คู่มือขาย

เมื่อไม่กี่ปีมานี้ มีข่าวที่ค่อนข้างน่าตกใจ เกี่ยวกับจำนวนการถือครองที่ดินในประเทศไทยโดยชาวต่างชาติเป็นจำนวนกว่า 100 ล้านไร่ หรือคิดเป็น 1 ใน 3 ของที่ดินทั้งหมด แน่นอนว่าเรื่องราวดังกล่าว ทำให้เกิดการตั้งคำถามสำคัญที่ว่า ในขณะที่มีกฎหมายเพื่อควบคุมการเข้าถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ แต่เพราะเหตุใดเรื่องราวทั้งหลายยังคงเกิดขึ้นได้อย่างหน้าตาเฉย Credits: Property-report.com แม้มันจะดูน่าเหลือเชื่อ แต่ที่ดินของประเทศไทยหลายส่วนก็ถูกถือครองโดยชาวต่างชาติอย่างผิดกฎหมาย ในแง่นี้ การถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติในลักษณะนี้ เกิดจากการมุดช่องโหว่ทางกฎหมาย ผ่านทางตัวแทนหรือ ‘นอมินี’ ที่ช่วยให้การซื้อขายและถือครองนั้นสามารถเกิดขึ้นได้โดยทางปฏิบัติ และเราจะมานำเสนอเรื่องราวของสามรูปแบบนอมินีที่มักจะถูกใช้กันอยู่เป็นประจำ ไม่ใช่เพื่อให้ท่านผู้อ่านจดจำเอาไปทำตาม หากแต่เพื่อให้ระลึกว่า...

จากบทตอนที่แล้ว ที่เราได้กล่าวถึงการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์กันในภาพกว้าง ที่เราคงไม่อาจปฏิเสธได้ว่ามีความสำคัญต่อขั้นตอนในการทำธุรกรรมต่างๆ อย่างมีนัยสำคัญสำหรับธนาคารพาณิชย์และผู้ขอสินเชื่อ แต่ในแง่ของผู้ที่จะผันสินทรัพย์ของตนเพื่อการขายนั้น ขั้นตอนการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน และเป็นสิ่งที่ไม่อาจมองข้ามไปได้ // ราคาที่ตั้ง =/= ราคาที่แท้จริง แน่นอนว่าการที่ใครสักคนคิดอยากจะขายอสังหาริมทรัพย์ทอดตลาด ก็มักจะมี ‘ราคา’ ที่ตั้งเอาไว้ในใจเป็นตัวกำหนดตั้งต้นไว้แต่แรก ไม่ว่าจะมาจากการวิเคราะห์ การพิจารณาต้นทุนในการสร้าง บัญชีรายรับรายจ่าย ศักยภาพของทำเล บวกลบด้วยความรู้สึกที่มีต่ออสังหาฯ นั้นๆ Credits: nicosteel.com แต่กระนั้น ด้วยสินทรัพย์ทางอสังหาฯ ที่มีอยู่อย่างมากมายในท้องตลาด ผู้ขายก็ต้องระลึกไว้เสมอว่า ไม่ได้มีแค่เพียงตนเองเท่านั้นที่พร้อมจะปล่อยขาย...

ตามหลักการของอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วๆ ไปนั้น หลายท่านอาจจะพอคุ้นเคยกับการ ‘ประเมินสินทรัพย์’ สำหรับผู้ซื้อ ที่จะต้องให้ธนาคารพาณิชย์จะต้องกระทำก่อนอนุมัติสินเชื่อมาบ้าง ไม่มากก็น้อย แน่นอนว่า เหล่านี้ เป็นนโยบายสำคัญที่พึงปฏิบัติกันมาอย่างยาวนาน เป็นขั้นตอนที่ผู้ขอสินเชื่อ และธนาคาร ต่างรับรู้กันดี Credits: atlasaz.com อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนของการประเมิน ก็มีความสำคัญสำหรับฝั่งผู้ขายบ้านอยู่อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับใครที่พร้อมจะปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ทอดตลาด ก็อาจจะต้องทำความเข้าใจกับขั้นตอนของการประเมินอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ความมุ่งหมายสำหรับการขายนั้น เป็นไปตามที่ประสงค์ไว้ได้อย่างครบถ้วน //การหามูลค่า ‘ที่แท้จริง’ การประเมินอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะกล่าวได้ว่าเป็นขั้นตอนและแนวทางปฏิบัติสากลที่ได้ถูกกำหนดเอาไว้...

ทุกๆ สิ่งบนโลกใบนี้ ย่อมดำรงอยู่กับความไม่เที่ยงเป็นธรรมดาสาระ สิ่งที่เคยใหม่ก็ย่อมเก่าตามสภาวะเวลา รวมถึงสินทรัพย์อย่างอสังหาฯ ที่ต่อให้มีการปรับปรุง ซ่อมแซม แก้ไขสักเท่าใด ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงการผุผังที่จะต้องเกิดขึ้นแน่ๆ แล้วไปได้ ซึ่งในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายทอดตลาดนั้น ได้มีการกำหนดให้คิดคำนวณในส่วนของ ‘ค่าเสื่อมราคา’ เอาไว้เพื่อการดังกล่าวไว้อย่างเสร็จสรรพ //อะไรคือ ค่าเสื่อมราคา วิธีคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ จะอ้างอิงจากประมวลรัษฎากร (การประเมินราคาทรัพย์สินทางบัญชี) อันมีใจความสำคัญที่ว่า ‘การหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน ให้คำนวณหักตามระยะเวลาที่ได้ทรัพย์สินนั้น ทั้งนี้ อาคารถาวร จะมีวิธีคิดค่าเสื่อมราคาอาคาร ไม่เกินอัตราร้อยละ...

โอเค ลองนึกภาพตามสถานการณ์ดังต่อไปนี้…คุณมีสินทรัพย์อสังหาฯ ที่ดูดีทีเดียวอยู่ในการครอบครอง คุณไม่ได้มีแผนการที่จะทำอะไรกับมันอย่างจริงจัง คุณเล็งเห็นโอกาสดีจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และคุณตอบตัวเองได้อย่างมั่นใจว่า ‘ขายดีกว่าชัวร์สุด’ แต่แล้วเมื่อคุณตัดสินใจว่าจะ ‘ขาย’ ความมั่นใจใดๆ ที่เคยมีอย่างมากในช่วงเริ่มต้น ก็ดูจะค่อยๆ ลดน้อยถอยลงตามระยะเวลา คุณไม่เข้าใจ คุณสับสน คุณนั่งถามตัวเองว่ามันมีอะไรที่ผิดพลาด อสังหาริมทรัพย์ที่คุณมีมันไม่เหมาะสมหรืออย่างไร ทำไมคนอื่นถึงได้ปล่อยเอาๆ พาลจะคิดว่า คงต้องยกเลิก เอาอาคารไปทำหอพักเก็บกินยาว (หรือเอาที่ดินไปขุดบ่อเลี้ยงกุ้ง) น่าจะเข้าท่ากว่า แต่ก่อนจะเริ่มตีอกชกตัว ลองดู checklist...

แต่ไหนแต่ไร เรามักจะได้ยินเรื่องราวของ ‘แก๊งตกทอง’ อยู่เป็นประจำ นับตั้งแต่โบราณกาลมาจนถึงปัจจุบัน และน่าแปลกทีเดียว ที่แม้จะมีการอธิบายกระบวนการอย่างละเอียดเป็นขั้นเป็นตอน แต่ก็มักจะมีคนตกเป็นเหยื่อของมิจฉาชีพเหล่านี้อยู่อย่างสม่ำเสมอ ไม่เปลี่ยนแปลง Credits: dreamlawyers.com.au ในแง่นี้ เราจะไม่กล่าวโทษใครว่าความโลภเข้าบังตา หรือมองข้ามความปลอดภัยทางทรัพย์สิน เพราะลงว่าถ้าคนจะตั้งใจจะมาหลอก มันก็ย่อมหาวิธีการได้อยู่วันยังค่ำ และอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกหนึ่งแวดวงที่มีความเสี่ยงต่อเหล่าแก๊งฉ้อโกงนี้มาโดยตลอด เช่นนั้นแล้ว มันอาจจะดี ถ้าเราจะจับสัญญาณความผิดปกติของมิจฉาชีพเหล่านี้ ก่อนที่จะตกเป็นเหยื่อรายต่อไป //ก่อนการซื้อขาย ดูให้แน่ใจ ว่าลูกค้าที่คิดว่าใช่นั้นไม่ได้ ‘มั่ว’ การซื้อขายบ้านในประเทศไทย...

จากตอนที่แล้ว ที่เราได้กล่าวกันไปถึงเทคนิคการ Flipping อสังหาริมทรัพย์ อันเป็นกลวิธีที่ใช้เพื่อสร้างมูลค่าให้สินทรัพย์ที่ถือครองในระยะเวลาอันสั้น และเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างสูงในช่วงเวลาที่ผ่านมา แน่นอนว่า แม้จะดูเป็นวิธีที่ทำได้ง่าย ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าในเวลาอันสั้น ด้วยเงินลงทุนที่น้อยที่สุด เกิดเป็นสภาพคล่องที่น่าสนใจ Credits: dealmakerlibrary.com แต่เช่นเดียวกับเทคนิคทางมายากล ที่ทุกสิ่งที่ดูเหมือนง่าย ต่างมีกระบวนการซ่อนอยู่เบื้องหลัง รวมถึง ‘ด้านมืด’ ที่สามารถถูกนำไปใช้ประโยชน์โดยเหล่ามิจฉาชีพผู้ไม่ประสงค์ดี ที่หวังจะกอบโกยในความไม่รู้ของผู้ที่หลงเข้ามาใน ‘บ่วงกล’ แห่งอสังหาริมทรัพย์นี้ //กว่าจะกลายมาเป็น ‘อสังหาฯ มายากล’ ที่เราย้ำไปก่อนหน้า ว่าการ...

