ทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส

บทความเรื่อง “ทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส” โดยลาซูดี และเผยแพร่โดย ดอท พรอพเพอร์ตี้

หากมองย้อนกลับไปในปี 2564 จากตัวเลขสถิติของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) จะพบได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนั้นอยู่ในช่วงขาลงที่แม้แต่โครงการเปิดตัวใหม่ยังมีตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 6 ปี แต่หลายฝ่ายก็ยังมีความเชื่อมั่นว่าหากสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย และประเทศไทยเริ่มเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง

ในปัจจุบันปี 2565 สถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวที่ดี ตามที่หลายฝ่ายได้เคยคาดการณ์ไว้ เนื่องจากประชาชนเข้าถึงวัคซีนโควิดกันอย่างทั่วถึง สถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลายลง และประเทศไทยได้กลับมาเปิดประเทศอย่างสมบูรณ์ ทำให้ตัวเลขดัชนีมีเส้นกราฟที่ค่อย ๆ ขยับขึ้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มียูนิตค้างจากปี 2564 เริ่มมีการทยอยขายออกได้เรื่อย ๆ นักลงทุนเริ่มหาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์เพื่อค้นหาโครงการที่น่าลงทุน จึงเป็นเครื่องยืนยันได้ดีว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 จะกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง

ยืนยันด้วยสถิติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตขึ้นทุกไตรมาส

เพื่อให้เกิดความมั่นใจในการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ปี 2565 ลองมาดูตัวเลขทางสถิติจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ว่าไตรมาสที่ผ่านมามีตัวเลขที่ขยับขึ้นอย่างไร โดย REIC ได้เคยประเมินการเติบโตของตลาดเอาไว้ล่วงหน้าตั้งแต่ปี 2564 แล้วว่า ในปี 2565 คาดการณ์ว่าตลาดจะมีภาพรวมการเติบโตขึ้นถึง 14.2% หากสถานการณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับโควิดเริ่มคลี่คลายลง และจะเติบโตเท่ากับตลาดในช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิดได้ภายใน 2 ปี

โดยดัชนีรวมจากข้อมูลของ REIC ระบุว่า แท้จริงแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีตัวเลขลดลงตั้งแต่ปี 2562 ประมาณ -14.3% อันเป็นผลมาจากการควบคุมอัตรา LTV หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้านจากภาครัฐฯ ต่อมาในปี 2563 ประเทศไทยเผชิญกับวิกฤตไวรัสโควิด-19 ทำให้ตัวเลขดัชนีรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยลดตัวลงอีก -16.3% และลดตัวต่อเนื่องมาจนถึงปี 2564 ลงไปเพิ่มอีก -2.9% 

เมื่อดูจากภาพรวมของดัชนีรายปีแล้วอาจจะทำให้ไม่เห็นภาพว่า จากปี 2564 มาสู่ปี 2565 ตลาดจะมีทิศทางฟื้นตัวขึ้นได้อย่างไร เราจึงต้องย้อนมาดูที่ดัชนีรายไตรมาสซึ่งจะส่งสัญญาณที่ชัดเจนกว่ารายปีนั่นคือ ไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการฟื้นตัวขึ้น 23% ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จึงวิเคราะห์และพอจะประเมินได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้ผ่านจุดที่ต่ำที่สุดคือ 73.4 จุดมาเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และจึงเป็นที่มาของการคาดการณ์ว่าปี 2565 ตลาดจะมีภาพรวมการเติบโตขึ้นถึง 14.2% โดยมีตัวเลขดัชนีขึ้นมาที่ 83.8 จุด

ซึ่งในไตรมาสแรกของปี 2565 ช่วงเดือนมกราคม-เดือนมีนาคม และไตรมาสที่ 2 ช่วงเดือนเมษายน-เดือนมิถุนายน ตัวเลขการเติบโตขยับขึ้น 7.6% และ 3.1% เป็นการเติบโตเพิ่มขึ้นเทียบกับช่วงไตรมาสเดียวกันในปี 2564 อยู่ที่ 3.3% และ 2.4% นับเป็นสัญญาณการเติบโตในทิศทางที่ดีขึ้นทุกไตรมาสจนสามารถคาดการณ์ได้ว่าช่วงครึ่งปีหลัง หรือในไตรมาสที่ 3-4 ตัวเลขดัชนีจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง

บ้านมือสอง และบ้านแนวราบส่งสัญญาณมาแรงในปี 2565

ในช่วงไตรมาสแรกโครงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการทยอยขายออกของสต็อกที่ค้างจากปี 2564 จนหลายบริษัทเริ่มจะไม่มีสต็อกตกค้าง สิ่งที่น่าจับตามองคือในไตรมาสที่ 2 ที่หลายบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มเปิดตัวโครงการใหม่กันมากขึ้น โดย REIC ได้ประเมินว่าน่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 81,000 ยูนิต หรือมากกว่าปี 2564 ที่ 74.3% เป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดที่เกิดขึ้นในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

โดยสัญญาณที่มาแรงในปี 2565 คือการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแบบแนวราบ และการขายบ้านแบบ Resale หรือบ้านมือสอง ซึ่งมีสถิติการโอนกรรมสิทธิ์มากกว่าคอนโดมิเนียม ที่ถึงแม้จะเริ่มกลับมาฟื้นตัวบ้างแล้วแต่ก็ยังต้องใช้เวลาอีกสักระยะ เนื่องจากคอนโดมิเนียมนั้นมีฐานลูกค้าหลักอยู่ที่นักลงทุนชาวจีนและชาวต่างชาติอื่น ๆ ที่ในขณะนี้ชาวจีนยังไม่สามารถเดินทางออกนอกประเทศได้ ซึ่งเมื่อใดที่นักลงทุนสามารถเดินทางได้อย่างอิสระ คอนโดมิเนียมจะกลับมาฟื้นตัวอย่างเต็มที่แน่นอน ดังนั้นหากโครงการคอนโดมิเนียมต้องการเพิ่มตัวเลขการเจริญเติบโต ในระหว่างที่รอให้นักลงทุนชาวจีนและชาวต่างชาติกลับมา จึงควรทำตลาดกับนักลงทุนชาวไทยที่อยู่ในวัยเริ่มทำงาน ซึ่งวัยนี้กลายเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงเนื่องจากพฤติกรรมการใช้ชีวิตที่หันมาประกอบอาชีพมากกว่า 1 อาชีพมากยิ่งขึ้น จึงมีรายได้สูงขึ้นนั่นเอง

และหากเปรียบเทียบตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2565 จะพบว่าอยู่อาศัยแนวราบได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วกว่า 2.18 แสนยูนิต ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วประมาณ 1.13 แสนยูนิต จึงพอจะประเมินได้ว่าในปี 2565 โครงการที่อยู่อาศัยแบบแนวราบจะเป็นแกนหลักในการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ตัวเลขดัชนีทั้งหมดจากข้อมูลของ REIC นี้ทำให้ได้เห็นภาพว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาฟื้นตัวแล้วอย่างแน่นอน และมีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นในทุก ๆ ไตรมาส สังเกตได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เช่น แสนสิริ, เอพี (ไทยแลนด์) และพฤกษา เป็นต้น ซึ่งบริษัทที่กล่าวมานี้ได้ขายสต็อกตกค้างจนเกือบหมดแล้ว และทยอยเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแบบแนวราบเพิ่มขึ้น ซึ่งในส่วนของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้มีแนวคิดที่คล้ายกันว่า อาจจะมีการเปิดตัวโครงการสำหรับเช่าเพิ่มขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับวิถีชีวิต และกำลังซื้อในปัจจุบัน 

เมื่อสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลายลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงเริ่มฟื้นตัวขึ้น ตามการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์หลายฝ่าย ซึ่งถึงแม้นักลงทุนรายใหญ่อย่างชาวจีนยังไม่สามารถเดินทางมาลงทุนได้ แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถฟื้นตัวขึ้นได้จากกลุ่มนักลงทุนชาวไทย และนักลงทุนชาติอื่น ๆ ในปี 2565 นี้จึงเป็นปีที่ควรซื้ออสังหาริมทรัพย์เอาไว้ครอบครอง เพราะดูจากตัวเลขการเติบโตจาก REIC แล้ววงการนี้เติบโตแบบก้าวกระโดด ช่วงนี้จึงเป็นจังหวะที่ควรเร่งลงทุนเพื่อต่อยอดผลกำไรในอนาคต