“ธอส.-ออมสิน”บอกเอง วิธีกู้ซื้อบ้าน – คอนโด ทำยังไงให้แบงก์อนุมัติ

วิธีกู้ซื้อบ้าน – คอนโด งานสัมนาประจำปีธนาคารเกียรตินคิน หรือ KK จัดสัมมนาประจำปี หัวข้อ “ปรับตัวอย่างไร ในวันที่อนุมัติสินเชื่อไม่ใช่เรื่องง่าย” เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2560 ณ โรงแรมปกรนด์ไฮแอท เอราวัณ มีรายละเอียดดังนี้

นางไลวรรณ ปองเสงี่ยม รองกรรมการผู้จัดการกลุ่มงานสินเชื่อ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส.อยู่ในตลาด 63 ปี ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างเดียว ถ้าลูกค้ามีความสามารถในการกู้เราไม่ปฏิเสธสินเชื่อแน่นอน

วิธีกู้ซื้อบ้าน – คอนโด ปกติพิจารณาความสามารถผู้กู้เป็นหลักมีความยืดหยุ่นของรายได้ผู้กู้ ปกติดูจากไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้หรือ 33% บางกลุ่มอาจขยับไปถึง 50-80% ขึ้นกับความมั่นคงของรายได้ และช่องทางการชำระหนี้ เช่น สินเชื่อสวัสดิการ หักค่างวดจากเงินเดือน ทำให้มีความเสี่ยงต่ำในการชำระเงินกู้

ด้านอาชีพก็เป็นปัจจัยสำคัญ มนุษย์เงินเดือนรายได้มั่นคงแน่นอนถ้าไม่ตกงาน แต่ละปีเงินเดือนจะเพิ่มอย่างน้อย 5% ขณะที่อาชีพอิสระ ผู้ประกอบการรายย่อย เอสเอมอี เราต้องดูแคชโฟลว์ ความสม่ำเสมอของรายได้ที่เข้ามา อยู่ในธุรกิจที่มีความเสี่ยงหรือเปล่า

ปัจจุบันสินเชื่อเฉลี่ยรายละ 2-3 ล้านบาทเพราะราคาบ้านปรับแพงขึ้น โดยนโยบายจากรัฐบาลต้องการให้ปล่อยกู้ต่ำกว่านี้ แต่จะเห็นว่ากลุ่มใหญ่อสังหาฯ ราคาต่ำล้านก็น้อยลงแล้ว

(คำถาม-แนวโน้มอเมริกาจะขึ้น ขณะที่ดอกเบี้ยนโยบายไทยต่ำสุดคือ 1.25% เวลาแบงก์แนะนำที่เคาน์เตอร์ขายลูกค้าจะงงๆ มาก แนะนำการเลือกแพกเกจสินเชื่อยังไง)

ตอนี้ผู้ประกอบการกับแบงก์ต้องช่วยกันแนะนำ ให้ลูกค้าเลือกตามกำลังความสามารถของเขา อย่าเกินตัว ต้องช่วยดูเป็นตัวสกรีนเบื้องต้น

ตอนนี้ธนาคารจะมีเจ้าหน้าที่ไปคุยกับพนักงาน แชร์ความรู้เรื่องนี้

การกู้เงินซื้อบ้านอยากให้มองละเอียดและระยะยาว สังเกตว่าช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยโปรโมชัน 0% 3 เดือน ตอนนี้เริ่มกลับมาใช้ MRR ดอกเบี้ยโปรโมชันได้ประโยชน์แค่ 3 ปีแรก ระยะต่อไปจะสูงขึ้น

ในแง่ของแบงก์ ช่วงแรกๆ แม้ดอกเบี้ยต่ำแต่การคำนวณงวดผ่อนได้คำนวณทิศทางดอกเบี้ยขึ้นในอนาคตประมาณ 1% เรามองเรื่องป้องกันไม่ให้ลูกค้าเป็น NPL (หนี้เสีย)

ตอนนี้เรามผลิตภัษฑ์ตอบสนองลูกค้าได้ทุกกลุ่ม ทั้งบ้านจัดสรร ข้าราชการ ฟาสต์แทร็ก เดินมาหาเราช่องทางไหนมีสินเชื่อดีที่สุดกับลูกค้าแต่ละราย

