เมื่อย่านเมืองหลวงหรือพื้นที่เศรษฐกิจมีจำกัด แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยมีเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จึงทำให้มีธุรกิจการขายคอนโดมือสองเกิดขึ้น บ้างก็ขายต่อเพื่อหลีกหนีความวุ่นวายไปอยู่ชานเมือง บ้างก็ขายต่อเพื่อเก็งกำไร แต่ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม การขายคอนโดก็มีแต่จะสร้างกำไรมหาศาลให้กับเจ้าของห้องอยู่ดี
คอนโดมือสองมีทั้งข้อดีและข้อด้อยต่างกันไปตามทำเล และฟังก์ชันการใช้งาน ผู้ซื้อควรศึกษาให้ละเอียดรอบด้านก่อนทำธุรกรรมทางการเงิน ทั้งสภาพห้อง การเดินทาง เปรียบเทียบราคา การให้บริการของนิติบุคคล รวมถึง ค่าใช้จ่ายคอนโดมือสอง ก็ควรรู้ด้วย เพื่อประกอบการตัดสินใจ
ค่าใช้จ่ายคอนโดมือสองที่ต้องรู้
การจะเป็นเจ้าของคอนโดสักห้อง แม้จะเป็นห้องมือสอง ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่นอกเหนือจากราคาซื้อขายด้วย การมีงบประมาณที่พอดีเกินไป อาจทำให้พลาดคอนโดที่ถูกใจไปได้ ดังนั้นก่อนจะทำการซื้อขายหรือโอนห้อง ผู้ซื้อควรศึกษารายละเอียดที่ต้องจ่ายให้แน่ชัดว่าครอบคลุมเรื่องใดบ้าง เพื่อจะได้เตรียมทุนทรัพย์ได้เพียงพอและไม่โดนเอาเปรียบจากคู่สัญญา
ก่อนการศึกษาเกี่ยวกับการโอนคอนโด และค่าใช้จ่าย ควรรู้จักคำนิยามกันก่อนว่า คอนโดมือสอง คือการเปลี่ยนสิทธิ์ในการถือครองจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของคนใหม่ ไม่ได้ซื้อจากเจ้าของโครงการโดยตรง เลยไม่จำเป็นต้องมีการผ่อนดาวน์เหมือนกับคอนโดมือหนึ่ง แต่จะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องจ่าย ดังนี้
- ส่วนต่างในการซื้อคอนโด นอกเหนือจากเงินกู้
การซื้อคอนโดมือสองนั้น ธนาคารพาณิชย์จะปล่อยกู้ได้ไม่ถึง 100% ของราคาประเมินเหมือนกับการกู้ซื้อคอนโดมือหนึ่ง ผู้ซื้อจึงควรเตรียมเงินสดไว้สำหรับส่วนต่างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตด้วย โดยก่อนกู้ควรศึกษานโยบายแต่ละธนาคารให้ดีว่าที่ใดให้อัตราเงินกู้สูงสุด มีอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม และเราจ่ายไหว เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในส่วนที่เป็นเงินสด
ตัวอย่างการคำนวณ
ราคาประเมินคอนโด 2,000,000 บาท กู้เงินได้ 80% ของราคาประเมิน
รวมยอดเงินที่กู้ได้ 2,000,000 x 80% = 1,600,000 บาท สรุปค่าใช้จ่ายคอนโดมือสองที่เราต้องเตรียมในส่วนแรก คือ 400,000 บาท
- ค่าประกันเงินกู้
เป็นค่าประกันที่มีไว้คุ้มครองในกรณีที่ผู้ซื้อเสียชีวิตและไม่สามารถชำระหนี้เงินกู้ที่เหลือได้ โดยจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร อย่าลืมศึกษาให้ละเอียด และเปรียบเทียบความคุ้มค่าของแต่ละธนาคารให้ดี
- ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อมีการกู้เงินกับธนาคาร แต่หากจ่ายเงินสดก็จะละเว้นไปได้ โดยจะคิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด แม้จะดูเล็กน้อยแต่ก็เป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายคอนโดมือสองที่ไม่ควรมองข้ามเลยล่ะ
ตัวอย่างการคำนวณ
ยอดเงินกู้ทั้งหมด 2,000,000
ค่าจดจำนอง 2,000,000 x 1% เท่ากับ 20,000 บาท
ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์
เป็นค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บ 2% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยอ้างอิงราคาที่สูงกว่า กล่าวคือ หากราคาประเมินจากกรมที่ดินสูงกว่าราคาซื้อขายที่เจ้าของห้องกำหนด การโอนคอนโด และค่าใช้จ่ายที่จะคำนวณ ก็จะยึดเอาราคาประเมินมาเป็นเกณฑ์ โดยสามารถเข้าไปดูราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์ได้ที่เว็บไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite แอปพลิเคชัน landsmaps หรือเว็บไซต์ http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/ เพื่อค้นหารูปแปลงที่ดินเพื่อที่ท่านจะทราบราคาประเมินได้ก่อนนั่นเอง
