ทรัพยสิทธิ ในที่ดิน หรือสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สิน เป็นสิทธิที่จะบังคับเอาจากทรัพย์สินโดยตรง โดยทั่วไปแล้วทรัพยสิทธิจะเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินมากที่สุด เพราะทรัพยสิทธิส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์สิทธิที่พบได้ในสังหาริมทรัพย์เท่านั้น และทรัพย์สิทธิเหล่านี้บ่อยครั้งที่จะกลายเป็นภาระติดพันที่เกิดขึ้น ซึ่งจะทำให้เจ้าของที่ดินนั้นจะไม่สามารถทำประโยชน์ในที่ดินได้อย่างเต็มที่ ถือเป็นการบั่นทอนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไปในตัวด้วย
8 ทรัพยสิทธิ ในที่ดิน ที่ประชาชนควรทราบ..
1.กรรมสิทธิ์ หมายถึง สิทธิทั้งปวงภายในบังคับแห่งกฎหมายที่เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอย และจำหน่ายทรัพย์สินของตน และได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตาม และเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตน จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
2.สิทธิครอบครอง หมายถึง คือสิทธิที่จะยึดถือทรัพย์สินเพื่อตน ตามกฎหมายที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๓๖๗ ว่า “ บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง ” สิทธิครอบครองเป็นสิทธิส่วนหนึ่งของกรรมสิทธิ์และเป็นสิทธิที่มีความยิ่งใหญ่รองจากกรรมสิทธิ์ เจ้าของสิทธิครอบครองมีอำนาจใช้สอยทรัพย์ ให้ปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง เรียกเอาคืนซึ่งการครอบครอง ได้ดอกผล และโอนสิทธิครอบครองได้ คล้ายคลึงกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทั้งเป็นสิทธิที่ใช้ยันต่อบุคคลอื่นได้ทั่วไป เว้นแต่ผู้อื่นนั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์สินเท่านั้น การได้สิทธิครอบครองนั้นจะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ ๒ ประการ คือ
- การยึดถือทรัพย์สิน มีความหมายเพียงแค่ว่าได้เข้าครอบครองทรัพย์สินได้เท่านั้น และการยึดถือนี้ไม่จำเป็นจะต้องยึดถือหรือครอบครองนั้นไว้ด้วยตนเอง ผู้อื่นยึดถือหรือครอบครองแทนก็เป็นการยึดถือได้ตามกฎหมายที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๓๖๘ บัญญัติว่า “ บุคคลได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้ ” เช่น นายจ้างให้ลูกจ้างครอบครองทำนาแทนตน ก็ถือว่านายจ้างให้ยึดถือที่นานั้นแล้ว แม้ว่านายจ้างจะมิได้เข้าครอบครองทำนานั้นด้วยตนเองก็ตาม
- เจตนายึดถือทรัพย์สินนั้นไว้เพื่อตน หมายความว่ามีเจตนาที่จะยึดถือ (ไม่ว่าจะยึดถือด้วยตนเองหรือผู้อื่นยึดถือไว้ให้ดั่งกล่าวมาแล้ว) ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์ของตนเองและไม่จำเป็นที่จะต้องมีเจตนาจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น เช่น ผู้เช่าบ้านย่อมถือว่าได้มีการยึดถือหรือครอบครองบ้านนั้นแล้ว และการที่เช่าบ้านไว้ย่อมแสดงว่าได้ยึดถือไว้เพื่อประโยชน์ของตนในอันจะได้ใช้สอยบ้านภายในกำหนดระยะเวลาเช่า ผู้เช่านั้นจึงได้สิทธิครอบครองในบ้านนั้น
3.ภาระจำยอม หมายถึง ข้อผูกพันที่ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำต้องยอมรับกรรมบางอย่าง ซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น เจ้าของที่ดินแปลง A สามารถเดินผ่านแปลง B หรือวางท่อปะปาผ่านที่ดินแปลง B หรือใช้น้ำในที่ดินแปลง B ลักณะนี้จะถือว่าเจ้าของที่ดินแปลง A มีภาระจำยอมเหนือที่ดินแปลง B