ฟิกซ์เรตตอนนี้ให้ระยะสั้นไม่เกิน3 ปี
สำหรับคำแนะนำลูกค้า เราไม่ได้สเต็ปตั้งแต่ปีแรก ให้ 3 ปีก่อนแล้วค่อยขยับ
ปี 2559 เราปล่อย 1.68 แสนล้านบาท ปีนี้วางเป้าเติบโต 6% 1.78แสนล้านบาท

ผู้ประกอบการร่วมมือกับแบงก์ได้ยังไง ช่วยกันในขั้นตอนเตรียมความพร้อม หาทางออกเช่น หาผู้กู้ร่วม

พรีแอพพรูฟที่ใช้เวลาน้อยที่สุดนานแค่ไหน ทำได้ที่โครงการเพราะมีเจ้าหน้าที่สินเชื่อของแบงก์ หรือต้องใช้เวลานานกว่านั้น ทั้งนี้ พรีแอพพรูฟจากเอกสาร จะวิเคราะห์ได้เบื้องต้น แต่ตัวแปรอีกตัวคือราคาประเมินหลักประกัน ปกติถ้าซื้อบ้านจากโครงการราคาบ้านได้มาตรฐานอยู่แล้ว เราปลอ่ยตามราคาซื้อขายเลย

กรณีต้องกลับมาเช็กเครดิตบูโร ถ้าเราเช็กแล้วประกอบการพิจารณาได้เลย ปกติ SLA การพิจารณาสินเชื่อของธอส. แจ้งลูกค้าไม่เกเน 5 วันในกลุ่มลูกค้าอาชีพประจำ แต่ถ้าอาชีพอิสระต้องดูสถานที่ประกอบการจริง

วิธีกู้ซื้อบ้าน – คอนโด ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ เซ็นเตอร์อยู่สำนักงานใหญ่อยุ่แล้ว

ในด้านราคาประเมิน มีหลายแบบ เช่น ถ้าทำข้อตกลงว่าจะเอาลูกค้ารายย่อยก็ประเมินทั้งโครงการ แบบนี้จะเร็วกว่าปกติ อาจไม่ถึง 5 วันเพราะรู้ราคาอยู่แล้ว ไปดูนิดหนึ่งว่าเสร็จจริงหรือเปล่า

กับลูกค้าฟาสต์แทร็ก เราเชื่อในประสบการณ์เครดิตของผู้ประกอบการ ใช้ราคาซื้อขายโดไม่ต้องประเมินโครงการ

ผู้ประก่อบการที่จะทำฟาสต์แทร็กคือ หนึ่ง ดุระยะเวลา สอง ทุนจดทะเบียน สาม ดูยอดขายในช่วงที่ผ่านมา มีกำหนดว่ายอดขายเท่านี้ๆ อยู่ได้ ทำให้ลูกค้าได้สินเชื่อตามราคาซื้อขาย กับรวดเร็วขึ้น และปกติบ้านที่จะโอนได้ต้องไม่น้อยกว่า 90%

ตลาดพรีไฟแนนซ์เฉพาะอพาร์ตเมนต์กับโครงการตามนโยบายรัฐ เช่น บ้านประชารัฐ

ผู้ประกอบการที่ยังไม่ได้อยู่ในฟาสต์แทร็ก อยากเข้าตอนนี้ยื่นเอกสารที่สาขาได้เลย

กรณีลูกค้ากู้ 100 รายมีหนี้เสียเยอะ กระทบต่อลูกค้ากู้รายใหม่ ธอส.ใช้เป็นตัวมอนิเตอร์ลูกค้ารายใหม่เป็นกรณีพิเศษมากกว่า

สำหรับนโยบายรัฐบาลที่ออกมากระตุ้นอสังหาฯมาตรการที่ได้ผลทำให้คนขอกู้มากที่สุด หนีไม่พ้นการลดหย่อนค่าโอนและจดจำนอง

อีกเรื่องคือเครดิตบุโรที่บันทีกประวัติ3 ปี ตอนี้เราใช้ข้อมูลเครดิตบูโรในการพิจารณา แต่ถ้ามีการผิดนัดชำระหนี้ในนั้นแล้วเราจะปล่อยไม่ได้ ต้องดูเคสไหน แต่ถ้าเคสนั้นถูกดำเินนการานกฎหมาย เราไม่ปล่อยสินเชื่อ แต่ถ้าอยู่ในขั้นประนอมหนี้แล้ว ปิดหนี้เก่าแล้วเราจะให้สินเชื่อ อาจมีเงื่อนไขว่าปิดหนี้เดิม 3-6 เดือน