ทั้งนี้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะเป็นผู้จ่ายทั้งหมด หรือจ่ายคนละครึ่งก็ได้เช่นกัน
ตัวอย่างการคำนวณ
ราคาประเมิน 2,000,000 บาท ราคาซื้อขาย 1,800,000 บาท
ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ คือ 2,000,000 x 2% = 40,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์
ผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องนี้ ค่าอากรแสตมป์จะเกิดขึ้นในกรณีที่เป็นเจ้าของห้องชุดมาเกิน 5 ปี หรือมีชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน 1 ปีขึ้นไป ซึ่งจะคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกจากราคาที่สูงกว่า)
ตัวอย่างการคำนวณ
ราคาประเมิน 2,000,000 บาท ราคาซื้อขาย 1,800,000 บาท
สรุปค่าใช้จ่ายคอนโดมือสองในส่วนนี้คือ 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท
หรือสามารถเข้าไปคำนวนค่าอากรแสตมป์ด้วยตนเองผ่านเว็บไซต์ของกรมสรรพากรได้ที่ https://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06_5.asp
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกคำนวณจากราคาที่สูงกว่า) ในกรณีที่เป็นเจ้าของห้องชุดไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี กล่าวคือ หากจ่ายอากรแสตมป์ต้องไม่จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ หากจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องไม่จ่ายค่าอากรมแสตมป์ ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบในส่วนนี้ เราสามารถคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะได้ทางเว็บไซต์ https://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06_4.asp หรือคำนวณเองง่าย ๆ ดังนี้
ตัวอย่างการคำนวณ
ราคาประเมิน 2,000,000 บาท ราคาซื้อขาย 1,800,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีนี้จะจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินในวันที่ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ไปทำเรื่องโอนคอนโดกัน โดยจะคำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร คือ คำนวณตามจำนวนปีที่ถือครอง (นับจากวันที่รับโอนกรรมสิทธิ์ ยึดตามปี พ.ศ.) ซึ่งยิ่งนานก็จะยิ่งจ่ายแพง และราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์ โดยคิดไม่เกินร้อยละ 2.5 จากราคาประเมิน
ตัวอย่างการคำนวณปีที่ถือครอง
ซื้อคอนโดและมีกรรมสิทธิ์ถือครองถูกต้องตามกฎหมายในเดือน พ.ค. 2559 และขายในเดือน ก.พ. 2564 = ถือครองมาแล้ว 6 ปี ต้องใช้จำนวนปีดังกล่าวมาคำนวณค่าใช้จ่ายคอนโดมือสองในส่วนของภาษีเงินได้
- ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ
นอกจากนั้นยังมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ อีกเล็กน้อย เช่น ค่าคำขอในการโอน 20 บาท, ค่ามอบอำนาจ 50 บาท, ค่าพยาน 20 บาท เป็นต้น ซึ่งอาจจะแตกต่างจากนี้เล็กน้อย ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าพนักงาน
สรุปทิ้งท้าย : สิ่งที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบในการโอนคอนโด และค่าใช้จ่าย คือ ส่วนของการทำสินเชื่อเงินกู้กับธนาคาร (ค่าประกัน ค่าจดจำนอง เงินส่วนต่าง) และค่าธรรมเนียมการโอน แต่ทั้งนี้อาจมีส่วนอื่นที่ต้องรับผิดชอบร่วมกับผู้ขายได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา ดังนั้นควรศึกษาสัญญาให้ละเอียดก่อนทำการซื้อขายทุกครั้ง
…………………
ที่มา:
https://www.dol.go.th/chonburi/Pages/faqs.aspx
https://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06.asp
