คู่มือขาย

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้นเป็นสิ่งที่สำคัญมาก เนื่องจากสามารถช่วยในการตัดสินใจซื้อ-ขายทรัพย์สินได้อย่างถูกต้องหากเรามีที่ปรึกษาที่ดีสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อให้สามารถขายได้ หากตั้งราคาไม่เหมาะสมก็จะเป็นอุปสรรคต่อการขายทรัพย์สิน ซึ่งมูลค่าของทรัพย์สินนั้นจะขึ้นอยู่กับปัจจัยแต่ละอย่าง ยกตัวอย่างเช่น ที่ตั้งของตลาด –เป็นปัจจัยที่สำคัญ หากตลาดตั้งอยู่ในบริเวณที่มีการคมนาคมที่สะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวก ราคาของทรัพย์สินก็จะเพิ่มมากขึ้นเนื่องจากอิทธิพลจากบริเวณที่ตั้งของตลาด อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน –เนื่องจากในแต่ละช่วงเวลา อัตราดอกเบี้ยจะมีการปรับขึ้นหรือลดลง ดังนั้นควรตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยให้ถูกต้อง เพื่อที่เวลาประเมินราคาทรัพย์สินออกมาแล้วจะมีประโยชน์อย่างยิ่ง ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินมีหลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือที่พักประเภทอื่นๆ ดังนั้นราคาของทรัพย์สินจะขึ้นอยู่กับประเภทด้วยเช่นกัน หากเป็นบ้านเดี่ยวอาจมีราคาที่สูง แต่หากเป็นห้องพักขนาดเล็กก็จะมีราคาที่ถูกลงเมื่อเทียบกับราคาบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ ดูราคาของคุณสมบัติที่มีความคล้ายคลึงกันในพื้นที่ – ในพื้นที่แต่ละพื้นที่จะมีอสังหาฯที่หลากหลาย ดังนั้นลองมองหาทรัพย์สินที่มีคุณสมบัติคล้ายคลึง...

ภาพถ่ายของบ้าน เป็นสิ่งแรกที่สามารถสร้างความประทับใจให้กับผู้ที่กำลังมองหาบ้าน เนื่องจากมันสามารถนำเสนอมุมมองที่สวยงามและบริเวณต่างๆภายในบ้าน ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น นี่เป็นเคล็ดลับเล็กๆน้อยๆที่จะช่วยให้การถ่ายภาพบ้านดูดีขึ้นและช่วยให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น แสง – แสงเป็นสิ่งสำคัญที่ช่วยให้ภาพถ่ายของคุณดูดี ไม่ว่าจะเป็นแสงธรรมชาติหรือแสงจากหลอดไฟ อย่างไรก็ตามต้องแน่ใจว่ามีแสงเพียงพอในการที่จะถ่ายภาพพื้นที่ส่วนต่างๆของบ้าน เพื่อให้มันออกมาสวยงาม ง่ายต่อการตัดสินใจของผู้เลือกซื้อบ้าน ความสะอาด – ก่อนถ่ายภาพควรตรวจสอบให้แน่ใจว่า พื้นที่ต่างๆที่ต้องการถ่ายภาพนั้นสะอาด ปราศจากขยะหรืออุปกรณ์ต่างๆที่วางอยู่อย่างไม่เป็นระเบียบ เนื่องจากหากมันไม่เป็นระเบียบอาจทำให้ภาพถ่ายของคุณออกมาดูแย่และไม่น่าสนใจ ทำให้ภาพดูน่าตื่นเต้น – ลองปรับเปลี่ยนมุมมองการถ่ายภาพ หรือจัดองค์ประกอบต่างๆให้ดูแปลกตา ก็สามารถสร้างความตื่นเต้นให้กับผู้ชมภาพถ่ายและอาจช่วยในการดึงดูดความสนใจได้เช่นกัน ไม่บิดเบือน – ภาพถ่ายของคุณต้องไม่บิดเบือนไปจากความจริง เนื่องจากหากภาพถ่ายของคุณบิดเบือนจากสถานที่จริงมาก เมื่อผู้ซื้อไปเจอสถานที่จริง...

