สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในปี 2020 ถึงแม้จะมีภาพรวมที่น่าเป็นห่วงและดูไม่ค่อยดีนัก แต่ก็ยังมีหลายโครงการที่สามารถทำยอดขายได้น่าพอใจ จนสามารถ sold out โครงการไปได้ นอกจากปัจจัยด้านการทำโปรโมชั่นและการตลาดที่ดุเดือดแล้ว ส่วนหนึ่งก็เนื่องมาจากปัจจัยบวกด้านโครงสร้างพื้นฐาน ที่ทำให้ทำเลดี มีการพัฒนาและความเจริญในทำเลมากขึ้น ส่งผลให้ที่ดินทำเลดีมีความต้องการซื้อสูง ราคาพุ่ง โดย ศูนย์วิจัยกรุงศรี ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) ได้ทำการประเมินทำเลดีที่มีศักยภาพในกรุงเทพและปริมณฑล ปี 2563 – 2565 พบว่า ที่ดินทำเลดีที่มาแรงสามารถแบ่งเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกคือเป็นทำเลที่เกาะติดแนวเส้นรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ซึ่งยังไม่มีการขยายตัวของเมืองออกไปมากนัก ราคายังไม่สูงจนแตะเพดาน และอีกกลุ่มคือทำเลใจกลางเมือง ที่นับวันจะมีแต่ทวีมูลค่ามากขึ้น เนื่องด้วยที่ดินในทำเลล้วนมีการพัฒนาจนแทบไม่เหลือที่ดินว่างเปล่าอีกแล้ว
ส่องทำเลดีเกิดใหม่ ได้อานิสงส์จาก แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย
เนื่องด้วยช่วงปีที่ผ่านมา รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสำคัญของกรุงเทพ ได้เปิดให้ใช้บริการเป็นที่เรียบร้อย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย และ รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ซึ่งทั้งสองสายเป็นสายที่มีความสำคัญมากที่สุด เนื่องจากมีแนวเส้นทางเป็นลักษณะพาดผ่านใจกลางเมือง ทั้งในรูปแบบวงกลม (Ring Line) และในรูปแบบเส้นตรงผ่าเหนือใต้ (Radial Line) เชื่อมต่อทุกทำเลรอบทิศของกรุงเทพมหานคร รองรับผู้โดยสารจำนวนกว่า 85 ล้านคนต่อปี
- ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (เหนือ) หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต
จากแต่เดิมทำเลโซนเหนือของกรุงเทพ เป็นทำเลย่านที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและอพาร์ตเมนต์ แต่หลังจากการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ก็ทำให้เริ่มมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเลมากขึ้น ทำให้ความหนาแน่นของเมืองมากขึ้น ประกอบกับสิ่งอำนวยความสะดวกในทำเลที่มีความครบครัน เป็นที่ตั้งของสถานที่ราชการ โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย และสนามบิน ทำให้ โดย ศูนย์วิจัยกรุงศรี ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) ประเมินว่าที่ดินทำเลดีในย่านนี้จะมีความต้องการสูงขึ้นในอนาคต โดยปัจจุบันที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากที่สุดในทำเลนี้คือ คอนโดมิเนียม มีอัตราการขาย 33.6%, ทาวน์เฮ้าส์ อัตราการขาย 33.9%, และบ้านเดี่ยว อัตราการขาย 21.1%
- ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย และทำเลโซนตะวันตกของกรุงเทพ
แต่เดิมทำเลโซนตะวันตกของกรุงเทพ เป็นย่านที่อยู่อาศัยแนวราบที่ได้รับความนิยมอยู่แล้ว เนื่องจากสามารถเดินทางเข้าสู่ทำเล CBD อย่างสาทรได้สะดวก แต่เนื่องด้วยการขาดขนส่งมวลชน ทำให้การพัฒนาในทำเลโซนตะวันตกยังไม่หนาแน่นมากนัก แต่หลังจากการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางแค ทำให้การพัฒนาที่ดินในทำเลมีความหนาแน่นขึ้นอย่างชัดเจน ประกอบกับการที่มีสถานทีเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สถานีบางหว้า) ยิ่งทำให้ศักยภาพที่ดินในทำเลโซนนี้เพิ่มขึ้นไปอีก โดยเฉพาะบริเวณทำเลจรัญสนิทวงศ์, เพชรเกษม, ราชพฤกษ์ และพุทธมณฑล โดยปัจจุบันที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากที่สุดในทำเลนี้คือคอนโดมิเนียม อัตราขาย 29.4% และที่อยู่อาศัยแนวราบ อัตราการขยาย 30.7%
ส่องทำเลดีพื้นที่เมืองชั้นใน ที่นับวันยิ่งทวีมูลค่า
สำหรับทำเลเมืองชั้นใน (Inner urban) มีการเติบโตและมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ ต่างจากช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าอย่างชัดเจน จากความร้อนแรงในช่วงก่อนหน้าที่มักจะกระจุกอยู่ในทำเล CBD และ New CBD อาทิ สีลม, สาทร, วิทยุ, เพลินจิต, อโศก และพระราม9 เริ่มมีการขยายออกไปในทำเลใหม่ๆ มากขึ้น เนื่องจากมีความน่าสนใจของราคา ประกอบกับ New demand ใหม่ๆ ที่เป็น real demand เริ่มมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่สูงจนเกินไป แต่ยังสามารถอยู่ในพื้นที่เมือง เดินทางด้วยรถไฟฟ้าชั้นใน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านไลฟ์สไตล์ครบครัน
- ทำเลรัชดา – ลาดพร้าว
นับจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เชื่อมกับ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่สถานีพหลโยธิน ทำให้ทำเลลาดพร้าวกลายเป็นทำเลเนื้อหอม เพราะสามารถเดินทางได้สะดวกมาก ประกอบกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ทำให้ศักยภาพทำเลด้านการเดินทาง สามารถครอบคลุมทั้งในเมือง และขยายออกนอกเมืองได้อย่างสมบูรณ์
ปัจจุบันที่อยู่อาศัยในทำเลลาดพร้าว เริ่มมี New demand ชาวจีนเข้ามาเป็นจำนวนมาก เนื่องจากไม่ไกลจากย่านคนจีนอย่างรัชดา แต่มีความแออัดน้อยกว่า โดยอัตราการขยายของคอนโดมิเนียมในทำเลอยู่ที่ 42.9% บ้านเดี่ยว 38.4% และทาวน์เฮ้าส์ 54.2%
เห็นได้ชัดว่าสำหรับ Real demand แล้ว สถานการณ์โรคระบาดนั้นมีผลต่อการตัดสินใจซื้อเล็กน้อย แต่หากว่าโครงการใดอยู่ในทำเลที่ต้องการ มีราคาสมเหตุสมผล และมีรูปแบบที่ตอบโจทย์ความต้องการได้อย่างแท้จริง ก็สามารถสร้างยอดขายที่ดีและคว้าใจลูกค้ากลุ่มนี้ได้ไม่ยาก
ที่มา:
https://www.thansettakij.com/content/property/434024
