จับตาแนวโน้มอสังหา 2563 ในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ ตลาดอสังหา

March 25, 2020

ในปีที่ผ่านมาต้องบอกว่าเป็นช่วงเวลาที่หนักหนาสำหรับ ตลาดอสังหา 2563 มากพอสมควร ด้วยภาวะการณ์ที่ต้องเผชิญหลายอย่าง ทั้งผลประทบจากปีก่อนหน้า สภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อุปทานส่วนเกินในตลาด หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงลิ่ว รวมถึงมาตรการรัฐ แต่เมื่อพิจารณาภาพรวมของธุรกิจอสังหา 2563 แล้ว ผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาหลายท่านก็ต่างมีมุมมองเป็นไปในทางเดียวกันจะพบว่า ตลาดอสังหา 2563 ยังสามารถหวังผลได้จากตัวแปรสำคัญที่จะเข้ามาช่วยส่งผลให้เกิดความเปลี่ยนแปลง

แนวโน้มอสังหา 2563 จะมีอุปทานสะสมในตลาดลดลง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้ทำการสำรวจข้อมูลอุปสงค์และอุปทานตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย โดยได้ทำการสำรวจเป็นประจำอย่างต่อเนื่องทุกปี ปีละ 2 รอบ ได้แก่ ครึ่งปีแรก และครึ่งปีหลัง ซึ่งได้สรุปภาพรวมตลาดอสังหา 2562 ของกรุงเทพและปริมณฑลไว้ว่า ณ สิ้นปี 2563 มีหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ประมาณ 149,000 หน่วย โดยคาดว่าตลาดอสังหา 2563 จะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายลดลงเล็กน้อย ประมาณ 6.7% หรือประมาณ 139,000 หน่วย เนื่องมาจากการออกมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ มาตรการลดค่าจดจำนอง เหลือเพียงร้อยละ 0.01 ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนในปี 2562 ที่ผ่าน ทำให้คาดว่าจะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่เพิ่มมากขึ้น ปัจจัยนี้จะช่วยให้อุปทานเหลือขายสะสมในตลาดถูกดูดซับ (Absorption) ออกไป จนสามารถปรับสมดุลอุปทานเหลือขายในตลาดอสังหา 2563 ให้ลดลงมาใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ที่มีจำนวนประมาณ 138,720 หน่วยได้

ในด้านแนวโน้มอสังหา 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) คาดว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จะยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยอาศัยปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยขาลงและมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตามธุรกิจอสังหา 2563 อาจจะสามารถขยายตัวได้ไม่เกิน 5% เนื่องจากคาดว่าจะมีอุปทานใหม่ในตลาดเพิ่มขึ้น ดังนั้นจึงแนะให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญในการบริหารอุปทานที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย (Inventory) เพื่อรักษาไม่ให้มีอุปทานสะสมอยู่ในตลาดมากเกินไป

ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้ทันกับแนวโน้มอสังหา 2563

นอกจากการให้ความสำคัญด้านการบริหารความสมดุลของอุปทานคงค้างในตลาดแล้ว สิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องตามให้ทันและปรับให้ไว คือการมองหากลยุทธ์ที่เหมาะสม เพื่อมาปรับใช้กับตลาดอสังหา 2563 ที่มีสภาวะเศรษฐกิจผันผวน สถานการณ์ธุรกิจที่ยังไม่น่าไว้วางใจ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ชี้แนะการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ธุรกิจอสังหา 2563 กับผู้ประกอบการ ดังนี้

แนวโน้มอสังหา 2563 ต้องลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพและทำความเข้าใจในทำเลอย่างลึกซึ้ง

เนื่องจากทำเลที่ตั้งโครงการมักเป็นสิ่งสำคัญลำดับแรกๆ ที่ลูกค้ามักนำมาใช้เป็นเกณฑ์พิจารณาในการตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่ซื้อโครงการ ดังนั้นการเลือกลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพโดดเด่นจึงเป็นสิ่งที่มีความสำคัญ แต่มากกว่าการอาศัยศักยภาพของทำเลแล้ว ผู้ประกอบการต้องมีความเข้าใจตลาดในทำเลนั้น ต้องสามารถวิเคราะห์ศักยภาพทำเลได้อย่างตรงจุดและแม่นยำ เนื่องจากสถานการณ์ตลาดนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกลุ่มลูกค้านักลงทุน (Investor) ค่อยข้างได้รับผลกระทบอย่างมากในปีนี้ การเจาะลึกความต้องการของผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) จึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัย โดยควรสำรวจยอดขาย อัตราการดูดซับ และจำนวนยูนิตเหลือขายของโครงการในทำเล เพื่อมองหาข้อได้เปรียบและช่องว่างในตลาด สามารถต่อยอดในการพัฒนาโครงการที่เหมาะสมและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกันของลูกค้าในทำเลได้ รวมไปถึงต้องเลือกเวลาวางแผนเปิดตัวโครงการให้เหมาะสมและสอดคล้องกับสภาวะตลาดในทำเลนั้นๆ ด้วย

แนวโน้มอสังหา 2563 การตลาดต้องแข็งแรงและยึดลูกค้าเป็นศูนย์กลาง

แน่นอนว่าธุรกิจอสังหา 2563 ย่อมมีการแข่งขันในด้านการดึงลูกค้าใหม่ รักษาฐานลูกค้าเก่า และรักษาภาพลักษณ์ของแบรนด์ ทำให้การตลาดในยุคนี้จึงต้องมีความแม่นยำ การยึดเอาลูกค้าเป็นศูนย์กลาง (Customer-Centric) จึงเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง โดยการทำความเข้าใจ Insight ของลูกค้าว่ามีพฤติกรรม เป้าหมาย ไลฟ์สไตล์ และความต้องการที่อยู่อาศัยในรูปแบบใด เพื่อสามารถออกแบบพัฒนาโครงการอย่างเข้าถึงลูกค้าได้ จากนั้นคือการสื่อสารที่จะส่งต่อไปยังลูกค้า ต้องสะท้อนถึงภาพลักษณ์ของแบรนด์ที่เชื่อมโยงกับความเชื่อหรือพฤติกรรมของลูกค้าทั้งในด้าน Functional และ Emotional โดยสิ่งเหล่านี้ต้องอาศัยความละเอียดและการศึกษาการตลาดอย่างมาก แม้จะทำได้ยากแต่ก็เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการที่อยากจะรักษาลูกค้าไว้ ไม่ควรละเลยเป็นอย่างยิ่ง