หลังจากได้ทำความเข้าใจของความหมายของการฟลิบในแง่ของผู้ขายที่ต้องการทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ไม่โดยการซื้อบ้านเก่าเพื่อการทำกำไรโดยเฉพาะเรียกได้ว่าเป็นวิธีการลงทุนของผู้ขายมืออาชีพ การฟลิปแบบรีไฟแนนซ์แล้วปล่อยเซ้งจึงเหมาะกับผู้มีสายตายาวไกลซึ่งมองออกว่าบ้านที่เล็งนั้นมีแนวโน้มว่าจะสร้างกำไรได้อย่างดีในอนาคต กลยุทธ์นี้คือการเลือกซื้อบ้านเก่าที่มีการจัดปรับปรุงเน้นให้ได้ตามต้องการของตลาด เช่น การรีโนเวตบ้านเก่าในแหล่งชุมชนหนาแน่นให้กลายเป็นอาคารพาณิชย์หรือลักษณะของโฮมออฟฟิศที่สามารถทำบริษัทเล็กๆ หรือเปิดกิจการค้าขายได้ จากนั้นผู้ลงทุนก็จะนำไปเข้ารีไฟแนนซ์บ้านซึ่งจะทำให้ผู้ลงทุนได้รับการประเมินราคาใหม่ ซึ่งผู้ลงทุนนั้นจะต้องการได้ผ่อนต่องวดในราคาที่ต่ำ ดอกเบี้ยที่ต่ำหรือคงที่ เรียกได้ว่าเป็นการซื้อบ้านที่ใช้การลงทุนน้อยหรือแทบไม่ต้องใช้เงินลงทุนเลยก่อนจะนำไปขายในลักษณะLease Option หรือขายในลักษณะการให้เช่าพร้อมสิทธิการซื้อ ซึ่งจะเก็บค่าเช้าที่สูงกว่าปกติ ปล่อยขายได้ง่ายคนซื้อจะตัดสินใจซื้อได้ง่ายเพราะวิธีนี้จะตอบโจทย์ของการใช้เงินลงทุนที่มีจำกัดได้เป็นอย่างดี เพราะสามารถเช่าเพื่อเก็บเงินมาซื้อสิทธิการซื้อและผ่อนชำระต่อได้

ทันทีที่ตัดสินใจขายบ้านสถานะของเจ้าของบ้านจะเปลี่ยนมาเป็นพ่อค้าหรือแม่ค้าที่ต้องการให้บ้านซึ่งก็คือสินค้าในมือนั้นขายให้ได้ราคาดีที่สุดเท่าที่จะทำได้ ด้วยความที่บ้านนั้นเป็นสินค้าที่ราคาค่อนข้างสูง และนับเป็นการตัดสินใจที่อาจมีผลไปตลอดชีวิตสำหรับบางคน ผู้ขายที่จะประสบความสำเร็จขายบ้านราคาดีต้องเตรียมพร้อมทั้งผู้ขายและบ้านในเวลาเดียวกัน โดยหากบ้านติดภาระหนี้สินใดควรเริ่มติดต่อสถาบันการเงินเพื่อไถ่ถอนให้เรียบร้อย ที่สำคัญผู้ขายจะต้องหาข้อมูลต่างๆสำหรับผู้ซื้อ ไม่ใช่แค่หาข้อมูลสำหรับตนเอง เพราะการที่ผู้ขายมีข้อมูลครบถ้วนก็สามารถอธิบายให้ผู้ซื้อเข้าใจถึงตอนต่างๆได้อย่างมีเหตุผลและน่าเชื่อถือ และสามารถเรียกความเชื่อมั่นได้เพราะผู้ซื้อจะเห็นภาพรวมทั้งหมดและจะนำมาซึ่งความไว้ใจและตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ซึ่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือควรมีเอกสารจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและเอกสารจากผู้เชี่ยวชาญประกอบการอธิบายด้วย อีกสิ่งที่สำคัญคือเรื่องของการขอสินเชื่อ ที่ผู้ค้าจำเป็นต้องทราบอย่างละเอียดเพื่อที่จะให้คำแนะนำผู้ซื้อได้ ข้อมูลจำพวก เงินดาวน์ควรมีเท่าไหร่ ระยะเวลา ค่าใช้จ่ายการขอสินชื่อ ผู้ขายก็ควรศึกษาเพื่อให้คำตอบกับผู้ซื้อ การได้รับคำแนะนำที่ครบถ้วนแคล่วคล่องนั้นเกื้อหนุนให้การตัดสินใจเป็นไปได้ดีมากขึ้น นอกจากนี้ผู้ขายควรกำหนดเงื่อนไขต่างๆให้จัดเจน เช่น ใครจ่ายค่าโอน ระยะสัญญา มัดจำอย่างไร และเงื่อนไขต่างๆต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรลงในสัญญา และข้อสุดท้ายผู้ขายต้องจัดเตรียมเอกสารต่างๆให้พร้อมแต่เนิ่น ไม่ใช่รีบหาเอาเมื่อมีผู้ซื้อติดต่อมา การมีสัญญา ใบเสร็จค่าน้ำค่าไฟ หรือค่าใช้จ่ายต่างๆในบ้านที่ครบถ้วนจะทำให้ดูเป็นหลักเป็นฐานที่น่าเชื่อถือและทำให้การซื้อขายไม่สะดุด

แม้ว่าบ้านหรือที่อยู่อาศัยนั้นจะมีหลากหลายรูปแบบ ชนิด ประเภท ทว่ารากฐานสำคัญที่กำหนดทิศทางของมูลค่าบ้านก็คือ ‘ทำเล’ ที่ตั้ง เพราะทำเลเกี่ยวข้องกับความสะดวกสบายในการเดินทางไปยังที่ต่างๆ ทำเลที่ดีอาจหมายถึงการตั้งอยู่ใกล้กับสถานที่สำคัญ และสามารถใช้ประโยชน์จากสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภค เช่น ระบบขนส่งมวลชนสมัยใหม่อย่างรถไฟฟ้า ซึ่งมีส่วนในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ยิ่งหากเต็มไปด้วยสาธารณูปโภคย่อมมีโอกาสเรียกราคาได้ดีกว่า การจะรู้ว่าทำเลของบ้านเราดีหรือไม่ต้องสังเกตรายละเอียดทำเลทำรายได้ต่อไปนี้ 1. ย่านกลางเมือง ละแวกที่ดีกลางเมืองคือละแวกที่อยู่ของชาวต่างชาติ เพราะพวกเขานิยมอยู่อาศัยแบบเกาะกลุ่มใกล้กันและมีสังคมของตนเอง เช่น ย่านคนญี่ปุ่น เกาหลี นิยมอาศัยแถวสุขุมวิท 21 ถึงช่วงทองหล่อ เป็นต้น หากท่านมีห้องชุดแถบนั้น นับว่าเป็นโอกาสอันดีที่จะขายได้ในราคาดี 2. ย่านที่คนต้องการความสะดวกในการเดินทาง ทำเลใกล้เคียงรถไฟฟ้าใต้ดินบนดินนับเป็นทำเลทอง...

