ในภาวะเศรษฐกิจหดตัวในระดับ Great Depression เช่นในปัจจุบันนี้ ทำให้พบเห็นการแข่งขันตลาดตลาดที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างทวีความรุนแรงมากขึ้น โดยอสังหาริมทรัพย์มือสองได้กลายมาเป็นสินค้าทดแทนที่ผู้บริโภคได้นำมาพิจารณาเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง สิ่งที่ตามมาจากนายหน้าในตอนนี้คือ คอนโดเงินเหลือ ที่มีหลักการคือ ใช้การยื่นกู้ในวงเงินที่สูงกกว่าราคาซื้อขายจริง เพื่อให้ผู้บริโภคมีเงินก้อนเหลือสำหรับการใช้จ่ายที่สำคัญในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ แต่อย่างไรก็ตาม ซึ่งก็มักจะตามมาด้วยคำถามว่า การซื้อคอนโดเงินเหลือหรือบ้านเงินทอนในลักษณะนี้จะดีจริงๆ หรือ บทความนี้เรามีคำตอบว่าหากจะซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้างมาฝากกัน
อยากซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง แบบมีเงินเหลือ
ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจหลักการและองค์ประกอบของกระบวนการการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบเงินเหลือกันก่อน โดยปกติแล้วกระบวนการนี้จะเกี่ยวข้องกับตัวละคร 3 ตัวละครหลัก ได้แก่ ผู้ซื้อ, นายหน้า และผู้ประกอบการ โดยการยื่นกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบมีเงินเหลือ สามารถเกิดขึ้นได้ทั้งทรัพย์มือหนึ่งและทรัพย์มือสอง ผ่านหลักการก็คือ หากเป็นโครงการมือหนึ่ง จะมีการตั้งราคาที่สูงกว่าราคาประเมินและการซื้อขายจริง เพื่อให้ผู้ซื้อยื่นกู้กับธนาคารแล้วได้รับสินเชื่อที่มากกว่าราคาบ้าน เพื่อนำส่วนต่างมาเป็นเงินเหลือหรือเงินทอนให้กับผู้ซื้อ ยกตัวอย่างเช่น
- กรณีแรก การซื้อคอนโดเงินเหลือผ่านนยายหน้า โดยในการซื้อขายคอนโดมิเนียม นายหน้าอาจมีการตกลงโปรโมชั่นพิเศษ โดยแลกกับการซื้อห้องแบบเหมาชั้นหรือจำนวนมากๆ เช่น หากราคาขายจริงที่ทางโครงการตั้งไว้สำหรับห้อง 30 ตารางเมตร คือราคา 70,000 บาทต่อตารางเมตร นายหน้าอาจต่อรองได้มาในราคา 50,000 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ให้ได้ราคาห้องที่ถูกกว่าราคาตลาดและราคาประเมิน โดยจากราคาขายจริง 2.1 ล้านบาท นายหน้าสามารถขายเราได้ในราคา 1.5 ล้านบาท โดยหากธนาคารประเมินแล้วว่าทรัพย์นี้มีมูลค่า 2 ล้านบาท เราสามารถได้สินเชื่อสูงสุดถึง 1.8 ล้านบาท (90% ของราคาประเมิน) ได้ส่วนต่างถึง 3 แสนบาท
- กรณีที่สอง สำหรับกรณีที่ผู้ประกอบการมีความน่าเชื่อถือ หรือมีความเชื่อใจกับธนาคาร ธนาคารจะมองว่าโครงการจากผู้ประกอบการเหล่านี้มีศักยภาพ สามารถขายได้อยู่แล้ว ทำให้ไม่ต้องผ่านกระบวนการประเมินราคา ซึ่งผู้ซื้อก็สามารถยื่นกู้ในราคาซื้อขายจริงไม่ต้องผ่านการประเมินได้เลย โดยวิธีการให้ส่วนต่างก็จะถูกปรับเป็นส่วนลด ซึ่งหลังจากที่ผู้ซื้อได้รับเงินกู้จากธนาคารมาแล้ว โครงการก็จะมอบส่วนต่างกลับคืนให้ในรูปแบบของส่วนลดแทน
- กรณีที่สาม หากมีการซื้อคอนโดผ่านนายหน้าหรือผู้ประกอบการ จากห้องของเจ้าของคนเก่าที่มีการทิ้งเงินดาวน์ นายหน้าหรือทางโครงการจะนำเงินดาวน์ของเจ้าของคนเก่ามามอบเป็นส่วนลดให้ โดยเราสามารถยื่นกู้ได้ในราคาเต็มเหมือนเดิม
ซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง ข้อดีข้อเสียของคอนโดเงินเหลือเป็นอย่างไร
เมื่อลองพิจารณาจากวิธีการของการซื้อคอนโดให้มีเงินทอนแล้ว อาจจะเห็นว่าก็ดูแล้วไม่ได้มีข้อเสียอะไร เพราะประโยชน์ส่วนใหญ่ตกอยู่กับผู้บริโภค ซึ่งจริงๆ แล้วหากเป็นการซื้อผ่านผู้ประกอบการ นายหน้าที่น่าเชื่อ ก็ดูจะไม่น่ามีปัญหาอะไร แต่จะมีนายหน้าบางกลุ่มที่แฝงตัวมาขายคอนโดมิเนียมเงินทอน โดยเป็นการมัดมือชกผู้บริโภคและบังคับลงทุน เพราะฉะนั้นก่อนจะตัดสินใจ ควรศึกษาข้อมูลก่อนว่าซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง โดยเปรียบเทียบจากข้อดีข้อเสียต่อไปนี้
ซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง (ข้อดี)
- ได้ดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล หากต้องการเงินก้อนหรือต้องการกู้สินเชื่อส่วนบุคคลอยู่แล้ว การกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะได้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่นๆ
- ได้เงินเหลือไว้ใช้จ่ายสำคัญหรือตกแต่งบ้าน แน่นอนว่าเมื่อได้รับเงินก้อนที่เป็นส่วนต่าง เป็นการช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินได้มากขึ้น สามารถนำเงินไปโปะหนี้ส่วนอื่น เพื่อมาจ่ายหนี้บ้านซึ่งดอกเบี้ยต่ำกว่า หรือจะนำมาใช้ในการตกแต่งบ้านใหม่ก็ได้
ซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง (ข้อเสีย)
- ระวังการโดนหลอก ปัจจุบันมีนายหน้าบางคนที่ใช้วิธีการเชิญชวนผู้ซื้อให้มาลงทุนในคอนโดเงินทอน โดยเสนอตัวช่วยเหลือในการกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือ การันตีกู้ผ่าน 100% พร้อมทั้งการันตีผู้เช่าและค่าเช่ารายเดือน โดยอ้างว่าให้เราสามารถนำเงินที่ได้จากค่าเช่ามาผ่อนธนาคารได้ ซึ่งหากเจอนายหน้าประเภทนี้ต้องระมัดระวังให้ดีๆ ต้องสอบถามรายละเอียดโครงการให้ชัดเจน เพราะบางทีก็เป็นแค่โครงการเก่าที่ขายไม่ออกเท่านั้น
ในยุคที่เศรษฐกิจฝืดเคือง ก็มักจะมีมิจฉาชีพที่แฝงตัวเข้ามาในทุกวงการ ดังนั้นคนที่กำลังจะตัดสินใจต้องศึกษาให้ดีว่าซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง เพื่อป้องกันตัวเองไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของมิขฉาชีพเหล่านี้