หากจะให้กล่าวถึงการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ ที่คุ้นเคยกันตามปกติแล้ว ยังมี “ ขายฝาก ” ที่เป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรามานานแล้ว โดยเฉพาะในสังคมต่างจังหวัด ในทางปฏิบัติแล้ว ธุรกรรม ประเภทนี้มีแง่มุมทางกฎหมายที่ต้องรู้ ต้องเข้าใจ และต้องระมัดระวังอยู่หลายประเด็นด้วยกัน ถ้าละเลยอาจทำให้ผู้กระทำสัญญาประเภทนี้ถูกเอารัดเอาเปรียบได้ง่ายๆ และอาจส่งผลให้ที่ดินและบ้านของท่านเอง ต้องหลุดมือไป
ขายฝาก คืออะไร?
ขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ซึ่งเมื่อขายฝากไปแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อฝาก เพียงแต่มีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝาก อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดกันไว้ ที่จริงแล้วทรัพย์สินทุกประเภทสามารถนำมาขายฝากได้หมด ไม่ว่าเป็น สังริมทรัพย์ หรือ อสังหาริมทรัพย์ ก็ตาม แต่ในบ้านเราที่นิยมทำกันแพร่หลายที่สุด ได้แก่การขายฝากอสังหาริมทรัพย์
ระยะเวลาในการขายฝาก
– สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
– สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์
– การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้ว จะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้
– ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี
ปัญหาและข้อกฎหมายในการขายฝาก
ปัญหาที่มักเจอกันเสมอในเรื่องขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ เมื่อถึงกำหนดเวลาในการไถ่คืนทรัพย์สิน แล้วผู้รับฝากไม่ยอมให้ไถ่คืน กรณีนี้กฎหมายได้เปิดช่องทางให้สามารถนำเงินมาวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์ในจังหวัดนั้น หรือที่นายอำเภอ/ปลัดอำเภอ และใช้หนังสือของเจ้าพนักงานรับฝากเป็นหลักฐานแทนว่าได่ไถ่ตามกำหนดเวลาแล้วซึ่งที่กฎหมายต้องเปิดช่องแบบนี้ไว้ก็เพื่อช่วยคุ้มครองผู้ฝากขายนั้นเอง
กฎหมายยังระบุอีกว่าการขายฝากจะคิดดอกเบี้ยไม่ได้เด็ดขาด จะคิดได้เฉพาะในรูปของสินไถ่หรือราคาไถ่ถอนเท่านั้น ซึ่งแต่เดิมสัญญาขายฝากสามารถตกลงราคาไถ่ถอนทรัพย์สินขายฝากได้ตามใจชอบเป็นจำนวนเท่าไรก็ได้ เนื่องจากไม่มีกฎหมายห้ามไว้เพราะถือว่าไม่ใช่เป็นการคิดดอกเบี้ย เช่นตกลงขายที่ดิน 1,000,000 บาท แต่ตกลงราคาไถ่ไว้ 2,000,000 บาท ภายใน 1 ปี ซึ่งทำให้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะเสียเปลี่ยบมาก
อย่างไรก็ดีตั้งแต่ ตั้งแต่วันที่ 9 เมษายัน พ.ศ. 2541 ได้มีการปรับปรุงกฎหมายเพื่อช่วยคุ้มครองผู้ขายฝากอีกทางหนึ่ง โดยห้ามไม่ให้สัญญาขายฝากมีสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งหมายความว่าที่ขายฝากข้างต้น 1,000,000 บาท เคยกำหนดสินไถ่ 2,000,000 บาท ภายใน 1 ปี นั้น จะต้องลดเหลือร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งจะมีสินไถ่แค่ 1,150.000 บาท
ปัญหาที่มักเกิดขึ้นบ่อยๆจากความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ก็ได้แก่
- เกิดจากการนำ น.ส. 3 ไปเป็นประกันเพื่อขอกู้ยืมเงิน ยิ่งทำหลายๆครั้งเข้า เจ้าเขาเงินก็จะให้เซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจ ซึ่งไม่มีการกรอกข้อความแต่อย่างใด แล้วเจ้าของที่ดินก็จะไปกลอกในหนังสือภายหลังเอง ทำให้เมื่อพ้นกำหนดการขายฝาก ที่ดินก็จะตกเป็นของเจ้าของเงินในที่สุด
- เกิดจากการที่ชาวบ้านมีความจำเป็นต้องใช้เงินอย่างเร่งด่วน จึงไปขอกู้เงินจากเจ้าของเงินโดยตกลงกันที่จะทำการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินกันให้ถูกต้อง ตอนแรกคุยกันว่าเป็นการจดทะเบียนจำนอง เอาเข้าจริงๆ กลับเป็นการจดทะเบียนขายฝากที่ดิน ทำให้เมื่อพ้นกำหนดการขายฝาก ชาวบ้านไม่มีเงินไปไถถอน ที่ดินก็จะตกไปเป็นของเจ้าของเงินในทันที
ในทางกฎหมายแล้ว สัญญาขายฝากกับสัญญาจำนองมีน้ำหนักแตกต่างกันมาก การเปลี่ยนธุรกรรมการขายฝากจะมีผลให้เจ้าของเงินกู้อยู่ในฐานะได้เปรียบลูกหนี้เป็นอย่างมาก ที่เป็นเช่นนี้เพราะสัญญาขายฝากกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อเลย ส่วนสัญญาจำนองกรรมสิทธิในทรัพย์สินยังเป็นของผู้จำนองอยู่ และการจำนองไม่จำเป็นต้องมีการส่งมอบทรัพย์ ส่วนขายฝากทางกฎหมายต้องมีการส่งมอบทรัพย์ ดังนั้นเพื่อความไม่ประมาท เวลาไปจดทะเบียนจำนองควรตรวจสอบและตรวจเช็คให้รอบคอบก่อนจดทะเบียน เพื่อแยกแยะให้ถูกว่าเป็นการจดทะเบียนจำนองหรือเป็นการจดทะเบียนขายฝากกันแน่
ความแตกต่างอีกอย่างหนึ่งอาจสังเกตได้จากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษี กล่าวคือ ขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยผู้ซื้อเป็นผู้ออกเงินค่าธรรมเนียมการขายฝาก เวลาจดทะเบียนและผู้ไถ่ต้อใช้คืนให้กับผู้ซื้อพร้อมกับสินไถ่(อย่างไรก็ตาม คู่กรณอาจตกลงให้ฝ่ายใดใยหนึ่วเป็นผู้ออกเงินก็สามารถทำได้) นอกจากการขายฝากต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนแล้ว ยังมีภาระต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและกรณ์แสตมป์ตามประรัษฎากรอีกด้วย
ส่วนการจดทะเบียนจำนอง ผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราเพียงร้อยละ 1 ตามจำนวนทรัพย์ที่จำนอง อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรทั้งนี้การจำนองไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายส่วนอากรแสตมป์พนักงานเจ้าหนี้ที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานกู้ยืมเงินด้วย โดยผู้ให้กู้มรหน้าที่ต้องชำระ
จะเห็นได้ว่าการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ มีประเด็นด้วยกัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บ่อยครั้งต้องเกี่ยวข้องกับธุรกรรมประเภทนี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งอาจเกี่ยวข้องในฐานะเป็นผู้ซื้อฝาก และหรือในฐานะเป็นผู้ขายฝากก็ได้
วิธีการป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบสำหรับ ผู้ขายฝาก
- อย่าทำสัญญาการขายฝากระยะเวลาอันสั้นมากจนเกินไป ทั้งนี้ระยะเวลาการขายฝากควรสอดคล้องกับความสามารถของท่านในการที่จะหาเงินมาไถ่ทรัพย์คืนได้ บอกเวลาเผื่อเหลือเผื่อขาดไว้ด้วย
- เมื่อขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ขอให้ตระหนักว่าไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องไถ่ถอนภายในกำหนดระยะเวลาเท่านั้น
- อย่าหลงเชื่อว่าถ้าขายฝากหลุดเป็นสิทธิผู้รับซื้อฝากแล้ว ผู้รับซื้อขาดจะยอมให้ซื้อที่ดินคืน บ่อยครั้งผู้รับซื้อฝากให้คำมั่น โดยให้ผู้ขายฝากส่งดอกเบี้ยเป็นประจำ ซึ่งผู้ขายฝากหลงเชื่อส่งดอกเบี้ยเป็นเวลาหลายปี ปรากฎว่าผู้ขายฝากได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้กับผู้อื่นไปนานแล้ว
- หากผู้รับซื้อฝากนัดไถ่ถอนการขายฝากในวันสิ้นสุดสัญญาการขายฝาก การนัดไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดินควรเป็นตอนเช้า ไม่ควรเป็นตอนบ่าย เพราะหากผู้รับซื้อฝากไม่มาตามนัด ผู้ขายฝากจะไม่สามารถนำเงินไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ได้ทัน ที่ดินอาจหลุดเป็นสิทธิจากการขายฝากได้
- หลีกเลี่ยงการขายฝากที่ดินที่ระบุราคาการขายสัญญาไม่ตรงกับที่เป็นจริง เช่น ขายฝากไว้ในราคาจริง 300,000 บาท แต่ผู้รับซื้อฝากให้ระบุในสัญญาขายฝากเป็นเงิน 600,000 บาท โดยบวกดอกเบี้ยอีกเท่าตัว ทำให้เมื่อครบกำหนดไถ่ถอน การขายฝากก็ไม่อาจหาเงินมาไถ่ถอนได้ กลยุทธแบบนี้มักใช้กันมากในหมู่ผู้รับซื้อฝาก ผู้ขายฝากจะต้องเข้าใจว่าราคาที่ระบุในสัญญาการฝากขาย กฎหมายไม่ให้บวกดอกเบี้ยเข้าไปด้วย โดยราคาที่ระบุในสัญญาและจำนวนเงินที่ได้รับไปจะต้องตรงกัน จึงจะป้องกันการหลุดเป็นสิทธิจากการขายฝากได้
ขอขอบคุณข้อมูลดีๆจากหนังสือ “ที่ดิน เล่น ลงทุน ทำเงิน และหากำไรอย่างชาญฉลาด”
การรับมรดกที่ดิน ใครมีสิทธิ และ ต้องเตรียมหลักฐานประกอบอะไรบ้าง?
คอนโดให้เช่า เฮ การคลัง-มหาดไทย แจง จ้ายเท่าอยู่จริง