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้นเต็มไปด้วยความหลากหลายให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้เลือกซื้อหา หากคุณเป็นคนหนึ่งที่ต้องการขายอสังหาฯในมือได้ในเวลารวดเร็ว เรามีวิธีดีๆมานำเสนอ แตกต่างจากคนอื่น หากบ้านที่จะขายเหมือนรายอื่นๆ ก็มีโอกาสสูงที่ลูกค้าจะเลือกซื้อกับคนอื่น จงสร้างความแตกต่างให้เกิดขึ้นในสินค้าที่คุณจะขาย หรือเรียกง่ายๆว่าเป็นการสร้างจุดขายให้กับสินค้าของคุณนั่นเอง ไม่ว่าจะเป็นเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านด้วยการปรับปรุงให้น่าอยู่ในจุดต่างๆ โดยเฉพาะห้องน้ำที่ต้องดูดีและสะอาด โดยผลสำรวจจากคนส่วนมาก จะถอยทันทีถ้าห้องน้ำในบ้านสภาพไม่โอเค พยายามหาจุดขายมาชูให้บ้านน่าสนใจ เช่น แถมครื่องใช้ไฟฟ้า หรือทำเลดี เพราะสิ่งเหล่านี้จะทำให้บ้านเข้าตาผู้ซื้อ โล่งสะอาดมักได้เปรียบ นี่เป็นคำตอบว่าทำไมเวลาเห็นบ้านตัวอย่างในโครงการถึงทำให้ผู้คนรู้สึกอยากซื้อ เพราะบ้านตัวอย่างตกแต่งให้สวย แต่จุดที่สำคัญคือความโล่ง เพราะมันจะทำให้บ้านดูกว้าง น่าอยู่ บ้านของคุณจึงต้องได้รับการทำความสะอาดให้เอี่ยมอ่อง อะไรไม่จะเป็นทิ้งให้หมด วันที่นัดหมายดูบ้านควรเปิดหน้าต่างให้บ้านไม่อุดอู้ แสงธรรมชาติจะช่วยบ้านให้ดูกว้างได้เป็นอย่างดี เจรจาอย่างมีไมตรี แม้ว่าราคาจะเป็นสิ่งที่มีผลต่อการตัดสินใจทว่าการเจรจาด้วยความเป็นมิตรและจริงใจจะช่วยให้ผู้ซื้อให้คะแนนคุณได้มาก บางครั้งอาจเป็นฝ่ายออกค่าโอนให้...

ในการขายอสังหาริมทรัพย์ ราคาขาย นับเป็นหัวใจสำคัญของการขายบ้านให้ได้เร็ว เพราะแม้ว่าบ้านของคุณจะเปี่ยมด้วยคุณสมบัติที่โดดเด่นก็อาจจะตกม้าตายขายได้ยากเพราะตั้งราคาที่สูงเกินไปหรือทำให้ผู้ซื้อรู้สึกแพงเกินจริงดังนั้นราคาขายต้องถูกตั้งอย่างเหมาะสม! ซึ่งเทคนิคนี้มีความจำเป็นต้องหาข้อมูลให้รอบด้านเพราะจะต้องคำนึงถึงราคาตลาดหรือราคาของบ้านหลังอื่นที่มีคุณสมบัติที่ใกล้เคียงกัน บางครั้งอาจถึงขั้นต้องว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญมาทำการประเมินเราคาเพื่อหาราคาที่เหมาะสม เพราะหากบ้านนั้นมีราคาที่เหมาะสมก็ย่อมส่งผลให้บ้านขายได้อย่างรวดเร็ว นับว่าคุ้มสำหรับค่าใช้จ่ายที่ได้ลงทุนไป ทั้งยังมีรายงานการประเมินเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับการใช้อ้างอิงประกอบการขายบ้านราคาประเมินมีผลต่อความมั่นใจว่าผู้ซื้อไม่ได้ซื้อบ้านแพงเกินจริง ช่วยลดข้อโต้แย้งในเรื่องราคาบ้านหลักมาตรฐานที่นิยมในการตั้งราคา คือ ราคาที่ดิน + ราคาบ้าน + ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องราคาบ้านมักใช้จำนวนตารางเมตร คูณ ราคา 5000-8000บาทตามทำเลอย่างไรก็ตามข้อผิดพลาดที่ผู้ขายมักทำคือการคำนวณโดยลืมคำนึงถึงภาพรวม โดยอาจคิดราคาบ้านรวมค่าตกแต่งโดยลืมคำนึงถึงค่าความเสื่อมตามอายุการใช้งาน ที่สำคัญหากส่วนที่แถมไปเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อไม่ต้องการก็จะกลายเป็นขยะไปในทันที ราคาที่คิดมาก็จะแพงเกินไปอีกด้วยสิ่งที่ต้องนำมาคิดร่วมคือสภาพเศรษฐกิจและสภาวะการเปลี่ยนแปลงสภาวะแวดล้อมด้วย นอกจากนี้การรู้ข้อเด่นของบ้านตนเองจะเป็นสิ่งสำคัญที่สามารถมัดใจผู้ซื้อไว้ได้ ลองมองหาดูว่าจุดเด่นของบ้านคืออะไรและคิดรวมไปในราคาขายก็จะได้ราคาที่ดีที่สุดของทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ  

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นับเป็นการลงทุนยอดนิยมในปัจจุบัน และไม่แปลกที่จะทำเงินได้ดี มีคนมากมายแสวงหาจังหวะซื้อบ้านทำเลดีที่ประกาศขายในราคาต่ำกว่าท้องตลาดเพื่อทำกำไร แล้วการที่จะทำกำไรจะต้องทำอย่างไรกับสินทรัพย์ที่มี อันที่จริงก็มีเทคนิคดีๆหลายข้อ แต่เทคนิคแรกที่เราอยากนำเสนอนั้นต้องเริ่มจากตัวบ้าน หรืออสังหาฯที่อยู่ในมือของเราก่อน นั่นก็คือ ...การแต่งหน้าทาปากอสังหาริมทรัพย์ของเราให้เริ่ดเจิดเป็นที่สุด ลองนึกถึงโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดที่สามารถขายบ้านหรือห้องล่วงหน้าได้ทั้งๆที่ยังสร้างไม่เสร็จดี แล้วอะไรที่ทำให้เป็นแบบนั้น แน่นอนว่าเป็นการตกแต่งที่เน้นจุดเด่น และกลบจุดด้อยที่มีให้บ้านนั้นน่าอยู่จนอยากจะย้ายเข้าอยู่วันนั้นเลย ทั้งหมดนี้ทำได้ด้วยการจัดองค์ประกอบของบ้านให้ลงตัว ทั้งสี การจัดวางเฟอร์นิเจอร์ที่เน้นให้บ้านดูกว้าง ทั้งต้องจัดการระบบไฟฟ้า ประปาทั้งหมดให้ดูดี สายไฟให้มิดชิด สิ่งเหล่านี้สามารถจูงใจผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี การมุ่งแต่ประหยัดค่าใช้จ่ายของเจ้าของบ้านนับเป็นข้อผิดพลาดประการสำคัญ การมองว่าตนเองไม่ได้อยู่ในบ้านหลังนี้จึงละเลยการซ่อมบำรุงบ้านให้อยู่ในสภาพที่ดี หากแต่เมื่อเทียบราคาของการซ่อมบำรุงกับกำไรที่จะได้รับหากขายบ้านได้จะถือว่าคุ้มค่ากว่ากันมากกับจำนวนเงินที่จะได้มากขึ้นสำหรับบ้านที่มีสภาพดี น่าอยู่อาศัย ลดโอกาสที่บ้านโทรมๆจะขายไม่ออก ดังนั้น คราบต่างๆ น้ำที่ซึม...