นางวิภาภรณ์ ชัยรัตน์ รองผู้อำนวยการกลุ่มบริหารงานเสี่ยง ธนาคารออมสิน กล่าวว่า คล้ายกับ ธอส. ปล่อยสินเชื่อต้องดูประวัติลูกค้า ประวัติการเป็นหนี้ในอดีตที่ผ่านมา ไม่มีการผิดนัดชำระหนี้ เช็กเครดิตบูโร มีเอสกอร์, บีสกอร์ เรื่องพฤติกรรม ตอนนี้กำลังพัฒนาซีสกอร์เพิ่มขึ้นมา

เอสกอร์ วิเคราะห์เบื้องต้นว่ารูปร่างหน้าตาเป็นยังไง รายได้ การสมรส มีบุตรกี่คน (ภาระค่าใช้จ่าย)

บีสกอร์ ดูพฤติกรรม มีการผ่อนชำระสม่ำเสมอไหม ค้างกี่งวดมาก่อน

ซีสกอร์ คอลเลคชันสกอร์ ช่วยในการวิเคราะห์และเก็บหนี้ มีผลต่อการเพิ่มยอดให้กับลูกค้าที่มีประวัติดี การพิจารณาสินเชื่อจะง่ายขึ้น

ดูที่มาของรายได้ มีความมั่นคงอาชีพ รายได้สม่ำเสมอจะเป็นปัจจัยสำคัญ และเงินงวดผ่อนชำระมีความสามารถด้วย เราดูที่ 70:30 บางรายอาจได้มากถึง 80%

อีกเรื่องคือหลักทรัพย์คำ้ประกันต้องมีสภาพคล่องพอสมควร ออมสินทำเอมโอยูกับหน่วยงานในการหักเงินนำส่ง เป็นตัวปัจจัยที่ทำให้การพิจารณาสินเชื่ออนุมัติได้เร็ว ในขณะที่อาชีพข้าราชการกู้ได้ค่อนข้างสูงอยู่แล้วเพราะอาชีพค่อนข้างมั่นคง

(คำถาม-เสียงสะท้อนจากอาชีพอิสระกิจการรถเข็น กู้ได้ไหม)

เรามีลูกค้ากลุ่มนี้เยอะ ให้สาขาไปคอนแท็กว่าเป็นพ่อค้าแม่ค้าตามตลาดสด ไปทำบัญชี สเตตเมนต์ช่วย ดูรายได้ว่ามีความสามารถขนาดไหน เป็นปัจจัยในการอนุมัติสินเชื่อ เราจะให้ฝากสม่ำเสมอ 6 เดือน ดูสภาพคล่อง ดูกระแสเงินสดว่ามีเพียงพอจ่ายหนี้เราได้ไหม อาศัยคอนเนคชันกับทางสาขาเพราะใกล้ชิดมากกว่า

และดูด้วยว่าถ้าขายของประเภทนี้ กำไรสุทธิกี่เปอร์เซนต์ เพราะรายได้รับเงินสดเป็นรายได้รวม เรามีโปรแกรมคำนวณให้ด้วย

เฉลี่ยอดปล่อยกู้ 2-3 ล้านบาท โดยเราไปเติมเต็มทั่วประเทศ 1,200 สาขา สามารถรองรับลูกค้าต่างจังหวัดได้ค่อนข้างดี ใกล้ชิดลูกค้า

เรามองว่าลูกค้าตางจังหวัด รถไฟฟ้าจะไปถึง คิดว่ามีศักยภาพมากขึ้น จึงเน้นตรงนั้นมากกว่า

ข้อแนะนำเลือกดอกเบี้ย อยากให้ผู้ประกอบการช่วยแนะนำด้วย เพื่อปิดการขายเร็ว ทำพรีแอพพรูฟก่อนส่งเรา ถ้าโครงการไหนเราปล่อยพรีไฟแนนซ์ก็จะปล่อยโพสต์ไฟแนนซ์ด้วย

