รู้หรือไม่ คอนโดเพื่ออยู่อาศัย มีอายุกี่ปี

ท่านผู้อ่านเคยถามตัวเองมั้ยว่าพวก คอนโด ที่ตั้งตระหง่านอยู่นี้ถ้าเราจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุนอะไรก็ตามเคยถามตัวเองไหมค่ะว่าเวลาที่เราซื้อไปแล้วคอนโดมันควรที่จะมีอายุการใช้งานกี่ปี หรือว่ามันจะยังอยู่ไปจนถึงรุ่นลูกรุ่นหลานหรือไม่นั้น วันนี้เรามาหาคำตอบกันค่ะว่าอายุคอนโดมิเนียมแบบไหนที่่ควรเลี่ยง และอายุคอนโดส่วนใหญ่มีอายุการใช้งานเท่าไร เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเราไปติดตามกันเลย

คอนโด เพื่ออยู่อาศัยอยู่ได้กี่ปีถึงพัง

ถ้าจะตอบแบบกําปั้นทุบดินเลยคือง่ายๆ ทั้งตัวอาคารภายนอกและภายใน อยู่ที่นิติบุคคลและคุณภาพของคนอยู่ด้วยค่ะว่า สามารถช่วยจัดการ ค่าบำรุงให้เหมือนใหม่ คนอยู่จ่ายไหวและพร้อมที่จะเต็มใจอยากจ่ายไหมหรือไม่ ดูแลไม่ดี 3-5 ปีก็เริ่มโทรมแล้วค่ะ  แต่ถ้าตอบแบบวิศวกรรมการออกแบบ อาคารคอนโด สมัยนี้มีเทคโนโลยีการสร้างที่ทันสมัยถ้ามีการตรวจสอบซ่อมบำรุงที่ถูกต้อง โครงสร้างจะต้องอยู่ได้เกิน 50-100  ปีขึ้นไปเป็นอย่างน้อยโดยสามารถแยกเป็นข้อๆได้ดังนี้ คอนกรีตมีอายุ 50-60 ปี โดยปกติคอนกรีตมันมีอายุนานกว่านั้นนี่นาแต่ถ้าปล่อยให้อาคารขาดการดูแลรักษาอยู่เสมอจนเกิดรอยแตกร้าวไม่ซ่อมแซมดูแลจนทำให้เวลาฝนตกและน้ำรวมไปจนถึงอากาศสามารถที่จะเข้าไปสัมผัสถึงในโครงสร้างชั้นในตัวอาคารได้โดยตรง ก็จะทำให้เหล็กเป็นสนิมจนทำให้คอนกรีตที่หุ้มไว้ก็จะกระเทาะออกก็อาจจะเป็นสาเหตุให้อายุการใช้งานตัวคอนกรีตน้อยลง หรือถ้าเลวร้าย ก็อาจจะทำให้ตึกเกิดการถล่มได้ค่ะ นอกจากนี้สีอาคาร 5-8 ปีหรือเมื่อสีภายนอกเริ่มซีดจางก็ควรทาสีใหม่,กระเบื้องปูพื้น/แกรนิต  60 ปีขึ้นไป  ,เพดาน ยิบซั่มบอร์ด 40 ปีขึ้นไป ,หลังคากระเบื้องคอนกรีต 50-60 ปี, ไม้บันได 45 ปีขึ้นไป ,ถังบำบัด  50 ปีขึ้นไป,สายไฟตามอาคาร  40 ปีขึ้นไป,ไม้เชิงชาย 50, ผนังไม่รวมสี 60 ปีขึ้นไป,สีอาคาร 5-8 ปี,ระบบกำจัดปลวก 3 ปีเมื่อครบกำหนดก็ให้นิติบุคคลจัดการ ,ลูกบิดประตู 30 ปีขึ้นไป ,ชัดโครก/สุขภัณฑ์ในห้องน้ำ  50 ปีขึ้นไป ,เฟอร์นิเจอร์สำหรับคอนโดบ้างโครงการที่มีให้ควรจะมีอายุ20 ปีขึ้นไป

