โดยปกติแล้ว การทำสัญญาเช่าโดยไม่ได้ไปทำที่กรมที่ดิน จะสามารถทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ 3 ปี โดยไม่ต้องไปทำสัญญาเช่าต่อหน้าเจ้าพนักงานที่กรมที่ดินก็ได้ วันนี้เราจึงจะมาตอบคำถามเรื่องสัญญาเช่าสำหรับ ที่ดินเปล่า และการครอบครองปรปักษ์ ที่หากไม่ได้ทำการต่อสัญญาเช่าที่ดินเปล่าเป็นเวลาหลายปี จะโดนผู้เช่าทำการครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่
ครอบครองปรปักษ์ ที่ดินเปล่า ที่หมดสัญญาเช่าไปนานแล้วได้หรือไม่
ขอตอบเลยว่าไม่ได้ หากยังมีการจ่ายค่าเช่าอยู่ตลอดทุกเดือน ถึงแม้จะหมดสัญญาเช่าไปแล้วก็ตาม เพราะหากยังมีการจ่ายค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ นั่นแสดงให้เห็นว่าผู้ที่เช่าที่ดินนั้นไม่ได้มีเจตนาที่จะครอบครองที่ดินนั้นตั้งแต่ต้น ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ได้ระบุไว้ว่า “ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา”
แต่หากผู้ให้เช่าไม่ได้ทำสัญญาเช่าตั้งแต่แรก หรือปล่อยให้มีการเข้าใช้ประโยชน์โดยไม่ได้เก็บค่าเช่าตั้งแต่แรกมาเป็นเวลานานกว่า 10 ปี ตรงนี้เองอาจจะมีสิทธิ์โดนครอบครองปรปักษ์ได้ แต่ก็ยากมากและหลายขั้นตอน ไหนจะเสียเวลา และอาจโดนฟ้องกลับได้ในภายหลังได้
การบอกเลิกสัญเช่าที่ดินเปล่า
เราสามารถพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
สรุป
สำหรับการจะได้ครอบครองปรปักษ์ได้นั้น จะต้องเป็นการกระทำอันเป็นปรปักษ์ต่อความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์นั้น ซึ่งการที่เข้ามาอาศัยใรที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าตั้งแต่แรก นั้นหมายความว่าเป็นการเข้าไปอยู่โดยยอมรับในกรรมสิทธ์ของเจ้าของ จึงไม่ถือว่าเป็นการกระทำอันเป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด
8 ทรัพยสิทธิ ในที่ดิน ที่ประชาชนควรทราบ
ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 คืออะไรทำไมอนาคตอาจกลายเป็นที่ดินทองคำ