สวัสดีค่ะวันนี้เรากลับมาพบกันอีกเช่นเคยโดยในวันนี้เรามี ปัญหาที่ใครหลายๆท่านอาจจะเคยพบเจอนั้นคือ เมื่อเราได้รับการอนุมัติ กู้บ้าน จากธนาคาร โดยธนาคารอนุมัติเงินให้เกินกว่าที่คาดไว้ แต่ดันไม่สามารถแยกตีเช็คส่วนที่เกินให้กับเราได้ เราจะแก้ปัญหานี้ได้อย่างไรเพราะกฎหมายใหม่ ธนาคารไม่สามารถแยกเช็คให้ได้ ดังนั้นเดี๋ยววันนี้เรามาหาคำตอบกันค่ะ ว่าแแนวทางนี้เราจะแก้ปัญหาได้อย่างไร
แนวทางแก้ปัญหา การโอนเงินให้ผู้ขาย ในกรณี ได้อนุมัติวงเงิน กู้บ้าน เกินราคาที่คาดไว้แบบไม่แยกเช็คส่วนเกิน….
โดยปกติแล้วการที่เราจะขอกู้เงินกับทางธนาคารปัญหาการอนุมัติวงเงินกู้บ้านเกินราคานี้จะไม่ค่อยเกิดขึ้นกับบ้านมือ1นั้นก็เพราะว่า ธนาคารจะอนุมัติเงินให้ 100% กับราคาบ้านหรือเรียกง่ายๆว่า กู้ได้เต็มจำนวน ดังนั้นปัญหานี้สำหรับคนซื้อบ้านมือ 1 จะไม่พบปัญหานี้เท่าไร
แต่ปัญหานี้จะพบกับกลุ่มคนที่ทำเรื่องขอกู้บ้านมือสองเป็นส่วนใหญ่นั้นก็เพราะว่า ส่วนใหญ่บ้านมือสองธนาคารจะทำการอนุมัติให้เต็มที่ได้แค่ 90% ดังนั้นช่วนใหญ่กลุ่มคนที่ซื้อบ้านมือสองจึงมักทำการทำสัญญาซื้อขาย เกินกว่าราคาซื้อขายจริง ตัวอย่างเช่นหากบ้านหลังนั้น ตั้งราคาขายอยู่ที่3 ล้านบาท โดยคนขายจะฉบับจริงไว้ราคานี้ และคนที่ต้องการจะขอทำเรื่องกู้ก็จะทำสัญญาซื้อขายอีกฉบับในราคา 3.5 ล้าน โดยจะเอาฉบับนี้ไปยื่นกู้กับทางธนาคารเพื่อให้ได้เงินพอดี 3 ล้าน แต่ปรากฎว่าทางธนาคารอนุมัติให้เต็มจำนวน 3.5 ล้านเท่ากับตอนที่ขอไปนั้นก็เพราะธนาคารตีราคาว่าบ้านหลังนี้ราคา4ล้าน ดังนั้นทำให้เราได้วงเงินเกินจำนวนทำให้ เรากู้ได้เกินจากที่ซื้อขายจริง ๆ มา 5 แสน ทำให้เราไม่สามารถจะจ่ายให้กลับผู้ขายได้โดยตรงเพราะกรณีที่กู้ได้เกินอย่างงี้ ทางผู้ขายจะกลายเป็นโดนภาษีที่ราคาขาย 3.5 ล้าน แทนที่จะเป็น 3 ล้าน หรือเรียกง่ายๆว่าต้องจ่ายภาษีเพิ่มนั้นเอง (จะแยกเช็คมีกรณีเดียวคือผู้ขายติดจำนองอยู่จะสามารถตีแยกเพื่อไปไถ่ถอนกับธนาคารที่ติดจำนองได้ แต่อีกใบนึงเงินส่วนที่เหลือจะตีในนามผู้ขายตามที่ปรากฎในสัญญาเท่านั้นธนาคารไม่ตีให้ชื่อผู้ขอกู้อีกแล้ว) ดังนั้นเมื่อเจอปัญหานี้ มีวิธีง่ายๆแค่3ขั้นตอนดังนี้
1.เริ่มแรกทำเป็นเช็คเงินสด หรือ แคชเชียร์เช็คเท่านั้น ในกรณีที่ผู้ขายบ้านมีเงินนอนในบัญชีที่มากหรือเพียงพอจะซื้อเช็คเงินสดใด้เลย(แคชเชียร์เช็ค หมายถึงเช็คที่ธนาคารเป็นผู้ออกครับ ถ้าของจริงก็ไม่เด้ง เพราะคนต้องเอาเงินไปซื้อ) แต่หากในกรณีที่ผู้ขายไม่มีเงินในบัญชีเพียงพอส่วนต่างถึง วงเงินในกรณีตัวอย่าง 5แสนบาท เราก็ไม่ควรที่จะให้เขารับเช็คธนาคารไป เพราะเราอาจจะต้องรอเคลียร์ริ่งแล้วเค้าเขาถึงจะคืนส่วนต่างให้ อาจจะโดนผู้ขายเชิดเงินหนีไปได้ ดังนั้นควรที่จะนัดผู้ขายไปพบกันที่ธนาคารที่ผู้กู้ยื่นกู้เป็นไปได้ไปสำนักงานใหญ่ของธนาคารนั้นๆเปิดบัญชี แล้วเอาเช็คเข้า และก็ถอนออกมาให้ผู้ซื้อเลย
2.จากนั้นตกลงกับผุ้ขายโดยควรจ่ายคนละครึ่ง โดยสิ่งที่เราจะต้องจ่ายคือ ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน ภาษาธุรกิจเฉพาะส่วนที่เกินและค่าจดจำนอง(ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดจากราคาซื้อขาย โดยปกติผู้ซื้อต้องเสียภาษีเฉพาะในยอดที่เกินแทนผู้ขาย ภาษีเงินได้ คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ่งปกติจะต่ำกว่าราคาซื้อขายทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายเพิ่ม)
3.เมื่อถึงวันโอนเตรียมเงินสดที่จะต้องชำระไปให้พอดี สำเนาทะเบียนบ้าน และบัตรประชาชนของผู้ขายสำหรับทำเรื่องเขียนคำร้องขอโอนสิทธิ์ พอโอนกันเสร็จแล้วพาผู้ขายไปเปิดบัญชีธนาคารที่ข้อกู้ที่สำนักงานใหญ่รวมถึงตัวเราด้วยก็ต้องเปิดบัญชี จากนั้นเอาเช็คเข้าบัญชีผู้ขายจากนั้นโอนส่วนต่างเข้าบัญชีเราได้เลย ที่ไปให้ที่ธนาคารสำนักงานใหญ่ก็เพราะว่าม่ต้องรอเคลียร์ริ่งอีกสามารถได้เงินสดและถอนเงินกันได้เลย
ถ้าทำตามขั้นตอนนี้จะสามารถจบภายในวันนั้นได้เลย เพื่อความเร็วก่อนวันโอนทั้งเราและผู้ขายควรเปิดบัญชีธนาคารทิ้งไว้ก่อนได้เลยเพื่อความรวดเร็วและไม่ยุ่งยาก
สรุปภาพรวมการปล่อย กู้บ้าน กฎใหม่บีบวางดาวน์10-30%
คนกู้บ้านทำใจ แบงก์รับลูกธปท.ตรวจยิบปล่อย สินเชื่อ สกัดเก็งกำไร-หนี้เสีย
