สำหรับใครที่อยากจะลงทุนอสังหาฯ ด้วยการซื้อ-ขายที่ดิน ก็ต้องมีปัจจัยที่ต้องมีปัจจัยให้พิจารณาอยู่หลายๆ เรื่องว่า ที่ดินแบบไหนที่จะเป็นที่ต้องการซื้อ โดยเฉพาะกับการเสนอขายที่ดินให้กับนายทุนหรือเหล่าดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องการนำที่ดินไปพัฒนาสร้างอสังหาฯ ด้านอื่นๆ เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ห้าง หรือบริษัท โดยหลักที่คุณควรคำนึงและใช้ในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดินเพื่อนำมาขายต่อจะมีทั้งหมด 6 ข้อ ดังนี้
อยู่ในผังเมืองที่มีศักยภาพ
การเลือกที่ดินให้ขายง่าย ขายคล่องอย่างแรกเลยก็ควรที่จะเลือกซื้อที่ดินให้ตรงกับลักษณะของผังเมืองที่กำหนดให้เป็นที่ดินที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัย โรงงาน หรือใช้เพื่อพาณิชยกรรมได้ และควรที่จะหลีกเลี่ยงการซื้อที่ดินในเขตผังเมืองที่เป็นโซนสีเขียวทแยงขาว หรือสีเขียว ซึ่งเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งไม่สามารถทำการพัฒนาโครงการจัดสรรต่างๆ ได้นั่นเอง
มีสภาพแวดล้อมที่ดี
ที่ดินที่สามารถขายได้ราคาดี เก็งกำไรง่าย ต้องเป็นที่ดินที่อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดิน และตอบโจทย์กับวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อ เช่น ผู้ซื้อต้องการที่ดินมาพัฒนาเป็นร้านอาหาร ที่ดินนั้นๆ ก็อาจจะต้องเป็นที่ดินติดถนน มีคนพลุกพล่านหรืออยู่ในส่วนของชุมชน หรือถ้าต้องการขายให้คนที่นำมาทำบ้าน ที่อยู่อาศัย ก็ต้องเน้นความสงบเป็นส่วนตัว แต่ก็ไม่เปลี่ยว และมีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อม เป็นต้น
เลือกที่ดินที่เดินทางเข้า-ออกสะดวก
การเลือกที่ดินที่สามารถนำไปพัฒนาต่อได้ง่าย เพื่อให้สามารถขายต่อได้กำไร สิ่งสำคัญที่สุดเลยก็คือ ต้องเป็นแปลงที่ดินที่สามารถเดินทางเข้า-ออกได้สะดวก ไม่เป็นที่ดินเปลี่ยว เป็นที่ดินในซอยตัน รถยนต์หรือรถสาธารณะสามารถเข้าถึงได้ หรือถ้าเลือกที่ดินที่ใกล้กับรถไฟฟ้าได้ยิ่งดี เพราะจะเป็นที่ดินที่นายทุนต้องการมากเป็นพิเศษ จะยิ่งทำให้ขายได้ราคามากขึ้น
เลือกที่ดินที่อยู่ติดกับถนน
การเลือกซื้อที่ดินที่อยู่ติดกับถนนใหญ่ หรือถนนสาธารณะที่มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 6 เมตรจะช่วยทำให้เป็นที่สนใจมากขึ้น เพราะที่ดินที่จะนำไปสร้างอสังหาฯ เช่น คอนโด จะมีข้อกฎหมายกำหนดไว้ว่า จะต้องสร้างในที่ดินที่มีระยะร่นและที่เว้นว่างตามที่กำหนด เช่น หากอาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 6 เมตร เป็นต้น
เลือกที่ดินที่มีราคาขายต่ำกว่าราคาตลาด
ที่ดินที่ต้องการเสนอขายให้นายทุน ควรมีราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 10% ขึ้นไป เพราะนายทุนจะสนใจมากเป็นพิเศษ ดังนั้น จึงควรตรวจสอบราคาตลาดของที่ดินในทำเลนั้น ๆ ว่ามีราคากลางอยู่ที่ประมาณเท่าไร ซึ่งการหาราคาตลาดของที่ดิน จะมีความแตกต่างกับราคาตลาดของที่อยู่อาศัย
ที่ดินที่มีรูปทรงยอดนิยม
รูปทรงที่ดินก็มีผลต่อการตัดสินใจซื้อเช่นเดียวกัน เพราะหลายคนก็มองหาประโยชน์จากการใช้ที่ดินได้อย่างเต็มที่ หรืออาจจะมองในแง่ของฮวงจุ้ยที่ดินด้วยเช่นกัน ซึ่งที่ดินที่เป็นที่ต้องการ มักจะมีลักษณะเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าหรือจัตุรัส เพราะสามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่แบบไม่มีเหลือเนื้อที่ดินที่เหลือไว้โดยเปล่าประโยชน์หรือไม่สามารถสร้างมูลค่าได้ อีกทั้งในแง่ของหลักฮวงจุ้ย ยังเป็นลักษณะที่ดินที่ดีมากใน 2 อันดับแรกอีกด้วย
ส่วนรูปแบบที่ดินที่ควรหลีกเลี่ยงก็อย่างเช่น ที่ดินที่เสี่ยงต่อความปลอดภัย ได้แก่
- ที่ดินบริเวณทางสามแพร่ง โอกาสที่จะเกิดอุบัติเหตุรถยนต์พุ่งเข้าชนย่อมสูงกว่าตำแหน่งอื่น
- ที่ดินบริเวณริมแม่น้ำฝั่งที่ถูกน้ำกัดเซาะ ยิ่งนานวันยิ่งเสียขนาดที่ดินพังทลายไปเรื่อย
- ที่ดินบริเวณเดิมเป็นบ่อเลี้ยงปลาเป็นบ่อน้ำ หากถมดินไม่ดี โอกาสเกิดที่ดินจะทรุดตัวย่อมมากว่าตำแหน่งอื่น หากสร้างบ้านอยู่อาศัยก็มีโอกาสไม่ปลอดภัยในอนาคตได้
จะเห็นว่า การเลือกซื้อ-ขายที่ดินนั้นมีรายละเอียดปลีกย่อยให้พิจารณามากมาย ทั้งนี้ ก็ขึ้นอยู่กับประสบการณ์ในการวิเคราะห์ ตามหาที่ดินที่เรียกได้ว่าเป็นทำเลทองของคุณแล้ว เพราะนี่ก็ถือเป็นการทำอสังหาฯ ที่ได้ผลตอบแทนดี และเป็นที่ต้องการอยู่ตลอด จากการพัฒนาและขยายตัวของเมือง เพื่อรองรับความเจริญที่กำลังจะเกิดขึ้นในทำเลต่างๆ ก็หวังว่า เทคนิคเหล่านี้จะช่วยทำให้คุณเข้าใจแล้วว่า ที่ดินแบบไหนที่จะเป็นที่ต้องการสำหรับนายทุน ดีเวลลอปเปอร์ และผู้ซื้อทั่วไปได้บ้าง เพื่อให้คุณสามารถซื้อ-ขายที่ดินได้ในราคาที่ดีและเป็นไปตามที่ต้องการได้นั่นเอง