ถ้าหากเราได้เคยดูการแสดงมายากลตามที่ต่างๆ กันมาบ้าง ก็คงจะพอนึกภาพออกว่า มันน่าตื่นเต้นขนาดไหน น่าประหลาดใจเพียงใด แน่นอนว่าทั้งหมดนั้น มีเทคนิค มีรูปแบบ และมีการฝึกฝนเพื่อ ‘ลวงตา’ การรับรู้ของผู้ชมในจังหวะที่ดูราวกับจะเป็นจุดบอด ให้ผลลัพธ์ที่เกินจะคาดหมายภายใต้สถานการณ์ที่ไม่น่าจะเป็นไปได้ที่สุดให้เกิดขึ้น กลับมาที่แวดวงอสังหาฯ ที่หลายครั้ง ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ดูเหมือนจะน้อยค่า ไม่น่าเกิดประโยชน์ใดๆ ก็กลับกลายเป็นทำเลทองที่มูลค่าของมันพุ่งทะยานไปสู่จุดสูงที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ไม่ว่าจะด้วยการมาถึงของสาธารณูปโภค จนถึงระบบโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งช่องว่าง ‘ระหว่างทาง’ เหล่านี้เอง ที่เป็นจังหวะลวงตาสำคัญของเหล่าพ่อมดอสังหาฯ กับการ ‘Flipping’...

สิ่งที่ยากในแวดวงอสังหาฯ นอกเหนือจากความพยายามเพื่อให้ได้มาในสินทรัพย์ในช่วงแรก (ที่ก็ยากจนไม่รู้จะยากอย่างไร…) แล้วนั้น การตัดสินใจที่จะ ‘ขาย’ สินทรัพย์อสังหาฯ ในการครอบครองของตนเองนั้น ก็จัดได้ว่าเป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่มากมายไม่แพ้กัน เพราะแม้ว่ามองโดยเผินๆ แล้วเหมือนไม่มีอุปสรรค ซื้อง่ายขายคล่อง ใครๆ ก็ลงมาเล่นในอสังหาริมทรัพย์กันอย่างเป็นล่ำเป็นสัน แต่เหนือจากปริมาณแล้วนั้น ‘จังหวะ’ ใดที่ควรจะขาย เวลาไหนที่ควรปล่อย ก็ยังเป็นสิ่งที่มีความสำคัญ และไม่สามารถมองข้ามไปได้ แต่แม้จะมีตัวแปรที่ต้องถูกนำมาคำนวณในการคิดอยู่มากมาย เราอาจจะพอสรุปเป็นสาระสำคัญง่ายๆ สำหรับจังหวะเวลาที่ ‘ใช่’ สำหรับการขายบ้านได้ดังต่อไปนี้ //ดอกเบี้ยทะยานเกินกว่าจะรับได้...                ...

ท่ามกลางยุคสมัยปัจจุบัน ที่ทุกสิ่งถูกขมวดรวมเข้ามาอยู่ในศูนย์กลางอย่างกรุงเทพมหานคร คุณอาจจะเป็นคนหนึ่ง ที่ต้องลาจากถิ่นฐานของตนเอง เข้ามาแสวงหาโอกาส ไม่ว่าจะทั้งการงาน การศึกษา หรือการใช้ชีวิต แน่นอนว่า ด้วยค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำไมทางเลือกของรายได้นั้น ต้องถูกนำมาคิดคำนวณรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับใครที่มีอสังหาริมทรัพย์ในครอบครอง การตัดสินใจ ‘ขาย’ สินทรัพย์นั้นๆ เพื่อเอาเงินมาบำรุงชีวิตที่คุณต้องใช้อยู่ทุกเมื่อเชื่อวัน อาจจะเป็นทางเลือกที่ดูเข้าท่ากว่า อย่างไรก็ตาม ถ้าสินทรัพย์ที่ว่านั้น อยู่ในสถานที่อันห่างไกลแบบที่เรียกว่า ‘ไกลปืนเที่ยง’ จะทำอย่างไร? เราก็ขอแนะนำเทคนิคเล็กๆ...