ลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยขาย เก็งกำไรมาตั้งนาน แต่ยังไม่เห็นวี่แววของลูกค้าสักที ลองดู 5 เทคนิคที่ Dot Property นำมาฝากกันในวันนี้ดีไหมครับ เผื่อจะช่วยทำให้ขายง่าย ขายคล่องขึ้นกว่าเดิม ว่าแต่จะมีวิธีไหนที่คุณสามารถนำไปปรับใช้ได้บ้างตามไปดูพร้อมๆ กันได้เลย
1. รู้ถึงเทรนด์ผู้บริโภค
เทรนด์ของผู้บริโภคมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนไปอยู่ตลอดเวลา ดังนั้น หากคุณต้องการลงทุนคอนโดให้ขายได้ แนะนำให้ดูเทรนด์ในช่วงนั้นว่าผู้บริโภคให้ความสำคัญกับอะไร เพื่อเลือกลงทุนในอสังหาฯ ที่ใช่และมี Demand ที่ชัดเจน
อย่างเช่น หลังจากการมาของโรคระบาดโควิด-19 ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้เทรนด์ของผู้บริโภคเปลี่ยนไปไม่น้อยเลยครับ โดยเฉพาะเทรนด์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ก็มีแนวโน้มที่เปลี่ยนแปลงไป ผู้บริโภคมีวิธีการเลือกซื้ออสังหาฯ แบบใหม่เพิ่มขึ้น เช่น ให้ความสำคัญกับการเว้นระยะห่างทางสังคม เรื่องนี้มีผลต่อมุมมองผู้บริโภคในการเลือกที่อยู่อาศัยมากกว่าเมื่อก่อน เช่น สนใจการซื้อคอนโดที่มีพื้นที่ส่วนกลางที่เว้นระยะห่างระหว่างกันมากขึ้น เป็นต้น
ลองอ่านเทรนด์ของผู้บริโภคในการเลือกที่อยู่อาศัยหลังจากเกิดโควิด-19 เพื่อเลือกลงทุนคอนโดได้ตรงใจผู้บริโภคมากขึ้นที่ พลิกเทรนด์ตลาดอสังหาฯ 2564 ด้วยการปรับดีไซน์ที่อยู่อาศัยใหม่เอาใจผู้บริโภค
2. ดูความต้องการของตลาด
ควรทำการศึกษาความต้องการในตลาด เพื่อเพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย ด้วยการศึกษาอุปสงค์และอุปทานในตลาดโดยเฉพาะในทำเลของคอนโดเพื่อนำมาใช้เป็นจุดขาย ช่วยดึงดูดและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้ง่ายขึ้น
โดยการเลือกซื้อคอนโดฯ ในโครงการที่มีชื่อเสียงและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ขายออกได้ง่ายขึ้น รวมไปถึงการเลือกลงทุนในระดับราคาคอนโดฯ ที่ตอบโจทย์ความต้องการในตลาดก็จะช่วยเพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้นเช่นกัน
3. รูปแบบการขายคอนโดให้ครบ
รูปแบบการขายคอนโดไม่ได้มีแค่การปิดดีลห้องหลังจากโครงการสร้างเสร็จเท่านั้น แต่ยังมีวิธีการขายอื่นๆ อีก ซึ่งสามารถแบ่งรูปแบบการขายได้เป็น 3 แบบ ดังนี้
-
การขายใบจองคอนโด
ก่อนอื่นมาทำความรู้จักกับใบจองสักเล็กน้อย โดยใบจองคอนโด คือ เอกสารยืนยันความสนใจของบุคคลที่มีต่อคอนโดมิเนียม ใบจองจะเป็นเอกสารที่เป็นหลักฐานแสดงว่ายูนิตที่สนใจจะถูกล็อกไว้สำหรับผู้จอง แต่ไม่ได้หมายความว่าจะมีกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของยูนิตนั้นๆ ซึ่งนักลงทุนสามารถซื้อใบจองมาประกาศขายต่อได้
ซึ่งการขายใบจองนี้ถือเป็นการลงทุนเก็งกำไรระยะสั้นในรูปแบบหนึ่ง โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือผู้ที่จองคอนโดฯ ไม่ทัน หรือพลาดวันเปิดจองและอยากได้โครงการนั้นจริง ๆ ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯ ในทำเลที่มีศักยภาพและตอบโจทย์ของผู้บริโภค เช่น ติดรถไฟฟ้า ราคาดี คุ้มค่าแก่การลงทุน จนทำให้ยอมจ่ายส่วนต่างให้กับผู้ขายใบจองคอนโดฯ ซึ่งส่วนนี้จะถือเป็นกำไรที่ผู้ขายจะได้รับ
ข้อดี-ข้อเสียของการขายใบจองคอนโด
การขายใบจองเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงไม่น้อย เนื่องจากต้องขายต่อให้ได้ก่อนถึงช่วงผ่อนดาวน์ ผู้ขายใบจองคอนโดฯ จึงควรศึกษาปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ซึ่งจะมีส่วนช่วยให้สามารถขายใบจองได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ควรมีเงินสำรองไว้สำหรับการผ่อนดาวน์ 2-3 เดือน ในกรณีที่ยังไม่สามารถขายได้ทันกำหนด ซึ่งนับเป็นต้นทุนที่ต้องคำนวณเพิ่มขึ้นเมื่อประกาศขายเช่นกัน
-
การขายดาวน์คอนโด
โครงการส่วนใหญ่มักเปิดขายตั้งแต่ก่อนการก่อสร้างเพื่อระดมทุน ผู้ที่สนใจซื้อจึงสามารถทำสัญญาจองห้องที่ต้องการได้ทันที โดยผู้จองสามารถผ่อนดาวน์ในระหว่างรอการก่อสร้างจนแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่โครงการกำหนดไว้ ซึ่งถ้าหากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านหรือสนใจไปซื้อโครงการอื่นแทนก็สามารถขายดาวน์ให้กับผู้อื่นไปผ่อนดาวน์ต่อก่อนถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ได้
ข้อดี-ข้อเสียของการขายดาวน์คอนโด
ผู้ขายสามารถเป็นเจ้าของคอนโดฯ ได้โดยชำระค่าจอง ค่าทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละเดือน หากคอนโดฯ ที่มีได้รับความนิยมสูงจะสามารถขายต่อได้ราคาดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือค่าปรับการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อป้องกันการลงทุนขายดาวน์คอนโดฯ เพื่อเก็งกำไร
-
การขายโอนคอนโด
เมื่อผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าผู้ขายอยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า ไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร หรือติดจำนองผ่อนกับธนาคารอยู่ ผู้ขายก็สามารถขายคอนโดของตนเองให้กับผู้ที่สนใจซื้อได้
ข้อดี-ข้อเสียของการขายโอนคอนโด
ข้อดีของการขายคอนโดฯ รูปแบบนี้คือผู้ซื้อจะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น เนื่องจากได้เห็นห้องชุดของจริง และหากเป็นโครงการที่เป็นที่ต้องการในตลาดก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่าให้กับห้องชุดนั้น ๆ นอกจากนี้ การนำเสนอจุดเด่นที่สร้างความแตกต่าง เช่น การตกแต่ง แถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าส่วนกลาง 1 ปี จะช่วยดึงดูดให้ผู้ซื้อสนใจห้องชุดนั้น ๆ มากขึ้น
การขายคอนโดก็เหมือนกับการขายบ้าน คือ การซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์การครอบครองกับกรมที่ดินแล้ว โดยในขั้นตอนการโอน ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายคอนโดฯ, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งในระหว่างรอการขายผู้ที่เป็นเจ้าของจะต้องมีหน้าที่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไปก่อนจนกว่าจะขายออกด้วย
4. เลือกขายให้ถูกประเภท
หากต้องการเก็งกำไรแบบไม่ขาดทุนก็ควรที่จะเลือกลงทุนคอนโดให้ถูกประเภท อย่างเช่น ต้องการลงทุนเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น ไม่ต้องการใช้เงินในการลงทุนมากนัก ก็ให้เลือกลงทุนการขายใบจองหรือขายดาวน์คอนโด แต่ถ้าต้องการลงทุนในระยะยาว แนะนำให้ขายโอน โดยรอเวลาที่เหมาะสมเพื่อขายอีกครั้ง เนื่องจากมูลค่าของคอนโดฯ มีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี
5.วางแผนการขายอย่างรอบคอบ
รู้จักคำนวณต้นทุนอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนจากการจอง ผ่อนดาวน์คอนโดฯ ราคาสุทธิของคอนโดฯ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนที่จะตั้งราคาขายคอนโด โดยควรตั้งราคาอย่างเหมาะสมตามราคาโครงการในตลาด หรือถ้าต้องการขายด่วนก็ควรตั้งราคาต่ำลงมาเล็กน้อย หรือรอจังหวะที่เหมาะสม แต่ทั้งนี้จะขายได้หรือไม่ได้นั้น ก็ต้องดูเรื่องของทำเล ตัวโครงการ และเรียนรู้เทคนิคการขายที่ช่วยทำให้สามารถปิดการขายได้ง่ายมากขึ้นไว้ด้วย