สำหรับผู้ที่กำลังเตรียมตัวเพื่อซื้อบ้าน แน่นอนว่าจะต้องเตรียมการสำหรับกู้เงิน และต้องการจะมั่นใจว่าจะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายเพื่อให้ได้กำไรหรือคุ้มค่ามากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แล้วยิ่งไปเจอการการโฆษณาของโครงการว่าสามารถจับมือกับสถาบันการเงินนำมาซึ่งอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 0% ที่แสนจะน่าสนใจจนทำให้ผู้ซื้ออาจตาลุกวาวจนลืมสังเกตสิ่งสำคัญ นั่นคือเงื่อนไขยิบย่อยยาวเหยียดต่อท้าย! เพราะอัตราดอกเบี้ยแสนวิเศษมักจะเป็นอัตราในระยะสั้น อาจจะ6 เดือน หรือ 1 ปี แล้วหลังจากนั้นอาจตามมาด้วยดอกเบี้ยในอัตราที่น่าขนหัวลุก จนเงินผ่อนต่องวดพุ่งสูงจนทำเอาผู้ซื้อนั้นล้มทั้งยืนได้ในระยะยาว ยกตัวอย่างนาย น. ที่ได้สิทธิ์การกู้ซื้อบ้านในอัตรา 0% ระยะเวลา 1 ปีโดยผ่อนชำระเพียง 3,000บาท ต่องวด ซึ่งถือเป็นอัตราที่ถูกมาก แต่พอเลยช่วงโปรโมชั่นดอกเบี้ยจะถูกปรับเป็นเรท MLR ซึ่งอิงกับเรทปัจจุบัน...

การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถือเป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง และเป็นธรรมดาที่การลงทุนใดๆก็ตามจำเป็นต้องทำการหาข้อมูลและเตรียมการให้ดี สิ่งที่สำคัญในการปล่อยบ้านให้เช่านั้นนอกจากการจัดเตรียมบ้านให้อยู่ในสภาพที่พร้อมเช่า คือการจัดเตรียมสัญญาเช่าที่ครบทุกรายละเอียดและถูกต้องตามกฎหมาย มาดูกันดีกว่าว่าสัญญาเช่าที่ดีต้องมีอะไรบ้าง 1.เป็นสัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรชัดเจน เป็นที่น่าตกใจที่ผู้ให้เช่าทั้งหลายนั้นไม่มีสัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน ซึ่งทำให้เงื่อนไข กฎเกณฑ์ และสิ่งที่ผู้เช่ากำหนดไว้ส่งผ่านไปถึงผู้เช่าแบบตกๆหล่นๆ แม้ว่าผู้ให้เช่าจะได้อธิบายให้ผู้เช่าอย่างละเอียด แต่การมีสัญญาที่ระบุรายละเอียดต่างๆอย่างชัดเจนนั้นถือเป็นการป้องกันความเข้าใจผิดนำไปสู่การผิดกฎ และเป็นการคุ้มครองทางด้านกฎหมายในเรื่องสิทธิทั้งของผู้เช่าและผู้ให้เช่า ทำให้ผู้ให้เช่าไม่ต้องปวดหัวในระยะยาว อย่างไรก็ตามเมื่อผู้ให้เช่าต้องการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดใดก็ต้องเพิ่มเข้าไปในสัญญาฉบับเดิมและแจ้งกับทางผู้เช่าให้ทราบด้วย 2. ระบุเรื่องของการจ่ายค่าเช่า และการเก็บเงินล่วงหน้าให้ชัดเจน ก่อนจะทำการกำหนดราคาค่าเช่า และเรื่องของการเก็บเงินล่วงหน้า ผู้เช่าต้องทำการค้นคว้าเพื่อหาข้อมูลในเรื่องของขอบเขตของจำนวนเงินที่เหมาะสมทั้งสำหรับตัวผู้ให้เช่า และเป็นไปตามกฎหมาย สัญญาจะต้องระบุเรื่องของค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้ให้ชัดเจน -              ระยะเวลาครบรอบการเช่า -              รอบการชำระเงิน -              รับชำระแบบใด(เงินสด, โอนผ่านธนาคาร) -              ชำระได้ที่ใด -             ...