แม้ประเทศไทยจะอยู่กับวิกฤตการระบาดของโควิด 19 มาเป็นเวลากว่า 1 ปีแล้ว แต่การระบาดก็ยังไม่มีท่าทีที่จะสิ้นสุดไปในเร็ว ๆ นี้ ซึ่งแน่นอนว่าทั้งทางภาครัฐเองก็พยายามออกนโยบายในการแก้ปัญหาต่าง ๆ ออกมา เพื่อช่วยในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยนโยบายการลดค่าโอนบ้านก็ถือเป็นหนึ่งในนโยบายสำคัญที่ทางรัฐได้พยายามที่จะช่วยพยุงธุรกิจในอสังหาฯ เอาไว้
นโยบายการลดค่าโอนบ้าน
นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้มีการเปิดเผยว่าจะขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% อีก 1 ปี พร้อมทั้งขยายเวลาลดค่าโอนบ้าน 0.01% อีก 1 ปีเช่นกัน เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ สำหรับบ้านราคาสูงสุด 3 ล้านบาท
ขยายเวลาในการชำระ
ในด้านการขยายเวลาในการชำระนั้น กระทรวงมหาดไทยได้ส่งสัญญาณถึงท้องถิ่นในการขยายเวลาชำระภาษีไปอีก 2 เดือน จากเดิมต้องเสียในเดือนเมษายนเป็นเดือนมิถุนายน 2564 เนื่องจากรอประกาศ พ.ร.ฎ. ลดภาษีสำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท และให้เวลาท้องถิ่นเตรียมตัวส่งใบแจ้งอัตราภาษีให้กับประชาชนด้วย
ด้านนายวรยุทธ์ กิตติอุดม อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ปีที่แล้วสถานการณ์โควิดมีผลกระทบต่อธุรกิจที่อยู่อาศัยรุนแรง โดยเฉพาะยอดปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) หรือกู้ไม่ผ่าน มีสถิติสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 80% ขณะที่ปีนี้เจอโควิดรอบใหม่ ยิ่งซ้ำเติมปัญหากู้ไม่ผ่านอีก
เดิมปัญหาการกู้ไม่ผ่านในช่วงก่อนเกิดปัญหาโควิด 19 นั้น จะเกิดกับผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระซึ่งมีความไม่มั่นคงทางการเงิน แต่สำหรับในช่วงตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา แม้จะเป็นผู้ที่มีอาชีพที่มีรายได้ประจำอย่างมนุษย์เงินเดือนแต่แบงก์ก็ได้เพิ่มเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ โดยนำปัจจัยความเสี่ยงของบริษัทเป็นองค์ประกอบ เพราะหลายธุรกิจปิดกิจการ หรือลดเงินเดือนพนักงาน เช่น นักบิน พนักงานต้อนรับสายการบิน ทำให้เป็นกลุ่มเสี่ยงในสายตาแบงก์
“ยุคโควิดพนักงานประจำรายได้เดือนละ 60,000 บาท เริ่มขอสินเชื่อลำบาก นอกจากปัญหารีเจ็กต์เรตปกติแล้ว แบงก์ยังไปลดเพดานสินเชื่อด้วยเพราะต้องการป้องกันความเสี่ยงระดับสูงสุด เช่น ปกติ LTV ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านแนวราบ คือ ปล่อยกู้ได้ 95% ปรากฏว่ายุคนี้แบงก์ถอยเพดานเงินกู้เหลือ 90% ฉะนั้น แทนที่ลูกค้าจะดาวน์แค่ 5% กลายเป็นต้องดาวน์ 10% จุดนี้แหละที่ทำให้ปัญหากู้ไม่ผ่านทวีความรุนแรงขึ้นมาก” นายวรยุทธ์กล่าว
นายวีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา และกรรมการ บริษัท โคราชพัฒนาเมือง จำกัด กล่าว ว่า ปี 2562 ที่เริ่มใช้ LTV-loan to value นั้นทำให้เกิดยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงจาก 30% เป็น 50% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2563 ที่ต้องเจอกับผลกระทบจากวิกฤตโควิด 19 ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อขยับขึ้นเป็น 70%
โดยมีข้อสังเกต คือ แบงก์เข้มงวดคุณสมบัติผู้กู้มากขึ้น ผู้มีอาชีพมั่นคงในอดีตกลายเป็นกลุ่มเสี่ยง อาทิ อาชีพนักบิน พนักงานต้อนรับสายการบิน และหมอ โดยเฉพาะหมอในโรงพยาบาลเอกชนที่เริ่มมีคนไข้น้อยลง จึงทำให้แบงก์มีการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นมากกว่าปกติ
ซึ่งที่อยู่อาศัยที่มีราคา 3-5 ล้านบาท ในโคราชมียอดปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวชั้นเดียวราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เนื่องจากแบงก์ยังคงมองว่าผู้ที่ทำงานใช้เงินเดือนชนเดือนและไม่มีเงินออมนั้นมีความเสี่ยงสูงที่สุด ซึ่งในส่วนนี้รัฐควรมีมาตรการในการช่วยดูแลผู้ซื้อให้มากขึ้น
จี้รัฐต่ออายุลดค่าโอนบ้าน-จำนอง
สำหรับข้อเสนอแนะถึงรัฐบาล นายวรยุทธ์กล่าวว่า อยากให้รัฐบาลต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในการลดค่าโอนบ้านและจดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท โดยขอให้ขยายเพดานจากเดิมที่กำหนดราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบ้าน เป็น 6-7 ล้านบาท “ถ้ารัฐช่วยตรงนี้จะคลุมทั้งตลาด 80-90% รวมทั้งกระตุ้นยอดซื้อยอดขายได้ทั่วประเทศ เพราะกำลังซื้อ 3-5 ล้าน มีการ absorp มากแล้ว”
ด้านดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเสนอเพิ่มเติมว่าอยากให้มาตรการลดค่าโอนบ้าน-จำนอง เป็นแบบฝนตกทั่วฟ้า กล่าวคือซื้อที่อยู่อาศัยราคาใดก็ได้ และได้สิทธิ์ตามมาตรการ 3 ล้านบาท เช่น ซื้อบ้านราคา 10 ล้านก็ได้ลดค่าโอนบ้าน-จำนองที่ 3 ล้านบาทแรก จากนั้นส่วนต่าง 7 ล้านก็ให้เสียภาษีตามปกติ
ขณะที่นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ข้อเสนอถึงรัฐบาลนอกจากต่ออายุมาตรการลดค่าโอนบ้าน-จำนองแล้ว ยังมีอุปสรรคจากการขอสินเชื่อเกี่ยวกับเกณฑ์ “ผู้กู้ร่วม” ที่อยากให้ปลดล็อกในช่วงวิกฤตโควิดออกไปก่อน 1-2 ปี โดยให้ขอสินเชื่อโดยไม่ต้องใช้ผู้กู้ร่วมได้
อ้างอิง
https://www.prachachat.net/property/news-597491