สวัสดีคะ หากจะกล่าวกันถึงความสัมพันธ์ระหว่างแวดวงอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ สำหรับ กู้ซื้อบ้าน และแวดวง การเงิน แล้วนั้น เราคงไม่อาจปฏิเสธความจริงที่ว่า ทั้งสองสิ่งต่างพึ่งพิง และเป็นกลไกขับเคลื่อนซึ่งกันและกัน ความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในฟากหนึ่ง ส่งผลกระทบต่อทิศทางของอีกฟากหนึ่งอย่างมีนัยสำคัญ รวมไปถึงสภาวะ ‘เงินเฟ้อ (Inflation)’ ที่ดูจะเป็นคำที่ผู้วนเวียนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ต่างต้องเคยได้ยินผ่านหูผ่านตากันมาบ้าง แน่นอนว่าการคงอยู่ของสภาวะเงินเฟ้อนั้น เป็นปัจจัยหนึ่งที่ควรถูกนำมารวมในการคิดพิจารณาการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ใดๆ อย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้
สภาวะเงินเฟ้อ คืออะไร
สำหรับเงินเฟ้อหรือ Inflation นั้น หมายถึงการที่ระดับสินค้าหรือบริการในระยะเวลาหนึ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง จนทำให้เกิดสภาวะที่เงินตราในจำนวนหนึ่ง สามารถซื้อหาสินค้าและบริการได้น้อยลง เป็นการสะท้อนถึงอำนาจการซื้อที่ลดลง โดยภาพรวม ซึ่งสาเหตุของการเกิดเงินเฟ้ออาจจะมาได้จากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นการเทียบค่าเงินกับหน่วยมาตรฐานสากล สภาวะอัดฉีดเงินเข้าระบบธนาคารกลางเพื่อลดอัตราการฝืดที่เกินพอดีอย่างควบคุมไม่อยู่ ก่อให้เกิดปริมาณเงินในตลาดสูงกว่าปกติ จนถึงสภาวะร้ายแรงอย่างเช่นโรคระบาด และภาวะสงคราม
ทั้งนี้ สภาวะเงินเฟ้อ ถ้ามองในด้านการเงินและเศรษฐกิจโดยภาพรวมแล้ว ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียแตกต่างกัน อาทิ สภาวะเงินเฟ้อสามารถกระตุ้นการจับจ่าย (เพราะการเก็บเงินเอาไว้เฉยๆ ก็มีแต่จะเสียมูลค่าตามระยะเวลา), การจ้างงานที่เพิ่มขึ้น (มูลค่าเงินเท่าเดิม แต่สามารถจ้างแรงงานเพิ่มเติมได้มากขึ้น) แต่ในทางกลับกัน การจับจ่ายใช้สอยเงินในระบบ ก็อาจจะส่งผลต่อแนวทางการใช้ทรัพยากรและตลาดซื้อขายที่อาจจะไม่ได้คิดคำนวณให้เหมาะสม และก่อให้เกิดผลเสียในระยะยาว
กู้ซื้อบ้าน ในสภาวะเงินเฟ้อให้ผลทางบวกจริงหรือ
แน่นอนว่า ถ้าสภาวะเงินเฟ้อ เป็นปัจจัยที่ทำให้มูลค่าเงินต่ำกว่าที่เป็นจริงแล้ว ใน ภาค อสังหาริมทรัพย์ ทางปฏิบัติก็ควรจะดำเนินมาในครรลองเดียวกัน (มูลค่าเงินที่ลดลง การซื้อขายก็น่าจะทำได้ยาก) แต่ในความเป็นจริงแล้ว สภาวะเงินเฟ้อกลับก่อให้เกิดคุณสำหรับผู้ที่สนใจและมีความพร้อมสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่หลายประการ คือ
1.อสังหาริมทรัพย์คือสินทรัพย์คงค่า และจะมีมูลค่าสูงขึ้นตามเวลาที่ผ่านไป เรียกได้ว่า ยากที่สภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจจะมากระทบได้ง่ายนัก
2.ในสภาวะเงินเฟ้อ ธนาคารกลางสามารถลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้สามารถออกสินเชื่อได้ง่ายขึ้น (ยิ่งดอกเบี้ยคงที่ตามระยะเวลาด้วยยิ่งง่าย ช่วยให้เกิดความคล่องสบายทางการลงทุน)
3.สภาวะเงินเฟ้อ ที่ผู้ประกอบการสามารถจ้างคนเข้าสู่ตลาดแรงงาน จะเป็นอีกหนึ่งตัวกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น
4.และเหนือสิ่งอื่นใด มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อขาด จะมีอัตราที่สูงขึ้น จากค่าแรงและค่าวัสดุที่เพิ่มมากขึ้น อย่างก้าวกระโดด
ด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น จึงไม่น่าแปลกใจนัก ที่เราจะเห็นความคึกคักของแวดวงอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เศรษฐกิจและค่าเงินดูจะสวนทางกันอย่างสิ้นเชิง (โดยเฉพาะโครงการอสังหาฯ ทำเลทองกลางเมือง และเขตเศรษฐกิจ CBD) เพราะเราต้องไม่ลืมว่า อสังหาฯ คือการลงทุนที่มีความคุ้มค่า เมื่อวัดมูลค่าทางด้านเงินในระยะยาว และมันย่อมดีกว่าการนำเงินไปนอนกองไว้เฉยๆ ในธนาคาร ปล่อยให้ค่าเงินลดลงไปอยู่หลายช่วงตัว