4.สิทธิอาศัย หมายถึง สิทธิประเภทหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยผลของการเข้าทำนิติกรรมระหว่างคู่สัญญา ซึ่งฝ่ายหนึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นให้สิทธิแก่คู่สัญญา อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิอาศัยในทรัพย์สินนั้น ซึ่งในทางกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1402 ระบุว่า “ บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า” ยกตัวอย่างเช่น
นาย A และนาง B ได้ร่วมเงินกับซื้อบ้านแหละที่ดิน โดยที่นาย A ตกลงให้นาง B มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินดังกล่าว แต่เนื่องจากนาย A เกรงว่าในอนาคต หากเกิดการผิดใจกันไม่ว่าในกรณีใดๆก็แล้วแต่ นาง B จะนำบ้านดังกล่าวไปขายโดยที่ไม่บอกตนหรือไล่ตนออกจากบ้าน ด้วยเหตุผลนี้ ทั้งสองฝ่ายจึงได้ตกลงกันจดทะเบียนสิทธิอาศัยในที่ดินไว้ให้นาย A สามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ตลอดชีวิต การจดทะเบียนสิทธิดังกล่าว ทำให้นางสาว B ไม่สามารถที่จะไล่นาย A ออกจากบ้านได้ตลอดชีวิตของนาย A
5.สิทธิเหนื่อพื้นที่ หมายถึง สิทธิที่บุคคลหนึ่งได้เป็นเจ้าขอโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือ สิ่งเพาะปลูกบนที่ดิน หรือใต้ดินของผู้อื่น โดยจะเสียค่าตอบแทนให้กับเจ้าของที่ดินด้วยหรือไม่ก็ได้ สิทธิเหนือพื้นดินจะได้มาก็แต่โดยทางนิติกรรมเท่านั้น ไม่อาจได้มาโดยทางอื่น เป็นต้นว่า ทางอายุความเช่นเดียวกับภาระจำยอม และเนื่องจากสิทธิเหนือพื้นดินเป็นทรัพยสิทธิ ประเภทหนึ่ง นิติกรรมการได้มา เปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินจึงอยู่ในบังคับที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นเดียวกับทรัพยสิทธิอื่น ๆ
มิฉะนั้น ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ จะเป็นแต่บุคคลสิทธิเท่านั้น กล่าวคือ จะเป็นแต่สิทธิที่ใช้ยันกันได้เฉพาะคู่กรณีเท่านั้น ไม่อาจใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้ ทั้งนี้ ตาม ป.พ.พ. ม.1299-1301 เว้นแต่เป็นการได้สิทธิเหนือพื้นดินมาเพราะการให้โดยเสน่หา จะอยู่ในบังคับของ ป.พ.พ. ม.525 ที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น การได้มาจะเป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง
6.สิทธิเก็บกิน หมายถึง สิทธิที่บุคคลสามารถครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น เป็นต้นว่า เจ้าของที่นามีสิทธิใช้ที่นาโดยประการต่าง ๆ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในที่นานั้นก็ใช้ที่นาทำนาได้ หรือจะนำที่นานั้นออกให้เช่าเพื่อเก็บค่าเช่าก็ได้เสมอกับเป็นเจ้าของเองทีเดียว เพียงแต่กรรมสิทธิ์ในที่นาดังกล่าวยังอยู่ที่เจ้าของบุคคลผู้มีสิทธิเช่นนี้เรียก “ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน” และสิทธิเก็บกินจะมีได้ก็แต่ในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่มีในสังหาริมทรัพย์
7.ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง การที่บุคคลหนึ่งที่ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่มีสิทธิได้รับการชำระหนี้เป็นคราวๆ จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆหรือได้ใช้ ยกตัวอย่างเช่น นาย A และนาย B เป็นเพื่อนกัน โดยทีนาย A ให้ นาย B สามารถเข้าอาศัยในบ้านพักตากอากาศชายทะเลได้ในเดือนเมษายนของทุกปีเป็นเวลาสามสิบปี หรือ อนุญาตให้ นาย B ได้รับเงินหนึ่งล้านบาทจากค่าเช่าที่ดินที่ตนเก็บมาทุกครั้งเป็นเวลาสามสิบปี เป็นต้น
8.จำนอง หมายถึง เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น นำเอกสารจดทะเบียนของเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็หลักประกันการชำระหนี้