ปัญหาที่ทำให้คอนโดโทรมสาเหตุหลักๆเกิดจากอะไรบ้าง 

ปัญหาที่ทำให้ตึกโทรมสาเหตุหลักๆ โดยส่วนใหญ่ที่อาคารพักอาศัยมันจะอยู่ไม่นาน เพราะมันจะค่อยๆเริ่มขาดเงินดูแลจากคนอาศัยในตัวอาคารเมื่อเวลาผ่านไป นิติบุคคลก็ไม่สามารถจัดการในดูแลตัวอาคารได้ เพราะไม่มีเงินหมุนเวียนมาดูแลรักษาตัวอาคาร ซึ่งจะแตกต่างกับตัวตึกอาคารสำนักงาน ที่จะขายเป็นพื้นที่เช่า เพราะมีเงินหมุนเวียนมาดูแลตลอด จะอยู่ได้นานกว่าค่ะ ดังนั้นสรุปง่ายเลยคือ คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มีหลายเจ้าของทำให้การปรับปรุงของแต่ละเจ้าของไม่เหมือนกัน  ซึ่งเป็นไปตามกำลังทรัพย์ของแต่ละคนอาจจะทำให้อาจจะมีปัญหาในการปรับปรุงในอีกหลายสิบปีข้างหน้า  ดังนั้นเมื่อเริ่มรู้สึกไม่โอเค แนะนำให้ควรทำการขายและไปหาซื้อที่ใหม่ที่ดีกว่าค่ะ

คอนโดแบบไหนที่ควรเลี่ยง สำหรับซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อลงทุนนะ

ลองดูประวัติการสร้างของเจ้าของโครงการนั้นๆ

โดยปกติถ้าคอนโดที่สร้างใหม่ๆเรามองภายนอกอาจจะมองออกอย่าง สิ่งแรกๆเลยคือควรไปมองที่ บริษัทที่สร้าง  ว่ามีผลงานมามากแค่ไหน และแต่ละตัวโครงการมีผลตอบรับจากคนที่ซื้อไปก่อนหน้านี้ดีแค่ไหน มีการจัดการเป็นอย่างไรและคอนโดที่เคยสร้างส่วนใหญ่พอผ่านไป 5-10 ปีแล้วมีปัญหาอะไรตามมาบ้างหรือไม่เป็นต้นค่ะ โดยเรื่องแบบนี้เราสามารถหาคำถามและตอบแบบง่ายๆได้ตามกระดานเว็บบอร์ดในเว็บไซต์แนวอสังหาดังๆได้เลยโดยที่เราไม่จำเป็นต้องออกไปที่ตัวโครงการจริงก็ได้ ว่าตัวโครงการเป็นอย่างไรบ้างนี้คือการตรวจสอบเบื้องต้นค่ะก็ที่เราจะเลือกซื้อคอนโดนั้นค่ะ

ตัวโครงการต้องผ่าน EIA แล้วเท่านั้น

นอกจากนี้ถ้าเราจะเริ่มเจาะลงไปที่รายละเอียดตัวโครงการคอนโดใหม่เราต้องไปดูที่  ตัวโครงการนั้นผ่าน EIA หรือไม่  และไอ้เจ้า EIA คืออะไรละ หรือ Environmental Impact Assessment นั้น คือการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อศึกษาและคาดการณ์ทั้งทางบวกและทางลบของการพัฒนาโครงการหรือกิจการที่สำคัญ เพื่อหามาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบดังกล่าว ซึ่งเกณฑ์ของ EIA  ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำต้องผ่านการประเมินเพื่อให้ดำเนินโครงการต่อไปได้ สรุปสาระสำคัญคร่าวๆ ได้ดังต่อไปนี้

-คอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4000 ตารางเมตรขึ้นไป

-โครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่

ทั้งนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environment Impact Assessment Report) ตามกฎหมายภายใต้พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ 2535 จะเห็นว่า การบังคับใช้มาตรฐาน EIA นั้น มีไว้เพื่อกำกับให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น  พิจารณาโครงการของตนเองเพื่อสิ่งแวดล้อม และผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้นทั้งก่อน ระหว่าง และหลังการก่อสร้างโครงการ ซึ่งในหลักปฏิบัตินั้น ผู้เป็นเจ้าของโครงการจำต้องได้รับอนุญาตจากทาง EIA ว่ามีขั้นตอนที่ได้มาตรฐาน จึงจะสามารถดำเนินการต่อไปได้ (รวมถึงจะต้องมีการประเมินอยู่อย่างสม่ำเสมอ) ทั้งนี้ ถ้าหากโครงการใดๆ ไม่ผ่านการประเมินจาก EIA ก็จำต้องนำกลับไปแก้ไข ปรับปรุง จนกว่าจะได้ผลลัพธ์เป็นที่น่าพอใจ ดังนั้นก่อนที่เราจะเลือกซื้อโครงการอะไรก็ตามก็ควรเลือกโครงการที่ผ่าน EIA แล้วนะค่ะ

รอยร้าวนอกอาคาร ต่างๆ

ในกรณีที่เราจะซื้อ คอนโดมือสอง เรื่องรอยแตกลายงานอกอาคารนี้สำคัญโดยลอยแตกร้าวที่เหมือนรากไม้หรือสายฟ้า ต่างๆที่เราสามารถมองเห็นได้ด้วยตาเปล่านั้นส่วนใหญ่จะเป็นแค่กิดจากปูนที่ฉาบภายนอกแตกเท่านั้น ไม่ได้มีผลกับโครงสร้างแต่อย่างใด นอกจากว่าตัวปูนระหว่างโครงสร้างจะแตกสองฝั่งและเกยกันถ้าเป็นแบบนั้นควรจะหลีกเลี่ยงได้เลยเพราะเราสามารถสันนิษฐานได้เลยว่าน่าจะมาจากตัวโครงสร้างอย่างแน่นอนแต่ถ้าเป็นรอยแตกร้าวนอกอาคารธรรมดาละจะมีปัญหาอะไรมากไหมตอบเลยค่ะว่าเราก็ไม่ควรปล่อยไว้เพราะว่าอาจจะทำให้น้ำซึมเข้าอาคารได้  ดังนั้นสำหรับใครจะขายก็ควรจะฉาบปูนกลบรอยร้าวและทาสีใหม่ใหม่ก่อนก็จะดีมากก็ทำการขายค่ะ

สี และรอยน้ำในอาคาร

เมื่อเราได้มีโอกาศเข้ามาดูตัวโครงการที่เราจะซื้อสิ่งแรกๆที่ควรจะดูเลยคือ รอยน้ำในอาคารว่าน้ำฝนต่างๆนั้นสามารถซึมเข้ามาตามรอยร้าวได้ไหมเราสามารถสังเกตุดูได้ง่ายๆจากสีที่ทาไว้ภายในอาคารถ้าน้ำซึมเข้ามาจะเกิดการลอกบวม หรือวอลเปเปอร์มีอาการบวมลอกค่ะ  ถ้าเราพบรอยเหล่านี้ก็ควรเช็คให้แน่ใจอีกทีว่าเกิดจากสาเหตุใดเป็นหลักดูว่าอันตรายมากไหมและคุ้มค่าที่เราจะเสียเงินซื้อห้องในคอนโดนี้หรือไม่ในกรณีที่เป็นมือสองนะค่ะ แต่ถ้ามือหนึ่งควรจะหลีกเลี่ยงได้เลย

รอยร้าวตรงบริเวณกำแพงและเสาคานกับกำแพง

รอยร้าวตรงบริเวณกำแพงเป็นสัญญาณเริ่มต้นของการทรุดตัวของดิน โดยสาเหตุอาจจะเพราะว่าเสาด้านใดด้านหนึ่งที่เริ่มทรุดตัวแล้วจนทำให้ตัวกำแพงดเกิดรอยร้าวเกิดจากเสาคานกับกำแพงแสดงว่าอาคารมีการทรุดตัวของโครงสร้างหลักที่ค่อนข้างมากแล้ว ดังนั้นถ้าหากรอยแตกถ้าเห็นก่อนซื้อควรจะหลีกเลี่ยงทันที่แต่ถ้าซื้อไปแล้วพึ่งจะเกิดก็ควรรีบจะไปปรีกษาวิศวกรเพื่อมาทำการตรวจสอบโดยทันที่ค่ะ

รอยร้าวจาก คาน และเสา

ปัญหานี้ตัวโครงการคอนโดใหม่ๆจะไม่ค่อยเจอปัญหาแต่จะเจอในกรณีที่เราจะทำการซื้อคอนโดมือสองเป็นหลักโดยสาเหตุนี้เกิดจากข้อต่อระหว่างคานกับเสาหรืออีกสาเหตุจากรอยร้าวที่ตัวเสาและคานนั้นเพราะโครงสร้างหลักภายในมีปัญหาต้องรีบทำการซ่อมโดยเร็วแล้วถ้าปัญหาไม่หนักมากก็อาจจะกับมาเป็นปกติหรือไม่ปกติก็ได้เพราะว่าการซ่อมตัวโครงสร้างหลักภายนั้นซ่อมยากมากจนบางครั้งวิศวกรแนะนำให้ทุบอาคารก็มีมาแล้วดังนั้น เมื่อเห็นหรือพอจะทราบข้อมูล ควรหลีกเลี่ยงทันที่

เป็นยังไงกันบ้างคะ สำหรับเนื้อหาความรู้เกี่ยวกับการหลีกเลี่ยคอนโดมิเนียมที่ไม่น่าซื้อเพื่อมาอยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน หวังว่าเพื่อนๆพอจะได้ความรู้มากขึ้น แล้วพบกันใหม่ครั้งหน้าค่ะ