หลายคนที่กำลังตามหาคอนโดในฝัน แต่พบว่า เป็นโครงการขายดี ไม่มีห้องเหลือหรือไม่มีชั้นที่ต้องการเหลือแล้ว อีกวิธีหนึ่งที่เราจะได้ห้องที่ต้องการคือการไปหาห้องที่ประกาศ ‘ขายดาวน์คอนโด’ แน่นอนว่า นอกจากผู้ซื้อที่ต้องเตรียมข้อมูลต่างๆ สำหรับพิจารณาคอนโดแบบขายดาวน์แล้ว ผู้ขายเองก็ต้องดูเรื่องของการทำสัญญาซื้อ-ขายดาวน์ด้วย
วันนี้ Dot Property เลยอยากจะรวบรวมสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายแบบขายดาวน์ต้องรู้มาให้ในบทความเดียว มาดูกันดีกว่าครับว่า ทางฝั่งผู้ซื้อต้องมี Checklist อะไรบ้างในการเช็กคอนโดที่กำลังจะซื้อ ส่วนทางฝั่งผู้ขายจะต้องตรวจสอบอะไรบ้างก่อนจะทำการขายดาวน์ ไปดูพร้อมกันเลยครับ
ขายดาวน์คอนโด คืออะไร
การขายดาวน์คอนโด คือ การขายบ้านหรือคอนโดที่ทำการซื้อไว้แล้ว แต่ยังผ่อนไม่หมด โดยราคาขายอาจจะเท่ากับเงินที่เจ้าของคอนโดจ่ายไปหรือมากกว่า เนื่องจากการขายดาวน์คอนโดนับเป็นการลงทุนอสังหาฯ รูปแบบหนึ่ง หากเป็นคอนโดในทำเลดี เป็นโครงการที่คนต้องการก็มีโอกาสที่ขายดาวน์ได้ในราคาสูง ส่วนใหญ่จะขายระหว่างคอนโดกำลังก่อสร้าง ซึ่งหลังจากทำการขายไปแล้วผู้ซื้อดาวน์ก็จะมีหน้าที่ผ่อนต่อให้ครบดาวน์แล้วจึงทำเรื่องขอกู้กับธนาคาร หลังจากทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์แล้วจึงผ่อนกับธนาคารต่อให้ครบจำนวนครับ
ผู้ขายคอนโดแบบขายดาวน์จะต้องดูเรื่องอะไรบ้าง?
- ตรวจสอบข้อมูลจากสัญญาขายและใบเสร็จ เพื่อใช้ยืนยันว่าเป็นเจ้าของห้องตัวจริง
- ติดต่อเจ้าของโครงการเพื่อเปลี่ยนชื่อการโอนขายดาวน์
- เตรียมเอกสารต่างๆ ที่โครงการแจ้ง เช่น สำเนาทะเบียนบ้าน, สำเนาบัตรประชาชน
- รอเปลี่ยนชื่อประมาณ 1-2 อาทิตย์
- นัดรับเอกสารกับโครงการ
ผู้ซื้อคอนโดขายดาวน์จะต้องดูเรื่องอะไรบ้าง?
สำหรับฝั่งผู้ซื้อคอนโดแบบขายดาวน์จะมี Checklist ที่คุณต้องรู้ทั้งหมด 3 ข้อ ดังนี้
1. หาข้อมูล
อย่างแรกสุดสำหรับฝั่งผู้ซื้อเลยก็คือ ข้อมูล ไม่ว่าจะเป็นข้อมูลของตัวห้องหรือการจ่ายเงินต่างๆ โดยคุณจำเป็นจะต้องทราบรายละเอียดให้ได้มากที่สุดไม่ต่างจากการซื้อคอนโดมือหนึ่งเลย โดยเราจะขอแยกข้อมูลออกเป็น 2 ส่วน โดยมีรายละเอียด ดังนี้
ข้อมูลห้อง
| ข้อมูลห้อง | สิ่งที่คุณต้องตรวจสอบ |
| ตำแหน่งห้องและหมายเลขห้อง | ตรวจสอบว่าอยู่ชั้นไหน อยู่ส่วนไหนของแปลน เป็นห้องที่คุณต้องการหรือไม่ และอยู่ใกล้พวกลิฟต์ ห้องขยะ ซึ่งอาจจะส่งเสียงหรือกลิ่นรบกวนหรือไม่ด้วย |
| ขนาดพื้นที่ใช้สอย | บางโครงการมีขนาดห้องให้เลือกหลายขนาด ซึ่งขนาดต่างกันนิดเดียวก็อาจทำให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นได้ตั้งแต่ราคาห้อง รวมไปถึงค่าส่วนกลาง ดังนั้น จึงควรตรวจสอบขนาดให้ดีเสียก่อน |
| ทิศ | เช็กตำแหน่งทิศให้ถูกต้องว่าอยู่ทิศที่คุณต้องการหรือไม่ ซึ่งส่วนใหญ่คนมักจะเลือกทิศเหนือ ใต้ หรือตะวันออก เพราะไม่โดนเเดดช่วงเย็นที่ทำให้ห้องร้อน |
| เฟอร์นิเจอร์ที่จะได้รับ และของแถม | ดูว่าห้องที่ได้เป็นแบบ Fully Fitted (ห้องเปล่าหรือมีเฟอร์นิเจอร์ให้บางส่วน) หรือ Fully Furnished (จัดเต็มพร้อมเข้าอยู่) |
