สำหรับผู้ที่ต้องการจะทำการ กู้ร่วมซื้อบ้าน เราต้องรู้เรื่องอะไรบ้างเพราะว่าหากต้องการให้มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์บ้านหลายคนเราจะต้องทำอะไร หรือมีเงื่อนไขข้อกำหนดอย่างไร วันนี้เราไปหาคำตอบกัน
ก่อน กู้ร่วมซื้อบ้าน เราต้องรู้อะไรบ้าง
ปกติธนาคารหลายๆที่จะมีนโยบายกำหนดการสำหรับผู้ที่จะทำการกู้ร่วมซื้อบ้านว่า กรณีกู้บ้านร่วมกันหลายคน จะขอมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคน หรือคนใดคนหนึ่ง สามารถทำได้แต่จะต้องการมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านร่วมกัน ดังนั้นก่อนที่เราจะทำการกู้ร่วม เหล่าผู้กู้ร่วมจะต้องคำนึงถึง 3 ประเด็นหลักๆ ด้วยกัน ดังนี้
เหล่าผู้ถือกรรมสิทธิ์บ้าน จะต้องรับภาระหนี้ร่วมกัน
โดยข้อนี้ถึงเราจะไม่ได้เป็นผู้จ่ายค่าผ่อนบ้านเลยแค่เอาชื่อมาใส่เฉยๆ แต่เมื่อมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในบ้านและนั้นเท่ากับว่าเราได้กลายเป็นผู้กู้ร่วม จะต้องรับภาระหนี้ที่กู้นี้ไปด้วย ทำให้ข้อมูลการเป็นหนี้นั้นจะปรากฏในเครดิตบูโร หากมีการกู้บ้านร่วมกัน ในเครดิตบูโรจะแสดงรายละเอียดว่า ตัวเรามีชื่อกู้ร่วมกับใครบ้างและยังมียอดชำระต่อเดือนเท่าไร
เช่นตัวอย่าง ถ้าเรากู้บ้านราคา 3 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 15,000 บาท หากกู้บ้านร่วมกัน 3 คนเพื่อให้มีชื่อในกรรมสิทธิ์บ้านร่วมกัน เท่ากับว่า ตัวเราจะต้องจ่ายหนี้นี้ร่วมกัน ซึ่งบางธนาคารอาจคิดหนี้เฉลี่ย โดยมองว่าผู้กู้มีภาระหนี้คนละ 5,000 บาท แต่บางธนาคารอาจคิดยอดหนี้คนละ 15,000 บาทเลยก็ได้ ทำให้ เราต้องไม่ลืมว่า เมื่อต้องการกู้ซื้อบ้านสำหรับซื้อเป็นของตัวเอง หรือขอสินเชื่อในอนาคต อาจทำได้ยากขึ้น
เพราะโดยทั่วไปธนาคารจะกำหนดภาระผ่อนหนี้สำหรับผู้กู้แต่ละคนไว้ไม่เกิน 40-60% ของรายได้ต่อเดือน ดังตัวอย่าางว่า ถ้ารายได้เดือนละ 3 หมื่นบาท หากธนาคารคิดภาระหนี้ที่ 40% เท่ากับว่าสามารถมีภาระผ่อนได้สูงสุด 10,000 บาท แต่ถ้าเรามีชื่อเป็นผู้กู้ร่วมบ้านโดยธนาคารคิดภาระหนี้ที่ 1 หมื่นบาท เท่ากับว่า จะเหลือความสามารถในการผ่อนหนี้อีกเพียง 5,000-6,000 บาท อาจมีผลให้ขอวงเงินสินเชื่อได้น้อยลงหรือไม่ได้เลย
เมื่อขายบ้าน ต้องเสียภาษีในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญเท่านั้น
ในกรณีที่ถ้าเราต้องการขายบ้านที่กู้ร่วมกันไม่ว่าจะเป็น พ่อแม่ลูก พี่น้อง สามีภรรยา ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน ยกเว้นคู่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกัน ถ้าจะขายจะต้องได้รับการยินยอมจากทุกคนที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ โดยเมื่อขาย รายได้จากการขายบ้านถือเป็นรายได้ในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล เมื่อขายบ้านได้และเราจะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในวันที่โอนกรรมสิทธิ์กันที่กรมที่ดิน เพื่อนำส่งให้กับกรมสรรพากร และผู้ที่ขายบ้านจะต้องทำการยื่นจดทะเบียนขอเลขผู้เสียภาษีของห้างหุ้นส่วนสามัญต่อกรมสรรพากรด้วย พร้อมนำรายได้จากการขายบ้านมายื่นแบบภ.ง.ด.90 สามารถนำภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมาเครดิตเพื่อขอคืนหรือชำระเพิ่ม
แต่ถ้าหากมีการแบ่งเงินกำไรจากการขายบ้าน เช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่านายหน้า ฯลฯ ผู้ที่กู้ร่วมที่เป็นหุ้นส่วนแต่ละคนต้องจ่ายส่วนแบ่งกำไรนั้นรวมเป็นเงินได้มาตรา 40(8) เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ทำให้กรณีนี้ต้องเสียภาษีในฐานะห้างหุ้นสามัญและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแต่สำหรับคู่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกัน ทางกฎหมายถือเป็นบุคคลเดียวกัน เมื่อขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์บ้านร่วมกัน รายได้จากการขายบ้านจะแบ่งครึ่ง หรือแบ่งตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ โดยไม่ต้องนำรายได้มาเสียภาษีในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญ
ลดหย่อนภาษี จากดอกเบี้ยบ้าน ต้องหารเฉลี่ย
สำหรับการจ่ายดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจากการกู้บ้าน ผู้กู้สามารถที่จะนำไปใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้ตามที่จ่ายจริง สูงสุดคือ 1 แสนบาทต่อปี แต่กรณีกู้บ้านร่วมกัน ดอกเบี้ยบ้านที่เกิดขึ้นให้หารเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ เช่น กู้ร่วม 3 คน ดอกเบี้ยจ่ายทั้งปีอยู่ที่ 6 หมื่นบาท จะสามารถใช้สิทธิลดหย่อนได้คนละ 2 หมื่นบาท โดย2ใน3คนจะสละสิทธิ์เพื่อให้ใครคนใดคนหนึ่งใช้สิทธิคนเดียว หรือมากกว่าอีกคนหนึ่งไม่ได้ รวมถึงการใช้สิทธิลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยบ้านนั้น บ้านหนึ่งหลังจะใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 1 แสนบาทแต่หากดอกเบี้ยบ้านในปีนั้นอยู่ที่ 1.5 แสนบาท โดยสิ่งที่ผู้กู้ต้องรู้คือไม่ใช่ว่ากู้ร่วม 3 คนแล้วจะหาร3 เพื่อใช้สิทธิได้คนละ 50,000 บาท แต่จะใช้สิทธิได้สูงสุดคนละ 33,000 บาทเท่านั้น