พาไปดู 8 ทำเลทอง สวนกระแสตลาดอสังหาฯขาลง ประเมินตลาดอสังหาฯเข้าสู่การเติบโตที่มั่นคง ในอนาคต
ทำเลทอง สวนกระแสตลาดอสังหาฯขาลง
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ทำใหับริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯต่างๆ คาดการณ์สถานการณ์ที่เป็นอยู่ว่า ยังไม่ถึงจุดวิกฤติ ถึงแม้ว่าบ้านหรือคอนโดจะเหลือค้างสต็อกอยู่หลายหมื่นยูนิต แต่ในเวลานี้ ตลาดก็ได้มีการปรับตัว ปรับฐาน ลดการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อที่จะได้ระบายสต็อกที่มีอยู่ ด้าน นักพัฒนา อสังหาฯหลายรายในเวลานี้ก็มีการปรับตัว โดยมุ่งทำตลาดในกลุ่มผู้ซื้อที่แท้จริง (Real Demand)หรืออีกส่วนก็พยายามมุ่งปรับโมเดลธุรกิจไปสู่การหารายได้ประจำ (Recurring Income) ได้แก่ธุรกิจโรงแรม เพื่อให้สามารถอยู่ได้แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวก็ตาม
คุณ นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้ออกมาให้ความเห็น ประเมินตลาดอสังหาฯในปีนี้อยู่ระหว่างปรับฐาน เข้าสู่การเติบโตที่มั่นคง โดยสังเกตุจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง เมื่อเทียบกัน 2-3 ปีก่อนที่ตลาดมีความต้องการที่ลดลง ทำให้ตลาดในเวลานี้กลายเป็นของ”ผู้ซื้อ” ที่มีโอกาสเลือกซื้อสินค้าในราคาที่สมเหตุสมผลคือว่าเป็นข้อดีสำหรับกลุ่มคนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ส่วนภาครัฐที่ได้มีการพัฒนาสาธารณูปโภคทำให้บางทำเล โดยเฉพาะ ส่วนต่อขยาย รถไฟฟ้า มีส่วนผลักดันยอดขายอสังหาฯ ทำให้เห็นโอกาสเข้าไปเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะใน 8 ทำเล ดังนี้
8 ทำเลสวนกระแสตลาดอสังหาฯขาลง
1.รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว ย่านช้อปปิ้ง กลุ่มเป้าหมายเจาะไลฟ์สไตล์ ช้อปปิ้ง กินดื่ม เที่ยว
2.เตาปูน กลุ่มเป้าหมายเจาะกลุ่มคนทำงานเป็นหลัก
3.มีนบุรี ย่านชุมชนเก่า กลุ่มเป้าหมายคนท้องถิ่นที่อาศัยอยู่บริเวณนั้น
4.วังบูรพา, วัดมังกร กลุ่มเป้าหมายเจาะตลาดนักท่องเที่ยว ที่เข้ามา กินดื่มชอปปิง
5.อิสรภาพ กลุ่มเป้าหมายเจาะตลาดนักท่องเที่ยว ที่เข้ามา กินดื่มชอปปิง
6.เจริญนคร กลุ่มเป้าหมายเจาะตลาดนักท่องเที่ยว ที่เข้ามา กินดื่มชอปปิง
7.สามย่าน กลุ่มเป้าหมาย นักศึกษา คนทำงานที่เข้ามากิน ช้อป ศึกษาและใช้เป็นสถานที่นัดพบ มี สวนสาธารณะ
8.ศรีนครินทร์ กลุ่มเป้าหมายเพื่อเป็นที่พักอาศัยที่มีแนวโน้มเติบโตรองรับ วัยทำงาน จากเดิมที่อยู่อพาร์ตเมนต์เช่าเป็นหลัก
โดยทั้ง 8 แห่ง ถือว่าเป็นย่านที่มีมนต์ขลังเก่าแก่ ชุมชนที่อาศัยมานาน ทำให้พัฒนาอสังหาฯหลายรายพยายามเข้าไปหาที่ดินเพื่อสร้างโครงการหลายรายแต่ยังติดอุปสรรคหลักๆคือจำนวนที่ดินน้อยราคาที่ดินสูง ทำให้ นักลงทุน เจ้าของที่ดิน รวมถึงนักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่จึงเลือกลงทุนเพื่อการพาณิชย์ มากกว่าการพัฒนาที่พักอาศัย เป็นหลักนั้นเอง จากแนวโน้มการเปิดตัวคอนโดที่ชะลอตัว อาจจะทำให้ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดทั้งปีคาดว่าจะไม่เกิน 45,000 หน่วย(ยูนิต) โดยลดลงจากช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา และเวลานี้มีคอนโดเหลือขายสะสม อยู่ที่ 6.45 แสนยูนิต ขณะที่อัตราดูดซับ อยู่ที่ 86% ทำให้คาดว่าปีนี้จะมีคอนโดเหลือสะสมประมาณ 8 หมื่นหน่วยและอาจจะต้อง ใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีจากในการระบายสต็อก
สถานการณ์ราคาอสังหาฯ ในปี 2562
ด้านสถานการณ์ราคาอสังหาฯ ในปี 2562 ภาพรวม ราคาเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น แต่ลดลงกว่าที่คาดการณ์ที่จะมีราคาสูงขึ้น 7-8% คาดว่าทั้งปีราคาจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-6% โดยคอนโดเรทราคาที่ขายดีจะอยู่ในเรทประมาณ 2.5ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 75,000 บาทต่อตร.ม. กับ ราคา 2.5-6 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 75,000-110,000 บาทต่อตร.ม. โดยทั้งสองราคานี้มีสัดส่วน 70% ของภาพรวมตลาด ด้านตลาดที่มาแรงแต่ติดตรงที่มีซัพพลายจำกัด คือระดับราคา 6-15 ล้านบาทต่อยูนิต หรือราคาเฉลี่ย 110,000-190,000 บาทต่อตร.ม. และกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี ที่ราคา 290,000 บาทต่อตร.ม หรือราคา 30ล้านขึ้นไป ตลาดกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ขายออกได้แบบสบายๆเพราะ กลุ่มคนกลุ่มนี้มีกำลังซื้อ เพียงพอข้อแค่ตอบโจทย์ตามความต้องการเขาได้เป็นพอ
ส่วนตลาดราคาอสังหาฯที่กำลังแย่ คือระดับราคาต่ำกว่า 1.8 ล้านบาท สาเหตุมาจากหนี้สินครัวเรือนและเครดิตของผู้กู้เองทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่วน ตลาดลักชัวรีและ ไฮเอนด์ ที่ราคา15-30 ล้านเวลานี้ก็ได้รับผลกระทบนั้นก็เพราะว่า กลุ่มนักลงทุนที่ความต้องการหายไป 10-15% จึงส่งผลทำให้ตลาดกลุ่มนี้ ยอดขายไม่ดีนัก ด้านกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯอีกส่วนก็ชะลอการพัฒนาและหันไปลงทุน ด้านการค้า ค้าปลีก โรงแรม รวมถึงสำนักงานให้เช่าเพื่อสร้างพอร์ตรายได้ประจำให้กับธุรกิจ เพื่อบริหารความเสี่ยง แทน
สรุป
คอนโดที่ขายดีจะอยู่ที่ช่วงราคา 2.5-6 ล้านบาท/ยูนิต ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 75,000-110,000 บาท/ตร.ม. โดยสัดส่วนในตลาดสูงถึง 70% ของภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้
อ้างอิง นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด
