ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ต้องถือว่าเป็นปีที่มีความท้าทายในหลายๆ ด้านทั้งเรื่องการเลือกตั้ง ที่ขณะนี้มีความร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง เรื่อง ของเศรษฐกิจโลกที่มีแนวโน้มเติบโตลดลง โดยเฉพาะความกังวลต่อสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ยิ่งทำให้เศรษฐกิจจีนอยู่ในระยะชะลอตัวลง ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แม้ตลาดจะมีการเติบโต โดยเฉพาะในกลุ่มตลาด คอนโด
ที่ผู้ประกอบการทุกค่าย แห่ลงทุนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมทั้งในใจกลางเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการและอยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่งผลให้มาร์เกตแชร์ของคอนโดฯ ไปแชร์ตลาดแนวราบ ทำให้ตลาดอาคารชุดมีสัดส่วนในระบบกว่า 60%
ซึ่งปัจจัยน่าจะมีหลายประเด็น ทั้งการเดินทางที่สะดวก ระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมถึงการอยู่อาศัยของผู้ซื้อ แหล่งงาน ประกอบกับการเข้ามาของชาว ต่างชาติ และนักลงทุน ที่ยังมองว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังเหมาะลงทุนและได้พื้นที่ห้องชุดที่ใหญ่เมื่อเทียบกับห้องชุดเดียวกันในประเทศสิงคโปร์ ฮ่องกง ที่ราคาสูงเป็นหลายเท่า
ทำให้ผู้ประกอบการเร่งขยายพอร์ตลูกค้าต่างชาติ และการเข้ามาของกลุ่มลูกค้า จีน ในช่วงที่เศรษฐกิจของประเทศกำลังเติบโต ได้กลายเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่ เข้ามาลงทุนและซื้อโครงการคอนโดฯ ทั้งแบบโดยตรงและเหมาห้องชุด หรือยก ทั้งอาคาร เพื่อนำไปให้บริการแก่คนจีนที่อาจจะเดินทางมาท่องเที่ยวและหรือมาพักผ่อน เนื่อง จากการลงทุนดังกล่าวในระยะที่ผ่านมา ยังให้อัตราผลตอบแทน(ยิวด์) ที่สูงอยู่
ทั้งนี้ การเติบโตของคอนโดฯ มีส่วนผลักดันให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น ทั้งจากการลงทุนโดยตรงของผู้ประกอบการ และการเข้ามาร่วมทุนของบริษัทต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศญี่ปุ่น ส่งผลให้ผู้ประกอบการ มีโอกาสทางด้านเงินทุนในการพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น และการร่วมทุน(JV) ผู้ประกอบการไทยจะได้ประโยชน์ คล้ายๆ กับการขายที่ดินในพอร์ตให้กับผู้ร่วมทุน ทำให้ผู้ประกอบการจะมีรายได้จากรายการพิเศษ
โดยคอนโดฯในเมือง อิงกับราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่อง ตามข้อมูลจากแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ระบุว่า เมื่อย้อนหลังไป 10 ปี (2552-2561) ราคาที่ดินในย่านใจกลางธุรกิจหลัก ได้แก่ เพลินจิต/ลุมพินี, สุขุมวิท และสีลม/สาทร ปรับขึ้นตามลำดับ โดยเฉพาะเส้นเพลินจิต/ลุมพินี ปี 52 ประมาณ 1.2 แสนบาทต่อตารางวา แต่กลับมาทำสถิติซื้อขายสูงสุดที่ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 61 สร้างความตื่นตระหนกกันไปทั่วตลาด นั่นหมายความว่า โปรดักต์ที่ออกมาจะต้องมีราคาต่อ ตารางเมตร(ตร.ม.) ที่ราคาสูงลิ่ว!
อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่า ความร้อนแรงของโครงการคอนโดฯ จะเริ่มถูก ‘X-ray’ ยิ่งขึ้น ประการแรก สถาบันการเงิน เริ่มกังวลต่อภาวะโอเวอร์ซัพพลาย มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อใหม่รายย่อย ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ(รีเจกต์เรต) สูงกว่า 60% ซึ่งจะมีทั้งจากสถาบันการเงินและตัวผู้กู้ ที่ไม่มีความพร้อม ทำให้ ผู้ประกอบการไม่ว่าจะเป็นแนวสูงและแนวราบ ต้องปรับกลยุทธ์ เพื่อให้ยอด รีเจกต์เรตในแต่ละโครงการลดลง เพราะนั่นหมายถึง ความเสี่ยงทางด้านสินค้าคงค้าง(สต๊อก)ที่จมอยู่ในพอร์ตของแต่ละ ผู้ประกอบการ
ประการที่สอง บทบาทของนักลงทุนจีนที่ลดลง และเรื่องการกู้เงินเกินวงเงิน (cash back) ทำให้ธนาคารแห่งประเทศ ไทย(ธปท.)กังวลต่อสถานการณ์ที่เป็นการสร้างวินัยทางการเงินที่ผิด และอาจจะลุกลาม จึงเป็นที่มาของการประกาศมาตรการ กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (ระดับ Loan-to-Value: LTV) และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (top-up) ซึ่งมาตรการดังกล่าว เรียกว่า กระตุกตลาดอสังหาฯให้ชะลอลง
โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ และกลุ่มนักเก็งกำไร ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.2561 เรียกว่า เหลืออีกไม่กี่เดือน ซึ่งตัวมาตรการ ขีดวงสำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2-3 ต้องวางเงินดาวน์ 20-30% ซึ่งนับเป็นตัวเลขการวางเงินดาวน์ที่สูง ทั้งนี้ จากข้อมูลพบว่า การซื้อคอนโดฯ ในกลุ่มหลังที่ 2 มีสัดส่วนสูงถึง 40% ของยอดขาย
เทกระจาด คอนโด ดึงเงินกลับคืนหนี้แบงก์
ขณะที่ผู้ประกอบการต่างเร่งปรับกลยุทธ์ ออกแคมเปญกระตุ้นยอดขาย เพื่อหวังระบายสต๊อกพร้อมโอนออก ไปให้มากที่สุด ซึ่งแต่ละค่ายงัดกลเม็ด วลีเด็ดๆ มาสร้างแรงกระตุ้นในการตัดสินใจซื้อโครงการ
“ต้องเข้าใจว่า สต๊อกคอนโดฯที่ค้างอยู่ในพอร์ตของแต่ละบริษัท มีมูลค่ามหาศาล และผลกระทบบางส่วนมาจากการนำห้องชุดกลับมารีเซลใหม่ หลังจากไม่ประสบความสำเร็จในการขายลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มชาวจีน และนี้ คือต้นทุนทางการเงิน ที่เกี่ยวข้องกับเจ้าหนี้ ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องเร่งโละคอนโดฯให้มากที่สุด เพื่อดึงเงินสดกลับมาคืนเงินกู้ที่มาพัฒนาโครงการ และยังช่วยลดสต๊อกไม่ให้บวมไปมากกว่านี้ และดีกว่าต้องยืนขาแข็ง” แหล่งข่าวกล่าว
อย่างค่ายพฤกษา กับประโยค “จะขอ ก็รีบขอ! “ที่ให้ส่วนลดสูงสุด 1 ล้านบาท ค่ายออริจิ้นฯน้องใหม่ ไฟแรง กับแคมเปญ” ลดด่วน ขบวนสุดท้าย” เลือก 30 คอนโดฯ ที่ใช่ ผ่อน 0% นาน 3 ปี และที่ทำตลาดได้ร้อนแรง คงจะเป็นค่ายเอพี (ไทยแลนด์) “สวนกระแสให้ฟรี 10 ปี” ให้สิทธิ์ 200 รายแรก ฟรีค่าส่วนกลางเป็นเวลา 10 ปี (พิจารณาตารางประกอบ)
ขณะที่ บมจ.แสนสิริ โดยนายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ ระบุว่า ผลจากแคมเปญ “โปรหมดเปลือก” ซึ่งจัดมาแล้ว 45 วัน หรือ 50% ของวันที่จัดแคมเปญ สามารถทำยอดขายได้ 2,500 ล้านบาท เกินเป้าหมายตลอดทั้งแคมเปญที่ตั้งไว้ที่ 2,000 ล้านบาท
โดยปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการ จัดอีเวนต์โปรหมดเปลือก ที่จัดขึ้นที่แฟชั่นฮอลล์ ชั้น 1 สยามพารากอน 8-10 กุมภาพันธ์ ที่ผ่านมา ที่นำคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่กว่า 18 โครงการ พร้อมส่วนลดพิเศษ เช่น ลดสูงสุดถึง 12 ล้านบาท จนสามารถสร้างยอดขายได้ถึง 800 ล้านบาท และปิด การขายได้ถึง 3 โครงการ ได้แก่ โครงการเดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต, บ้านไม้ขาว ภูเก็ต และดีคอนโด โคโค่ สุราษฎร์ธานี ภายในระยะเวลาเพียง 3 วันที่จัดงาน
ผู้สื่อข่าวรายงาน ในด้านของ ผู้ประกอบการในแต่ละค่าย ก็ได้วาง เป้าหมายในการขายช่วงก่อน LTV อย่างบริษัทออริจิ้นฯ เป้าขายก่อนมาตรการ ตัวเลข 3,000 ล้านบาท บริษัทอนันดาฯ มีสต๊อกขาย 16,000 ล้านบาท บริษัทศุภาลัยฯ มีสต๊อกขาย 11,000 ล้านบาท บริษัทเอสซีฯ สต๊อกพร้อมโอน 11,400 ล้านบาท
นี้เป็นแค่บางส่วนของแคมเปญที่แต่ละค่ายนำออกมาประชัน เพื่อเร่งกระตุ้น ยอดโอน และยิ่งใกล้งวดการบังคับใช้มาตรการ 1 เม.ย.เชื่อได้เลยว่า ความคึกคัก และความร้อนแรงจะยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้น ซึ่งผลของการเร่งโอน ก็อาจจะทำ ให้ตัวเลขของยอดโอนในไตรมาส 1 ปี 62 มีความไม่ปกติ เนื่องจากเป็นการเร่งโอนรับกับมาตรการ
แต่กระนั้นทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ก็คาดการณ์ว่า ตัวเลยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ- ปริมณฑล ทั้งแนวราบและอาคารชุดทั้งปี 62 จะมีปริมาณการโอนไม่ต่ำกว่า 160,000-162,000 หน่วย หดตัวเยอะไม่ต่ำกว่า 11%.
“ต้องเข้าใจว่า สต๊อกคอนโดฯที่ค้างอยู่ในพอร์ตของ แต่ละบริษัท มีมูลค่ามหาศาล และผลกระทบหลักๆมาจากการนำห้องชุดกลับมารีเซลใหม่หลังจากไม่ประสบความสำเร็จในการขายกับลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะในกลุ่มชาวจีน และนี้คือต้นทุนทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับเจ้าหนี้ ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องเร่งโละคอนโดฯให้มากที่สุด เพื่อดึงเงินสดกลับมาคืนเงินกู้ที่มาพัฒนาโครงการ และยังช่วยลดสต๊อกไม่ให้บวมไปมากกว่านี้ และดีกว่าต้องยืนขาแข็ง”
ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา