เจอโปรโมชั่นที่บอกว่า “ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน” แล้วค่าใช้จ่ายที่ว่านี้คืออะไร เป็นค่าใช้จ่ายที่อยู่รวมกับราคาคอนโดหรือเปล่า ใครเป็นคนจ่าย แล้วเมื่อไหร่จะถึงวันที่เราต้องโอน
นี่คือคำถามที่หลายคนมักถามเข้ามาบ่อยๆ ในช่วงที่ต้องซื้อคอนโด เอาเป็นว่า วันนี้ Dot Property ขอรวบรวมตอบคำถามเกี่ยวกับ ค่าใช้จ่ายวันโอน ไว้ในบทความนี้บทความเดียว สงสัยตรงไหน ลองหาคำตอบได้ในบทความนี้เลยนะครับ 🙂
ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจกับคำนี้กันก่อนดีกว่าครับกับ ‘ค่าใช้จ่ายวันโอน’ คือ ค่าใช้จ่ายที่คนซื้อคอนโดจะต้องเสียเพิ่ม นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีรายการที่จะต้องจ่ายเพิ่มอยู่หลายรายการเช่นกัน ก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดก็อย่าลืมดูค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ด้วยนะครับ ยกเว้นว่า ซื้อในโครงการที่กำลังทำโปรโมชันฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ลองมาดูกันดีกว่าครับว่า มีค่าอะไรที่เราจะได้ฟรีจากโปร หรือจะต้องเตรียมตัวจ่ายบ้าง
1. ค่าโอนกรรมสิทธิ์
หรือค่าธรรมเนียมการโอน โดยจะคิดเป็น 2% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า) ซึ่งโดยปกติผู้ซื้อกับผู้ขายมักจะตกลงที่จะออกกันคนละครึ่ง
ตัวอย่างเช่น ราคาคอนโด 1,000,000 บาท ราคาประเมินอยู่ที่ 950,000 บาท
ก็จะคิดจากราคาขายคอนโดที่สูงกว่า
1,000,000 x 2% (ค่าธรรมเนียมการโอน) = 20,000 บาท
จ่ายคนละครึ่ง ก็เหลือ 10,000 บาท
ดังนั้นเราจะต้องจ่ายค่าโอนกรรมสิทธิ์ 10,000 บาท
2. ค่าจดจำนอง
จะเป็นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนกับกรมที่ดิน คิดเป็น 1% ของวงเงินจำนอง หรือยอดเงินกู้ เราจะเสียค่าจดจำนองก็ต่อเมื่อยื่นเรื่องขอกู้สินเชื่อ เพื่อซื้อคอนโดกับสถาบันการเงินหรือธนาคารเท่านั้นครับ ถ้าไม่ทำเรื่องก็ไม่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ครับ
ตัวอย่างเช่น ราคาคอนโด 1,000,000 บาท x 1% = 10,000 บาท
ในส่วนนี้เท่ากับต้องจ่ายค่าจดจำนองทั้งหมด 10,000 บาท
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
หากผู้ขายเป็นเจ้าคอนโดไม่เกิน 5 ปี จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ใช้เกณฑ์เหมือนกันคือราคาไหนสูงกว่าใช้ราคานั้น) และจะได้รับยกเว้นค่าอากรสแตมป์ หรือถ้าเราย้ายทะเบียนบ้านเข้าอยู่เกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องเสียภาษีนี้ หรือถ้าเสียภาษีนี้แล้วก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ด้วยเช่นกันครับ
ตัวอย่าง ผู้ขายต้องการขายคอนโด 1,000,000 บาท คูณกับภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เป็น 1,000,000 x 3.3% = 33,000 บาท นี่คือภาษีธุรกิจเฉพาะที่ผู้ขายจำเป็นต้องจ่ายครับ
4. ค่าอากรแสตมป์
คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขายแต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าราคาซื้อขายต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์คำนวณ ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่า แต่ถ้าผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีกครับ
ตัวอย่าง ราคาคอนโด 3,000,000 x 0.5% = 15,000 บาท ทางคอนโดจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ทั้งหมด 15,000 บาท
5. ค่าใช้จ่ายที่ต้องให้โครงการ
มีค่าใช้จ่ายค่าประกันหลายอย่างที่เป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายวันโอนเช่นกันครับ ไม่ว่าจะเป็น ค่ากองทุน, ค่าส่วนกลาง ค่าทำประกันอัคคีภัย และค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้ากับน้ำ
ค่ากองทุน
โดยค่ากองทุนจะจ่ายเพียงครั้งเดียว ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการว่ากำหนดราคาไว้ที่เท่าไหร่ แล้วนำมาคูณกับพื้นที่ของห้อง คำนวณโดยสูตร ค่ากองทุน x พื้นที่ของห้อง เช่น ค่ากองทุนอยู่ที่ 500 บาท/ตารางเมตร เป็น 1 ห้องนอนขนาด 30 ตารางเมตร คิดได้เป็น 15,00 บาท และนี่คือค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเป็นค่ากองทุน
ค่าส่วนกลาง
ค่าส่วนกลางนี้ขึ้นอยู่กับทางคอนโดกำหนด โดยจะคำนวณจาก ค่าส่วนกลาง x พื้นที่ของห้อง เช่น ค่าส่วนกลางอยู่ที่ 50 บาท/ตารางเมตร x ขนาดห้อง 30 ตารางเมตร คิดได้เป็น 50 x 30 = 1,500 บาท
ค่าทำประกันอัคคีภัย
ค่าทำประกันอัคคีภัยจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารที่ยื่นกู้ ซึ่งตอนยื่นกู้ทางธนาคารจะบังคับทำประกันตัวนี้ไปเลยและเรียกเก็บเงินพร้อมกับเงินผ่อนชำระงวดแรก ส่วนราคาของแต่ละธนาคารก็จะไม่เหมือนกัน ต้องปรึกษากับทางธนาคารอีกที
ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้ากับน้ำ
ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะเก็บตามที่การไฟฟ้าและการประปากำหนด ซึ่งความแตกต่างจะอยู่ที่ขนาด มาตรวัด และกระแสไฟหรือน้ำที่ปล่อยได้ครับ
เงินส่วนนี้เป็นเงินที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน ส่วนใหญ่ผู้ขายจะเป็นคนออกเงินตรงนี้ให้ครับ เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้ของผู้ขาย โดยจะมีวิธีคำนวณ 5 ขั้นตอน ดังนี้
ขั้นที่ 1
ให้นำราคาขายหรือราคาประเมิน (อันไหนสูงกว่าก็เอาอันนั้น) – % เงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครอง และหารจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อหาจำนวนเงินได้ที่นำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี
ตัวอย่าง ขายคอนโดราคา 1,000,000 บาท ถือครองตั้งแต่ ปี 2563 ถึง ปี 2564 (นับเป็นเวลา 2 ปี) นำมาคิดตามสูตร จะได้ 1,000,000 x 16% = จำนวนเงินได้ที่ต้องเอาไปคำนวณภาษีต่อคือ 160,000 บาท
ขั้นที่ 2
ให้นำจำนวนเงินได้ทั้งหมดที่ต้องคำนวณภาษี (ที่เพิ่งคิดจากขั้นตอนที่แล้ว) มาหารกับจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อหาจำนวนเงินได้ที่นำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีครับ
ตัวอย่าง 160,000 (จำนวนเงินได้ทั้งหมดที่ต้องคำนวณภาษี) หารด้วย 2 (จำนวนปีที่ถือครอง) = จะได้เป็น จำนวนเงินได้ที่นำไปคำนวณ ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีคือ 80,000 บาท
ขั้นที่ 3
เป็นขั้นตอนคำนวณหาเงินคงเหลือที่ต้องเสียภาษีครับ โดยใช้สูตรเงินคงเหลือที่ต้องเสียภาษี x อัตราเงินได้บุคคลธรรมดา = ภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี
ตัวอย่าง ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีคือ 80,000 บาท หากคำนวณตามขั้นภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี จะได้รับการยกเว้นภาษีครับ แต่ถ้าหากอยู่ในเกณฑ์ ก็จะเป็นไปตามตารางนี้
| อัตราเงินได้บุคคลธรรมดา | |
| เงินได้สุทธิต่อปี | อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา |
| 0-150,000 บาท | ได้รับการยกเว้น |
| 150,001-300,000 บาท | 5% |
| 300,001-500,000 บาท | 10% |
| 500,001-750,000 บาท | 15% |
| 750,001-1,000,000 บาท | 20% |
| 1,000,001-2,000,000 บาท | 25% |
| 2,000,001-5,000,000 บาท | 30% |
| 5,000,001 บาทขึ้นไป | 35% |
ขั้นที่ 4
เป็นการหาภาษี ณ ที่จ่ายต่อปี โดยใช้สูตรโดยดูจาก อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในขั้นตอนที่ 3 สมมติว่า ภาษีเงินได้ที่คุณต้องชำระต่อปีคือ 300,000 บาท อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคือ 5% คิดเป็นเงินภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี 300,000 x 5%= 15,000 บาท
ขั้นที่ 5
เป็นการคำนวณหาค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายที่ทางผู้ขายจะต้องเสีย และจะเสียครั้งเดียวจบครับ โดยใช้สูตร เงินภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี x จำนวนปีที่ถือครอง = ภาษี หัก ณ วันที่จ่าย
ตัวอย่าง จาก 15,000 (เงินภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี) x 2 ปี (จำนวนปีที่ถือครอง) = 30,000 บาท
ใครเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายวันโอน
ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายวันโอน อาจเป็นได้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแล้วแต่ตามที่ตกลงกัน โดยฝั่งผู้ขายส่วนใหญ่จะจ่ายค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งในโปรโมชันที่บอกว่า ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนนั้น อาจจะต้องตรวจสอบให้ดีว่า ฟรีที่ว่านี้ มีฟรีนอกเหนือจากนี้คืออะไรบ้างด้วยนะครับ