ภายหลังจากสถานการณ์วิกฤตโควิด 19 เริ่มคลี่คลาย ศูนย์วิจัยข้อมูลเศรษฐกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (Economic Intelligence Center : EIC) ก็ได้เปิดเผยผลวิจัยเกี่ยวกับทิศทางการปรับตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเนื้อหาในภาพรวมระบุว่า ตลาดบ้านได้รับผลกระทบเพิ่มเติม จากที่มีความอ่อนแออยู่แล้ว โดยมีปัจจัยหลักมาจาก 2 ด้าน ได้แก่ อุปสงค์ที่ปรับตัวลดลงอันเนื่องมาจากกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง และอุปทานในตลาดที่ปรับตัวลดลง จากการที่ผู้ประกอบการต่างพากันเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาเร่งระบายอุปทานสะสมในตลาดแทน
ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยจากผลวิจัย
ภาพรวมของยอดขายตลาดบ้านในปี 2563 หดตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยหดตัวที่ -17 YoY มาตั้งแต่ช่วงปี 2562 ซึ่งศูนย์วิจัยข้อมูลเศรษฐกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (Economic Intelligence Center : EIC) ได้นำข้อมูลจากบริษัท Agency For Real Estate Affairs : AREA) พบว่ายอดขายของตลาดบ้านในครึ่งปีแรก 2563 หดตัวถึง -45% YoY ส่งผลให้เกิดการชะลอการเปิดโครงใหม่ โดยพบว่าอัตราการขาย (Sale Rate) ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น ตลาดบ้านหรือตลาดคอนโดมิเนียม
อัตราการขายของตลาดที่อยู่อาศัยจากผลวิจัย
จากผลวิจัยของศูนย์วิจัยข้อมูลเศรษฐกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (Economic Intelligence Center : EIC) เปิดเผยว่าอัตราการขายของอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมมีอัตราการขาย 26% โดยตลาดบ้านได้แก่ ทาวน์โฮม 13% บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 8% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่ปเดใหม่ โดยพบว่ามีความแตกต่างของอัตราการขายของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนอยู่ที่ โดยอัตราการขายของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 17% และอัตราการขายของบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนอยู่ที่ 12% ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทขนาดใหญ่มาเน้นเจาะตลาดบ้านมากขึ้น และเน้นกิจกรรมส่งเสริมการขายหลายรายการ ทำให้ยอดขายในไตรมาสที่ 2 ของบริษัทจดทะเบียนเริ่มปรับตัวดีขึ้นในไตรมาสที่ 2
ตลาดบ้านจะปรับตัวไปอย่างไร
ศูนย์วิจัยข้อมูลเศรษฐกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (Economic Intelligence Center : EIC) ประเมินว่ายอดขายของตลาดบ้านจะกลับมาใกล้เคียงกับยอดขายเมื่อปี 2562 ได้ในช่วงปี 2565 เป็นต้นไป โดยเป็นผลมาจากกลุ่มกำลังซื้อในระดับกลางและระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่จะสามารถนำการฟื้นตัวของตลาดกลับมา โดยคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะยังคงเป็นตลาดที่มีสัดส่วนหลัก เนื่องจากเป็นสินค้าที่ตอบโจทย์กับเรียลดีมานด์โดยตรงมากที่สุด ในขณะเดียวกัน กลุ่มที่มีกำลังซื้อระดับล่าง คาดว่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ เช่นเดียวกันกับกลุ่มกำลังซื้อจากต่างชาติ ที่คาดว่าจะยังไม่สามารถกลับมาฟื้นตัวได้ในระยะเวลาอันใกล้นี้ สาเหตุมาจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงชะลอตัวลง
สำหรับปัจจัยอื่นๆ ที่ควรต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด เนื่องจากส่งผลกระทบต่อตลาด ได้แก่ นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ จากภาครัฐ นโยบายสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากสถาบันทางการเงิน และความคืบหน้าของการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ รวมไปถึงภาษีที่ดินด้วย โดยแม้ว่าภาครัฐจะเริ่มมีการผ่อนปรนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ในปี 2563 แต่คาดว่าจะสามารถส่งผลได้ในระยะสั้นเท่านั้น โดยในระยะยาว ภาษีที่ดินจะเป็นอีกปัจจัยที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องนำมาพิจารณาก่อนการตัดสินใจ
การปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นับจากนี้ ควรต้องมีการปรับกลยุทธ์เพื่อให้สามารถตอบโจทยพฤติกรรมของผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์การดำเนินชีวิตที่เปลี่ยนไปให้มากที่สุด ไม่ว่าจะเป็น ช่องทางการขายที่ควรปรับสู่ระบบออนไลน์ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า การพัฒนาโครงการใหม่ที่มุ่งเน้นไปที่ความคุ้มค่ามากที่สุด เพราะต้องแข่งขันกับตลาดสินค้ามือสองและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่หดตัวลง และผนวกไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ เข้าไปในการพัฒนาสินค้ามากขึ้น เช่น เทรนด์ของการทำงานที่บ้าน และการปรับฟังก์ชั่นพื้นที่ใช้สอยให้มีความยืดหยุ่นมากกว่าเดิม
สำหรับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 ศูนย์วิจัยข้อมูลเศรษฐกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (Economic Intelligence Center : EIC) ประเมินว่าจะหดตัวอยู่ที่ -7% YoY สอดคล้องกับที่คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในภาพรวมจะหดตัวถึง -7.3% ซึ่งทิศทางการฟื้นตัว น่าจะฟื้นตัวอย่างช้า ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องอาศัยระยะเวลากว่าผู้บริโภคจะมีกำลังซื้อและกลับมามีความเชื่อมั่นได้แบบเดิม
ที่มาและเครดิตรูปภาพทั้งหมด : www.scbeic.com/th/