| วัสดุของห้อง | ดูว่าเป็นวัสดุแบบไหน กันเสียงไหม และคุ้มค่าที่จะซื้อหรือไม่เมื่อเทียบกับราคาของห้อง |
ข้อมูลเรื่องการชำระเงิน
| ข้อมูลเรื่องการชำระเงิน | สิ่งที่คุณต้องตรวจสอบ |
| ราคาขาย | เป็นราคาที่ประกาศขาย ซึ่งถ้าผู้ขายต้องการบวกกำไรเพิ่ม จะรวมไว้ในราคานี้แล้ว |
| ผ่อนดาวน์มาแล้วกี่งวด | คุณควรทราบว่าผ่อนดาวน์มาแล้วกี่งวด เหลืออีกกี่งวด ผ่อนดาวน์ต่อเดือนเท่าไหร่ เพื่อดูว่าเรามีเงินเก็บพอจะจ่ายให้ผู้ขายในส่วนนี้ หรือมีความสามารถในการผ่อนต่อหรือไม่ |
| ยอดโอนเท่าไหร่ | เพื่อนำมาพิจารณาเทียบกับรายได้ เพื่อนำมาทำเรื่องกู้ธนาคารต่อไป |
| ราคาค่าเพิ่มลดของพื้นที่ | บางห้องอาจมีการสร้างขนาดเกินขึ้นมาจากที่ระบุไว้ เช่น ห้อง 35 ตารางเมตร สร้างเป็น 35.8 ตารางเมตร ดังนั้น จึงต้องทราบราคาราคาเพิ่มลดของพื้นที่ส่วนเกินไว้ด้วย ว่าถ้าเกินมาจะคิดราคาเท่าไหร่ |
| ค่าส่วนกลาง | เพื่อนำมาคำนวณค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายเพิ่มในแต่ละเดือนนอกเหนือจากค่าผ่อนคอนโด |
| วันกำหนดโอน | เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จแล้ว ก็จะพร้อมโอนให้เราเข้าอยู่ได้ ซึ่งเราต้องดูว่าเหมาะกับเราหรือไม่ อย่างเช่น เรารีบเข้าอยู่แค่ไหน |
| ค่าใช้จ่ายในวันโอน | ดูว่ามีรายการอะไรบ้าง และดูว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบส่วนไหนบ้าง เพื่อเตรียมค่าใช้จ่ายไว้ล่วงหน้า (อ่านรายละเอียดค่าใช้จ่ายวันโอนได้ ที่นี่) |
| ชื่อ นามสกุล ผู้ขาย และผู้ซื้อ | ขอชื่อ นามสกุลของผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อใช้ตรวจสอบในสัญญาวางมัดจำ |
2. การวางมัดจำ
เพื่อให้มั่นใจกันทั้ง 2 ฝ่ายว่าเราจะซื้อขายกันแน่ๆ จะต้องทำการวางมัดจำ หลังจากนั้นผู้ขายก็จะไปทำเรื่องขอโอนสิทธิกับทางโครงการให้ ซึ่งก่อนที่เราจะเสียเงินวางมัดจำก็ต้องตรวจสอบเอกสาร และหนังสือจองห้องชุดให้ดี ดังนี้
- ขอดูสัญญาจะซื้อจะขายฉบับจริง เพื่อตรวจสอบว่าสิ่งที่ผู้ขายโฆษณาไว้ตรงกับที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย
- ผู้ขายจะเป็นผู้ทำเอกสารสำหรับวางมัดจำเรียกว่า “หนังสือจองห้องชุด” มาให้เซ็นรับทราบ เพื่อเป็นหลักฐานในการจอง ซึ่งจะทำให้การจองเป็น สัญญาสองฝ่าย มีการกำหนดหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติต่อกัน ไม่ใช่สัญญาฝ่ายเดียวที่ผู้จองมีหน้าที่ต้องปฏิบัติต่อผู้รับจองเท่านั้น
หลังจากนั้นจะเข้าสู่การเซ็นรับโอนสิทธิ ซึ่งในวันนั้นผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินในส่วนที่เหลือให้กับผู้ขาย แต่ก่อนอื่นผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบบันทึกการโอนสิทธิตามสัญญา ว่าเปลี่ยนเป็นชื่อคุณถูกต้องไหม ชื่อผู้ขายให้ถูกต้องตามสัญญาหรือเปล่า ปิดท้ายด้วยการขอการ์ดที่ใช้ในการชำระเงินค่าผ่อนดาวน์ครั้งต่อไป
ในการซื้อ-ขายดาวน์คอนโดต้องละเอียดรอบคอบในการดูเอกสารสัญญากันสักหน่อย ผู้ซื้อก็จะได้คอนโดที่เราหมายตาไว้มาครอบครองอย่างไม่มีปัญหา ส่วนผู้ขายก็จะสามารถปล่อยห้องให้กับผู้ซื้อได้แบบไม่มีตกหล่นหรือมีปัญหาให้ต้องตามแก้กันภายหลังด้วยครับ