แต่กระนั้น ด้วยสภาวะเงินเฟ้อเดียวกันนี้เอง ที่อาจจะกลายเป็นดาบสองคม ขึ้นกับว่าอสังหาฯ ที่คนคนหนึ่งถือครองอยู่นั้น เป็นประเภทใด ดังนั้นก่อนที่คุณจะเริ่ม ‘กล้า’ กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจังหวะของสภาวะเงินเฟ้อ เราอาจจะต้องพิจารณาถึงอีกด้านที่อาจจะเป็น ‘โทษ’ ของเงินเฟ้อในแวดวงอสังหาฯ กันสักนิดหนึ่งเพื่อประกอบการตัดสินใจให้แน่นอนอีกขั้น
เงินเฟ้อ ฝันร้ายแห่งอสังหาฯ ‘ปล่อยเช่า’
แม้ว่าสภาวะเงินเฟ้อจะส่งผลให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก้าวกระโดดแบบโจนทะยาน (ทั้งจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และความต้องการที่เพิ่มขึ้น) แต่ในทางกลับกัน สำหรับใครที่มีอสังหาริมทรัพย์เก็บกินแบบ ปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเพื่อการอยู่อาศัย (เช่น อพาร์ทเมนต์ คอนโดมิเนียม) หรือแบบอาคารพาณิชย์ (เช่น ห้องแถว หรือพื้นที่ค้าขายในอาการพาณิชย์) คุณอาจจะต้องระมัดระวังสภาวะเงินเฟ้อให้จงหนักด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้
-คุณอาจจะต้องอยู่กับอัตราค่าเช่าที่คงตัว ถ้าในหนังสือสัญญาระหว่างคุณกับผู้เช่าไม่ได้ทำข้อตกลงเพื่อการปรับตามระดับดัชนีผู้บริโภค (ซึ่งโดยมากแล้ว มักจะเป็นสิ่งปลีกย่อยที่ถูกมองข้ามเสมอ) และในสภาวะเงินเฟ้อ อัตราค่าเช่าคงตัว มันก็คือความหมายเดียวกับคำว่า ‘ค่าเช่าลดลง’ นั่นเอง
-หรือในกรณีที่หนังสือสัญญามีการทำข้อตกลงชัดเจน ยอมรับกันทั้งสองฝ่าย เกี่ยวกับการปรับอัตราค่าเช่าตามดัชนีผู้บริโภค มันก็อาจจะมีกรณีที่เกิดขึ้นได้แน่ๆ คือ ผู้เช่าอยู่อาศัยบอกเลิกเมื่อครบตามระยะเวลา (จากค่าเช่าที่สูงขึ้นเกินกว่าจะรับไหว) หรือผู้เช่าอาคารพาณิชย์เลิกกิจการเพราะแบกรับภาระค่าใช้จ่ายไม่ไหว และถ้าพวกเขาหนีหาย รายได้ก็เป็นสิ่งที่จะไปพร้อมกัน
-คุณอาจจะบอกกับตัวเองว่า ไม่เห็นเป็นไร ที่ดินของเรา ยังไงราคาก็ขึ้น โปรดอย่าลืมว่า อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า ย่อมต้องมีค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม และค่าใช้จ่ายเพื่อบูรณะให้อยู่ในสภาพที่สมบูรณ์ (หรือเกือบสมบูรณ์) และทั้งหมดนั้น เป็นค่าใช้จ่ายคงตัวที่คุณต้องเจอในทุกๆ เดือน ในของแถมคือ ‘ราคาที่มากขึ้น’ จากสภาวะเงินเฟ้อ รายได้ที่จะเกิดขึ้นก็น้อยลงไปอีก (ยิ่งถ้าคุณต้องผ่อนดอกเบี้ยกับทางธนาคารอยู่ด้วยแล้ว การมีกระแสเงินสดคิดคำนวณสุดท้ายเป็น ‘ติดลบ’ คงไม่ใช่ปลายทางที่คุณชอบแน่ๆ)
แต่ทั้งนี้ ขึ้นกับทำเลของที่ตั้งอสังหาฯ เป็นสำคัญ กล่าวคือ ถ้าที่ตั้งของอสังหาฯ อยู่ในทำเลศักยภาพ สภาวะเงินเฟ้ออาจจะส่งผลกระทบต่อผลประโยชน์ที่จะได้รับจากพื้นที่นั้นไม่มากนัก
เราควรลงทุนอสังหาฯ ในสภาวะเงินเฟ้อหรือไม่
เราคงไม่อาจจะสรุปฟันธงลงไปได้ว่า ในสภาวะเศรษฐกิจถดถอยจนเกิดเงินเฟ้อ (ที่เคยเกิดขึ้น กำลังเกิดขึ้น และ อาจจะ เกิดขึ้น) นั้น อสังหาฯ เป็นทางเลือกและทางรอดที่ absolute หรือชัดเจนตายตัว เพราะอย่างไร รูปแบบเศรษฐกิจทุกแขนงต่างเอื้อหนุนซึ่งกันและกัน และอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นเพียงหนึ่งในทางเลือกที่ดูเข้าท่า ท่ามกลางสภาวะที่มูลค่าของเงินมันดิ่งเหวและลดถอยลงไปในทุกชั่วโมงที่มันนั่งนิ่งอยู่ในบัญชี แต่สุดท้ายนี้ ก็ขอให้จดจำเอาไว้ให้ขึ้นใจ ไม่ว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเงินจะเป็นแบบใด การลงทุนก็ถือเป็นวาระที่กอดรับความเสี่ยงไว้ขั้นหนึ่ง ความระวังคือสิ่งที่ต้องกำกับเอาไว้มิได้ขาด เมื่อนั้น คุณก็จะไม่พลาด ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจชนิดไหน หรืออยู่ในสภาวะเงินเฟ้อหรือไม่ก็ตาม
