ทำเล ‘เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ’ มีโอกาสเติบโตแค่ไหน? ซื้ออสังหาแถวนั้นดีหรือไม่?

‘รถไฟฟ้า’ ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้หลายทำเลเติบโตและกลายเป็น Hub ที่อยู่อาศัยใหม่ๆ มากมาย เรียกได้ว่า ขยายตัวออกจากกรุงเทพฯ ชั้นในออกไปเรื่อยๆ จนถึงแถบปริมณฑลแล้วในปัจจุบัน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ที่มีมากถึง 17 สถานี ทำหน้าที่ช่วยเชื่อมกรุงเทพฯ ทั้งฝั่งธนบุรีและฝั่งพระนคร รวมถึงสมุทรปราการเข้าด้วยกัน อีกทั้งยังช่วยสนับสนุนให้ย่านเมืองเก่าให้กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวใหม่ แถมยังเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยใหม่ที่น่าสนใจเพราะมีแนวโน้มที่จะส่งผลบวกให้เกิดการพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

ทำความรู้จักรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้

รถไฟฟ้าสายสีม่วงส่วนตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) เป็นรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมาจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนเหนือ (คลองบางไผ่-เตาปูน) ที่สถานีเตาปูน พาดลงมาทางตอนใต้ของกรุงเทพฯ ตะวันตก ผ่านพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด10 เขต ได้แก่ บางซื่อ ดุสิต พระนคร ป้อมปราบศัตรูพ่าย สัมพันธวงศ์ ธนบุรี คลองสาน จอมทอง ราษฎร์บูรณะ ทุ่งครุ และพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการอีก 1 อำเภอ คือ อ.พระประแดง โดยมีจำนวนสถานีทั้งหมด 17 สถานี ระยะทางรวม 23.6 กิโลเมตร

นอกจากนี้รถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ได้ในหลายๆ สถานี เช่น

• รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-หลักสอง) 
• สายสีเขียวอ่อน (ช่องนนทรี-ตลาดพลู) 
• สายสีส้มตะวันตก (โครงการในอนาคต: บางขุนนนท์ – ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย) 
• สายสีแดงเข้ม (โครงการรถไฟฟ้าในอนาคต: หัวลำโพง-มหาชัย) 

แน่นอนว่าจะช่วยทำให้การเดินทางในชั่วโมงเร่งด่วน และการเข้า-ออกเมืองสะดวกและรวดเร็วมากยิ่งขึ้น

3 จุดเด่นที่ทำให้ทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้น่าสนใจ

1.การมีเส้นทางที่พาดผ่านทั้งสถานที่ทำงานของหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน และโซนที่อยู่อาศัย ตลอดจนสามารถเชื่อมต่อไปย่านธุรกิจ และสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญ จะช่วยส่งเสริมให้การเดินทางของคนในพื้นที่มากขึ้น 

2.การมีสถานีที่เป็นจุดตัดกับโครงข่ายรถไฟฟ้าอื่นๆ อีกหลายเส้นทาง เช่น จุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีวงเวียนใหญ่ ที่จะช่วยให้คนในพื้นที่ย่านคลองสาน ประชาอุทิศ-พุทธบูชา เดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจ เช่น สาทร สีลม สุขุมวิท ได้สะดวกขึ้น ทำให้เหมาะสำหรับการต่อยอดสู่ Hub ในการเดินทางและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลายรูปแบบ 

3.การมีอาคารจอดแล้วจรที่สามารถรองรับจำนวนรถยนต์ได้มากถึงราว 7,900 คัน ซึ่งมากกว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ รวมถึงสถานที่ตั้งของอาคารจอดแล้วจรที่กระจายอยู่ทั้งตอนเหนือและใต้ของเส้นทาง

ลักษณะทำเลแถบรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และรูปแบบอสังหาฯ ที่ขายดี

ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) สามารถแบ่งได้เป็น 4 โดยในแต่ละทำเลย่อยมีประเภท และระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่ขายดีแตกต่างกัน ดังนี้

1. ทำเลบางซื่อ

ครอบคลุมใน 6 สถานี ได้แก่ เตาปูน-รัฐสภา-ศรีย่าน-วชิรพยาบาล-หอสมุดแห่งชาติ และบางขุนพรหม ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สามารถพัฒนาได้หลายรูปแบบ มียอดขายสูงสุด 3,300 ยูนิตต่อปี โดยทำเลนี้ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์มากที่สุดคือ คอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต สามารถขายหมดได้เร็วภายในระยะเวลา 22 เดือน รองลงมาเป็นราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งได้มีผู้ประกอบการเข้าไปพัฒนาหลายรายในช่วงที่ผ่านมา

2. ทำเลพระนคร

 

ครอบคลุมสถานีผ่านฟ้าและสามยอด ส่วนใหญ่ในทำเลนี้จะเป็นสถานที่ราชการ และพระบรมมหารราชวัง มียอดขาย 12 ยูนิตต่อปี

3. ทำเลคลองสาน

 

ครอบคลุมสถานีสะพานพุทธ-วงเวียนใหญ่-สำเหร่-ดาวคะนอง ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมเช่นเดียวกับทำเลบางซื่อ โดยมียอดขายเฉลี่ย 2,150 ยูนิตต่อปี แบ่งเป็น…

• ราคาต่ำกว่า 3 ล้าน บาทต่อยูนิต ซึ่งมียอดขายมากสุดที่ปีละ 1,128 ยูนิต คิดเป็น 52% ของยอดขาย ที่อยู่อาศัยทั้งหมดในคลองสาน 
• ราคา 5-10 ล้านบาท ที่ 678 ยูนิตต่อปี 
• ราคามากกว่า 10 ล้านบาท ที่ 230 ยูนิตต่อปี คิดเป็นอีก 32% และ 11% ที่เหลือของยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในคลองสาน

4. ทำเลประชาอุทิศ–พุทธบูชา

 

ครอบคลุมสถานีบางปะแก้ว-บางปะกอก-สะพานพระราม9-ราษฎร์บูรณะ-พระประแดง-ครุใน มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม โดยประเภทของที่อยู่อาศัยที่ขายดีที่สุดคือ ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยต่อปีเท่ากับ 712 และ 444 ยูนิต คิดเป็นเกือบ 53% ของยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประชาอุทิศ-พุทธบูชา

โอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยรอบเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้

สรุปแล้วโอกาสของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ จะอยู่ที่คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต เนื่องจากคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ในระดับราคาดังกล่าวสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในพื้นที่ได้มากที่สุด ซึ่งราคาที่ดินในปัจจุบันของเตาปูนราษฎร์บูรณะ โดยเฉพาะบางซื่อและคลองสาน ยังอยู่ในระดับที่สามารถนำไปพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต โดยที่ผู้พัฒนายังได้อัตรากำไรขั้นต้นที่ 30-40% ตามปกติได้

ที่มา: โอกาสของธุรกิจอสังหาฯ ในทำเล “เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ”