คู่มือขาย

การจำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” ได้ทำการนำอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ตัวอย่างเช่น นาย A ได้กู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงินสด 1 แสนบาท โดยนาย A ได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้จำนวน 1 แสนบาท...

หลังจากที่ศาลมีคำพิพากษา การบังคับคดีล้มละลาย ให้ลูกหนี้ล้มละลาย ลูกหนี้อาจจะหลุดพ้นจากการล้มละลายได้วิธีหนึ่ง คือ โดยการปลดจากล้มละลายอันเป็นกระบวนการในคดีล้มละลายที่กำหนดเฉพาะตัวลูกหนี้ให้หลุดพ้นจากล้มละลายไป แต่บรรดาทรัพย์สินทั้งหลายของลูกหนี้ ซึ่งอาจเป็นทรัพย์สินอันอาจแบ่งได้ในคดีล้มละลายนั้น จะต้องอยู่ภายใต้การบังคับจัดการและจำหน่าย เพื่อนำมาชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ทั้งหลายต่อไป การบังคับคดีล้มละลาย ให้ลูกหนี้หลุดพ้นจากการล้มละลาย การปลดล้มละลาย ตามกฎหมายล้มละลายของไทยในปัจจุบันนี้ มีอยู่ 2 กรณี คือ ศาลมีคำสั่งปลดล้มละลาย (มาตรา 71) ปลดจากล้มละลายโดยผลของกฎหมาย หรือพ้นกำหนดระยะเวลา (มาตรา 81/1) คือ...

สวัสดีค่ะ วันนี้เรากลับมาพบกันอีกครั้ง โดยวันนี้เรามาเตรียมความพร้อมทำความรู้ความเข้าใจกันอีกสักครั้ง สำหรับเรื่อง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อกำหนดบัญชีแนบท้ายกฎหมายลดการใช้ดุลพินิจท้องถิ่น โดยในวันนี้หลายๆท่านอาจจะยังไม่ทราบกันว่า เจ้าพ.ร.บ ฉนับนี้มีเนื้อหาอะไรบ้างและดีหรือไม่เราผู้เสียภาษีจะต้องรู้อะไรบ้างไปหาคำตอบกันเลยค่ะ จากงาน สัมมนา 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านมานั้น “ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” อยู่ในขั้นตอนพิจารณาของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) เป้าหมายจะทำการเริ่มต้นบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 เพื่อทำให้การบริหารจัดการภาษีทรัพย์สินมีความทันสมัยมากขึ้นและมีรายได้จัดเก็บเป็นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โดยจะมีการคิดฐานภาษีในการคำนวณจัดเก็บใช้ฐานเดียวคือมูลค่าทรัพย์สิน...

การประชุมเจ้าหนี้ ใน การบังคับคดีล้มละลาย มีวัตถุประสงค์ในการประชุมเจ้าหนี้ก็เพื่อให้โอกาสลูกหนี้ได้ขอประนอมหนี้กับเจ้าหนี้ ก่อนที่ศาลจะพิพากษาให้ล้มละลาย ดังนั้นกระบวนการล้มละลายจึงบัญญัติให้มีขั้นตอนการพิทักษ์ทรัพย์ลูกหนี้เด็ดขาดก่อนที่จะพิพากษาให้ล้มละลาย การประชุมเจ้าหนี้ครั้งแรก เมื่อศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด ให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เรียกประชุมเจ้าหนี้ครั้งแรกโดยเร็วที่สุด เพื่อปรึกษาในประเด็นดังนี้ คือ 1.จะยอมรับคำขอประนอมหนี้ของลูกหนี้ หรือ ควรขอให้ศาลพิพากษาให้ลูกหนี้ล้มละลาย ปรึกษาวิธีการจัดการทรัพย์สินของลูกหนี้ต่อไป เช่น การยึดทรัพย์ การขายทรัพย์ การดำเนินธุรกิจของลูกหนี้ต่อไปหากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เห็นว่าจำเป็น การนัดประชุมเจ้าหนี้ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ต้องโฆษณากำหนดวัน เวลา สถานที่ประชุมเจ้าหนี้ครั้งแรกในหนังสือพิมพ์รายวันไม่น้อยกว่า 1 ฉบับ โดยลงโฆษณาล่วงหน้าก่อนถึงวันนัดประชุมไม่น้อยกว่า 7 วัน นอกจากนี้ยังต้องมีหนังสือแจ้งไปยังเจ้าหนี้ทั้งหลายเท่าที่ทราบ...

หมายถึง สิทธิที่จะอยู่ในโรงเรือนของบุคคลอื่นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ลักษณะของ สิทธิอาศัย จะต้อเป็นการอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่นเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช้ วัตถุประสงค์อื่น เช่น เพื่อทำการค้า การทำธุรกิจ และต้องเป็นการอยู่อาศัยอยู่ในโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่อาศัยอยู่ในที่ดิน ซึ่งจะเป็นไปตามทางกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1402 เพื่อให้เห็นภาพให้ชัดขึ้นผมจะยกตัวอย่าง สิทธิอาศัย ดังนี้ นาย A และนางสาว B ร่วมกันซื้อบ้านและที่ดิน โดยนาย A ตกลงให้นางสาว B มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินดังกล่าว...

การบังคับคดีล้มละลาย เป็นภารกิจหลักประการหนึ่งของกรมบังคับคดี โดยเป็นการดำเนินการกระบวนกพิจารณาคดีล้มละลายในชั้นเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ภายหลังศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์แล้ว กระบวนพิจารณาคดีล้มละลาย ชั้นเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เป็นกระบวนการที่จะดำเนินการรวบรวมและจำหน่ายทรัพย์สินของลูกหนี้ แล้วนำมาจัดสรรแบ่งส่วนชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ทั้งหลาย ซึ่งตามพระราชบัญญัติล้มละลายพุทธศักราช 2483 บัญญัติไว้ดังนี้ “กระบวนการพิจารณาคดีล้มละลายหมายความว่า กระบวนพิจารณาซึ่งบัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้ ไม่ว่าจะกระทำต่อศาลหรือต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ตั้งแต่เริ่มคดีจนถึงคดีสิ้นสุด” การบังคับคดีล้มละลาย แตกต่างจากการบังคับคดีแพ่ง กล่าวคือ การบังคับคดีแพ่ง มีวัตถุประสงค์เพื่อบังคับคดีกับลูกหนี้ตามคำพิพากษา เพื่อประโยชน์แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในคดีนั้นแต่เพียงฝ่ายเดียว การบังคับคดีล้มละลาย มีวัตถุประสงค์และเจตนารมณ์ เพื่อให้เจ้าหนี้ทุกรายได้รับส่วนเฉลี่ยอย่างเท่าเทียมกัน ทั้งเจ้าหนี้ผู้เป็นโจทย์ เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา...

ครอบครองปรปักษ์ หมายถึง การที่บุคคลได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการครอบครองตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒  ซึ่งได้บัญญัติว่า “ ใครก็ตามที่ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผย ถ้าหาต้องการที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อมาแล้วไม่ต่ำกว่า 10 ปี หรือ ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะต้องครอบครองติดต่อกันไม่ต่ำกว่า 5 ปี ถึงจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธื์นั้น ” การที่บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์จะต้องปรากฏว่า ทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สินของผู้อื่นที่เจ้าของจะต้องมีกรรมสิทธิ์  โดยเฉพาะที่ดิน  ที่ดินที่จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์จะต้องเป็นที่ดินที่มีหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง...

เรามาต่อกันเลยจากตอนที่แล้วกับ “ การจำหน่ายทรัพย์สิน ” ที่เราได้พูดถึงไปแล้วว่าเป็นกระบวนการหนึ่งที่ดำเนินการต่อจากการยึดทรัพย์ โดยแบ่งการจัดการทรัพย์นั้นออกได้เป็น 2 กรณี ทั้งการเอารายได้จากทรัพย์สินแทนการขายทอดตลาด , การขายทอดตลาดและการประมูล เป็นต้น เหตุให้เจ้าพนักงานบังคับคดีงดการบังคับคดี ในการขายทอดตลาดอาจมีเหตุตามกฎหมายที่เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องงดการขายทอดตลาด ดังนี้ เมื่อมีการถอนการยึดทรัพย์ โดยเจ้าหนี้ผู้เป็นโจทย์ขอถอนการยึดทรัพย์ หรือลูกหนี้ได้วางเงินชำระหนี้ตามคำพิพากษา และชำระของผู้ร้องเฉลี่ยทรัพย์ที่ศาลมีคำสั่งแล้ว พร้อมทั้งค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายครบถ้วน ศาลสั่งงดการบังคับคดี เจ้าหนี้ของดการบังคับคดี โดยได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากลูกหนี้และบุคคลภายนอก ผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดี กรณีบุคคลภายนอกอ้างว่าทรัพย์ที่ขายไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้ และได้ยื่นคำร้องขอต่อศาลขอให้ปล่อยทรัพย์นั้น ...

ถือว่าเป็นปัญหาอีกเรื่องหนึ่งในการครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือเรื่องขอบเขต กรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ที่เป็นเจ้าของมีสิทธิและหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติต่อผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดกัน ในภาษาทางกฎหมายเราจะเรียกกันว่า “ แดนกรรมสิทธิ์ ” ในแง่กฎหมายจะมีข้อกำหนดซึ่งถือเป็นหลักปฏิบัติสำคัญ เป็นสิ่งจำเป็นที่คุณจะต้องรู้เพื่อที่จะได้ไม่เกิดการบุกรุกและละเมิดสิทธิของผู้อื่นดังนี้ การใช้ กรรมสิทธิ์ที่ดิน ในทางกฎหมายได้กำหนดแดนแห่งกรรมสิทธิ์ไว้ในมาตรา 1335 ว่า แดนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นกินเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย ดังนั้นเจ้าของที่ดินจึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ ทั้งบนดินและใต้พื้นดินในอนาเขตของตนเองได้ ยกตัวอย่างเช่น การสร้างคอนโดถือว่าเป็นแดนกรรมสิทธิ์ของเรา เพราะเรามีสิทธิ์ในที่ดินของเราทั้งบนฟ้าและใต้ดินตราบใดที่โครงสร้างของตัวอาคารยังอยู่ในเขตพื้นที่ดินของเราที่ปักหมุดไว้ ก็จะถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์ของเรา ไม่ผิดกฎหมาย และ สามารถก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ไม่เกิน...

สวัสดีค่ะวันนี้เราจะมาอธิบายและพาไปทำความรู้จัก ค่าเสื่อมราคา ในวงการอสังหาฯ กันค่ะ นั้นก็เพราะว่า ทุกๆ สิ่งบนโลกใบนี้ ย่อมเก่าตามสภาวะเวลา รวมถึงสินทรัพย์อย่างอสังหาฯ ที่ต่อให้มีการปรับปรุง ซ่อมแซม แก้ไขสักเท่าใด ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงการผุผังที่จะต้องเกิดขึ้นแน่ๆ แล้วไปได้ ซึ่งในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายทอดตลาดนั้น  จะต้องมี วิธีคิดค่าเสื่อมราคา ตามมาในที่สุดอีกด้วย เอาละค่ะสำหรับท่านที่เป็นมือใหม่ที่ยังไม่มีความรู้ไม่ต้องกังวลไปค่ะเพื่อว่าวันนี้ เราได้รวบรวมความรู้มาฝากท่านแล้วค่ะ เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเราไปชมกันเลยค่ะ ค่าเสื่อมราคา คืออะไรทำไมคนนิยมเรียกกันน่ะ "ค่าเสื่อมราคา" หรือ Depreciation เรียกง่ายๆเลยคือจำนวนเงินมูลค่าของสินทรัพย์ถาวรเสื่อมค่าลง...