นต้น
- การพิจารณาสั่งรับ หรือไม่รับอายัด เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจสอบสวนจากหลักฐาน เท่าที่ผู้ขออายัดนำมาแสดง ไม่ต้องสอบสวนเจ้าของที่ดินผู้ถูกอายัด แต่อย่างใด
- เจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับอายัดได้ ผู้ขออายัดจะต้องมีหลักฐานแสดงว่าตนเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน จึงจะสั่งรับอายัดได้ หลักฐานในที่นี้ไม่รวมถึงพยานบุคคล
- การรับอายัดมีกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวการอายัดสิ้นสุดลงทันที และจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้
- ในกรณีที่มีผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่า ได้รับอายัดไว้ โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มี อำนาจยกเลิกการอายัดนั้น
ในการสอบสวนพิจารณาของเจ้าพนักงานว่าจะรับอายัดหรือปฎิเสธไม่รับ เป็นเรื่องที่จะต้องใช้ความระมัดระวังเป็นอย่างมาก เพราะการอายัดเป็นการตัดสิทธิของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดิน ปกติแล้วหลักการพิจารณามีอยู่ว่า สิทธิที่อ้างว่า สิทธิที่อ้างมาเพื่อขออายัดนั้นเกี่ยวกับที่จะบังคับเอาแต่ที่ดินนั้นโดยตรงหรือไม่
ในทางปฎิบัติการขออายัดที่ดินจะต้องทำกระทำก่อนมีการฟ้องร้องต่อศาล ถ้าฟ้องศาลแล้วจะรับอายัดไม่ได้ เว้นแต่ศาลจะสั่งอายัดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง และการอายัดจะกระทำได้แต่เฉพาะที่ดินเท่านั้น โดยที่ผู้ขอจะต้องส่งหลักฐานเอกสารที่จะบังคับให้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน ทั้งนี้ ไม่รวมถึงการขออายัดบ้านเรือน โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างอื่น
โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ให้ญาติพี่น้อง ต้องทำยังไง เสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่