ลูกค้ารายย่อยถ้าเตรียมตัวมากู้อยากให้เดินสเตตเมนต์สัก6 เดือนก่อนมากู้ เราจะดูวงเงินเหมาะสมขนาดไหนในการกู้ ดอกเบี้ยจะดูฟิกซ์ 3 ปีให้ก่อนรองรับการขึ้นดอกเบี้ยด้วย เพราะเป็นกฎของแบงก์ชาติด้วย ถ้ารีไฟแนนซ์ภายใน 3 ปีมีค่าปรับได้ แต่หลังจากนั้นไม่มีค่าใช้จ่าย เราก็ให้คำแนะนำว่าถ้าดอกเบี้ยจะขึ้น เราบอกลูกค้าทำฟิกซ์เรตก่อนดีกว่าไหม สัก 1% ที่คำนวณให้เงินงวดผ่อนเท่าเดิม หรือผ่อนเร็วขึ้นเพราะกำหนดไว้เผื่อแล้ว

อีกเรื่องที่จะช่วยลูกค้าได้ คือการซื้อประกันความเสี่ยงสินเชื่อ จะมีบริษัทประกันมาช่วยจ่ายให้ มองว่าเป็นทางเลือกในการช่วยลูกค้าได้

ปี 2559 เราปล่อยสินเชื่อ 12.7% ของทั้งตลาด มีแผนรักษาสัดส่วนตลาด และมีอัตราเติบโตอยู่อีก

ความช่วยเหลือแนะนำลูกค้า ถ้าเราปล่อยพรีไฟแนนซ์จะง่ายเพราะพิจารณาเครดิตโครงการไว้แล้ว กับงวดเงินดาวน์เป็นตัวคัดกรองว่าไม่ทิ้งเงินดาวน์ในอนาคต ผู้ซื้อมีพฤติกรรมเก็งกำไรไหมในการซื้อหลังที่ 4-5

ในด้านการพรีแอพพรูฟกี่วัน เหมือนธอส. ในขณะที่ราคาประเมิน โครงการอสังหาฯ จะมีการจัดเรตติ้ง AAA ให้ตามราคาซื้อขายเลย, AA อาจมีการปรับลดบ้าง แต่มีตารางให้กับพนักงานขายในการตอบลูกค้า

การอนุมัติสินเชื่อเราตั้งเป้าภายใน5 วัน แต่ตอนนี้กำลังตั้งศูนย์อนุมัติสินเชื่อรายย่อย ตั้งขึ้นมาเพื่ออนุมัติอย่างเดียวเลย ลดภาระการทำหน้าที่สาขา เพราะมีงานด้านอื่นทั้งสินเชื่อรายย่อย เอสเอมอี ตามหนี้ เงินฝาก มีงานหลายด้านมาก จึงตั้งศูนย์ตอนี้มีสาย 1 ปีนี้จะตั้งให้ครบทุกภูมิภาค

การประเมินหลักทรัพย์ ออมสินมีฟาสต์แทร็กอยู่แล้ว มีตาางประเมินแบบบ้าน แปลง อยู่ชัดเจน กับกลุ่มผู้ประกอบการมีชื่อเสียง เกรด AAA ใช้ราคาซื้อขายเป็นราคาประเมินเลย

เกรด AAA ส่วนใหญ่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ แต่ถ้าไม่อยู่ในตลาดก็ต้องประเมินผู้ประกอบการก่อน

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการ AAA ดูว่าอยู่ในตลาดหุ้นไหม มีผลประกอบการที่ดี ทุนจดทะเบียน เป็นลูกค้าเรารู้ประวัติดี มีการวิเคราะห์โครงการก่อนปล่อยพรีไฟแนนซ์ด้วยซ้ำ ทำให้สามารถจัดเกรดได้ตั้งแต่ตอนต้น ซึ่งออมสินปล่อยทั้งพรีไฟแนนซ์และโพสต์ไฟแนนซ์

คนที่อยากเข้าฟาสต์แทร็ก มีสองกลุ่ม เริ่มจากบางกลุ่มเราเข้าไปหาเองเลย มองว่าเป็นโครงการที่ดี เราอยากเข้าร่วมปล่อยโพสต์ไฟแนนซ์ อีกกลุ่มคือลูกค้าสนใจทำโพสต์ไฟแนนซ์ แค่โทรมาหาฝ่ายการตลาดเอสเอมอี เราจะไปหาเขา และจัดเกรดให้เลย

อ่านหน้า 2

ต้องการซื้อ-เช่า !!!คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่

ลงประกาศขาย-ให้เช่า ฟรี !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินกับ Dot Property ขายง่าย ขายไว ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย