จากที่รัฐบาลดัน อีอีซี ทำให้อสังหาฯคึกคักเป็นอย่างมากที่แปดริ้วโดยทางด้านค่ายเอสซีแอสเสทเตรียมจัดทัพบุกพื้นที่โรบินสัน ส่วนพฤกษาจัดหนักเตรียมรุกโซนบางประกง โดยจับตา ที่ดิน ระยองกว่า 10 ไร่โซนเซ็นทรัลราคาแตะ 500 ล้านบาท
ส่วนทางด้านเจ้าพ่อรถไฟฟ้าอย่างทาง BTS เตรียมเปิดทางบิ๊กรับเหมาเสริมทัพโครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เปิด 2 แพ็คเกจให้เลือกทั้งร่วมลงทุนและซับคอนแทรค เริ่มเห็นภาพความชัดเจนของการร่วมทุน แข่งประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสนามบินดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา โดยเฉพาะการรวมกลุ่มของบริษัทรับเหมาชั้นนำของไทยและการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ว่ามีความตื่นตัวตามกระแสการพัฒนาพื้นที่ภาคตะวันออกหรือไม่
นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการ ผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท ระบบขนส่งมวลชน กรุงเทพ จำกัด(มหาชน)เปิดเผยว่ายังเปิดกว้างรับบริษัทรับเหมาที่สนใจเข้ามาร่วมทีมกับบีทีเอสเพื่อประมูลโครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ที่การรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) อยู่ระหว่างการเปิดประมูลแม้ว่าจะมีบริษัท ซิโน-ไทย เอ็นจิเนียริ่ง แอน์คอนสตรัคชั่น จำกัด(มหาชน) เป็นหุ้นส่วนร่วมลงทุน อยู่แล้วก็ตาม
เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ จึงเปิดกว้างรับบริษัทรับเหมารายอื่นๆ เข้ามา เพิ่มได้อีกหากสนใจร่วมทีมกับบีทีเอส “ปัจจุบันยังผนึกกันระหว่างบีทีเอส, ซิโน-ไทย และราชบุรีโฮลดิ้ง หากบริษัทสนใจ ได้แบ่งเป็น 2 แพ็คเกจคือ 1.การร่วมลงทุนกับ บีทีเอส หรือ 2.การเข้ามาร่วมเป็นซับคอนแทรครับงานก่อสร้างไปดำเนินการ โดยสามารถหารือกับบีทีเอสและซิโน-ไทยฯได้โดยตรง”
บิ๊กอสังหาฯลงพื้นที่ชิงทำเลทอง
ด้านแหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์จ.ระยองรายหนึ่งกล่าวว่า ทราบว่าเมื่อ วันที่ 20 ก.ค. 2561 มีคณะของบีทีเอส ลงพื้นที่สำรวจพื้นที่ความเหมาะสมที่จะสามารถพัฒนาระบบขนส่งมวลชนรอง ในพื้นที่เมืองระยอง พบว่ามีหลายพื้นที่เหมาะสมจะนำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้
นอกจากนั้นยังมีการติดต่อกลุ่มทุนเหมราชพัฒนาที่ดินเพื่อชักชวนเข้ามาร่วมลงทุนในครั้งนี้อีกด้วย “ที่ดินแปลงเซ็นทรัลสามารถออกแบบมาสเตอร์แพลนพัฒนาที่ดินได้เนื่องจากเป็น แปลงใหม่ของจ.ระยอง ส่วนโซนเทพบันเทิงขนาดพื้นที่ประมาณ 7 ไร่น่าสนใจ แต่ยังเห็นว่ามีพื้นที่ไม่กว้างมากพอ ส่วนแปลงใหม่ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลระยองประมาณ 13 ไร่ๆ ละ ประมาณ 30 ล้านบาทนั้นยังมีลุ้น แต่ราคาที่ดินสูงเกือบ 500 ล้านบาทอีกทั้งยังมีที่ดินด้านตรงข้ามสำนักงานองค์การบริหารส่วนจังหวัดระยองประมาณ 200 ไร่ยังเป็นพื้นที่มีปัญหาการทับพื้นที่คลอง”
ประการหนึ่งนั้นผู้ประกอบการในพื้นที่ยังไม่เชื่อมั่นอีอีซีว่ามีความแน่นอนหรือไม่ คงต้องรอให้เปิดบริการรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน ทั้งนี้หากสามารถนำรถเมล์โดยสารทันสมัยรูปแบบสมาร์ทบัสที่บริษัท รีเจียนนอล ทรานซิท โคเปอร์เรชั่น (RTC) ไปให้บริการจะเห็นความชัดเจนเกิดขึ้นตามมาแน่ๆ เนื่องจากจะมีการพัฒนาศูนย์เศรษฐกิจให้เกิดมูลค่าเพิ่มกับโครงการได้
“เอสซีฯ-พฤกษา”บุกปักธงแปดริ้ว
ด้านนายกำพล เลิศเกียรติดำรงค์ รองประธานหอการค้าจังหวัดฉะเชิงเทรา และเจ้าของโครงการบ้านรุ่งอรุณ กล่าวว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ฉะเชิงเทรา ล่าสุดมีกลุ่มเอสซีแอสเสทรุกในพื้นที่ ย่านศูนย์การค้าโรบินสัน สาขาฉะเชิงเทรา เช่นเดียวกับกลุ่มพฤกษารุกในพื้นที่ โซนบางปะกง ส่วนรายอื่นนั้นยังไม่มี ส่วนที่มีกระแสข่าวว่า ทุนจีน รุกในพื้นที่ก็ยังไม่มีความชัดเจนแต่อย่างใด ข้อมูลของสำนักงานที่ดินในพื้นที่ พบว่ามีการปรับเปลี่ยนชื่อบางแปลงเท่านั้น แต่ยังไม่ใช่แปลงใหญ่เป็นร้อยหรือพันไร่
โดยยังคงจับตาพื้นที่ที่จะนำไปก่อสร้างศูนย์ซ่อมบำรุงของการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) และศูนย์ไอซีดีของสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) ว่ามีความเคลื่อนไหวด้านการจัดซื้อที่ดินหรือการเวนคืนตลอดจนการร่วมลงทุนตามที่รัฐบาลกำหนดว่า จะต้องใช้พื้นที่แปลงใหญ่ คาดว่าจะได้เห็นความชัดเจนในปลายปีนี้ที่จะมีการยื่น ซองประมูลของรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินนี้ว่ารายไหนจะได้รับชัยชนะ
“ยังเห็นว่ากระแสอีอีซีเป็นปัจจัยบวกสำหรับการกระตุ้นการพัฒนาทางเศรษฐกิจในพื้นที่จ.ฉะเชิงเทรา ในมุมมองภาคเอกชนยังเห็นว่าภาครัฐควรเร่งรัดนโยบายการลงทุนต่างๆ ให้เป็นรูปธรรมชัดเจนมากขึ้น ยกตัวอย่างกรณีรถไฟฟ้าหากเปิดให้บริการยังเชื่อว่ารอบสถานีจะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามมาอย่างแน่นอน แม้จะประมูลในวันนี้ แต่กว่าจะเปิดให้บริการอีก 3-4 ปีเนื่องจากยังไม่มีความเชื่อมั่นว่าท้ายที่สุดแล้วยังจะ เกิดปัญหาให้ล่าช้าออกไปอีกหรือไม่ เพราะเป็นเพียงการเริ่มต้นประมูลเท่านั้นแต่ ยังไม่เปิดให้บริการ อีกทั้งยังมีลุ้นปัจจัยด้านการเมืองในปีหน้าที่จะมีการเลือกตั้งใหม่ เอกชนจึงยังไม่เคลื่อนไหวในเรื่องการลงทุนมากนัก”
สำหรับการปรับเพิ่มราคาที่ดินนั้น ยังมองว่ากรณีนี้เป็นกลไกทางการตลาด หากมีกระแสก็จะมีการปรับเพิ่มบ้าง แต่รูปธรรม ของการพัฒนายังไม่เห็นภาพชัดเจน แม้กระทั่ง ทำเลที่รัฐจะพัฒนารูปแบบสมาร์ทซิตี้ ยังไม่ได้กำหนดชัดเจน นักลงทุนจึงไม่เร่งขับเคลื่อนการลงทุน ซึ่งเป็นไปได้ว่า จะเป็นห่วงเรื่องการปรับเพิ่มราคาที่ดิน เรื่องผังเมืองที่ยังไม่ระบุชัด ทั้งๆ ที่น่าจะตอบโจทย์เนื่องจากเป็นพื้นที่สีเขียวกว่า 90% ที่มีข้อจำกัดด้านกฎหมายด้านการพัฒนาจึงมีอุปสรรคด้านการพัฒนาพอสมควร
“โดยพื้นที่ที่น่าจับตาว่าจะมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์นั้นยังต้องลุ้นการจัดระบบผังเมืองของทั้งจ.ฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยองคาดว่า จะมีการนำเสนอให้ใช้มาตรา 44 สำหรับการจัดระบบผังเมืองในพื้นที่อีอีซี ดังนั้นหากนักลงทุนจะลงทุนในพื้นที่นับ 1,000 หรือ 1 หมื่นไร่แต่ผังเมืองยังไม่ชัดเจนถามว่า ใครจะกล้าลงทุน ดังนั้นจึงอยากให้รัฐ เร่งแสดงความชัดเจนว่าพื้นที่ใดจะพัฒนาได้บ้าง โซนบ้านโพธิ์จะพัฒนาสมาร์ทซิตี้ จริงหรือไม่ จะกำหนดให้โซนบ้านโพธิ์ เป็นพื้นที่สีเหลืองหรือไม่ เช่นเดียวกับ โซนแปลงยาว หรือบางประกง แต่ในมุมมองส่วนตัวแล้วยังเห็นว่าพื้นที่โซนบ้านโพธิ์ มีความเหมาะสมมากกว่า ส่วนแปลงยาวยังต้องมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอีกมากมาย”
จากการลงสำรวจพื้นที่ของผู้สื่อข่าว พบว่ากลุ่มทุนที่เข้าไปสำรวจพื้นที่ดินและพัฒนาโครงการไปบ้างแล้ว 3-4 รายจากส่วนกลางโดยแปลงใหญ่โซนแถวบ้านโพธิ์ นอกจากกลุ่มพฤกษา และกลุ่มเอสซีแอสเสท ที่มาตามจังหวะการลงทุน ส่วนอีก 2 ราย ที่ขอยังไม่เปิดเผยชื่อนั้นพบว่าได้มีการซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือไปแล้วจำนวน 300 ไร่ โดย โซนแปลงยาว ราคาประมาณ 1 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบันพบว่าราคาพุ่ง 2-3 ล้านบาท แล้วแต่โลเคชั่นซึ่งปรับมาจาก 2 ปีที่ผ่านมากว่า 30% บางแปลงราคาราว 6 แสนบาท เพิ่มเป็นกว่า 1 ล้านบาท ราคาประเมินห่างกันหลายเท่าตัว ราคาตลาดกับราคาขายจริงยังห่างกันราว 20% ยังคงอ้างอิงแต่ละทำเล ปัจจุบันยังเงียบ ไม่คึกคักตามที่เป็นข่าวแต่อย่างใด
ที่มา หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
