วิธีกู้ซื้อบ้าน เอกสารมีผลประกอบการ ทุนจดทะเบียน กับทั่วๆ ไป
วิธีกู้ซื้อบ้าน ถ้าโครงการเดียวกันลูกค้าเดิมมีหนี้เสียเยอะ แบงก์แยกประเภทเพราะถือเป็นลูกค้ารายย่อยมากกว่า โดยอาจมีการดูแลพิเศษแต่ไม่เกี่ยวกับโครงการ
สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของรัฐบาล ได้ผลมากที่สุดเรื่องลดหย่อนค่าโอนและจดจำนอง อีกโครงการคือบ้านประชารัฐสำหรับผู้มีรายได้น้อย
ยังมีทางอ้อม คือการขยายการลงทุนอินฟราสตรัคเจอร์ ขยายเส้นทางรถไฟไปต่างจังหวัดหรือชายแดน คิดว่าเป็นมาตรการหนึ่งกระตุ้นอสังหาฯ ได้
การใช้ข้อมูลเครดิตบูโรใช้เป็นตัวประกอบ การผิดนัดชำระหนี้ของลูกค้าถ้ารอบปีมีแค่ 1-2 ครั้งยังปล่อยสินเชื่อได้ แต่ถ้าพฤติกรรมผิดนัดชำระบ่อยๆ จะบอกได้ว่ามีความเสี่ยง
(คำถาม-KK เลี้ยงไก่ กำลังจะกินไข่ หรือปล่อยโพสต์ไฟแนนซ์)
นายภัทรพงศ์ รักตะบุตร รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ประธานสายช่องทางการตลาดและพัฒนาฐานลูกค้า ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีที่แล้วเริ่มทำสินเชื่อรายย่อยหรือโพสต์ไฟแนนซ์ เซ็ตอัพทีมเป็นรูปเป็นร่างเมื่อปลายปีที่แล้ว ทำสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉำพาะ
วิธีการเริ่มจากทำงานร่วมกับสายงานอื่นๆ เตรียมผลิตภัณฑ์แข่งขันได้ การปล่อยสินเชื่อต้องดูว่าแบบนี้ปล่อยได้ไหม กลุ่มเป้าหมายคือใคร จนมีความพร้อมระดับหนึ่งก็ตั้งทีมขึ้นมา พนักงาน 100 คน หน้าที่ดูแลลูกค้าและโครงการโดยเฉพาะ ไม่ใช่น้องหนึ่งคนทำได้ทุกโปรดักต์ ประสบการณ์สิบปีแล้ว
วิธีการจะเข้าไปติดต่อโครงการหรือดีเวลอปเปอร์ ถ่ายทอดนโยบายให้ ดูแลและให้บริการตลอด นี่คือวิธีการเสริมช่องทางการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย
การต่อสู้กับแบงก์ใหญ่ เราไม่สู้กับธอส.-ออมสิน ในแง่ผลิตภัณฑ์กับนโยบายสินเชื่อไม่ได้แตกต่างกันมาก อยู่ที่การบริหารความเสี่ยงของแต่ละธนาคาร
จะเจอว่ามีเราไม่ปล่อยแบงก์อื่นปล่อยแบงก์อื่นไม่ปล่อยแต่เราปล่อย
ขั้นแรกเราดูวัตถุประสงค์การซื้อบ้าน เช่น ซื้อเพื่ออยู่เอง ชัดเจน ไม่ใช่หลังที่ 4-5-6 น้ำหนักชัดเจนแล้ว เรายังไม่ได้ใช้สกอริ่ง ใช้แค่ ดึงเครดิตบูโรมาดู จะพัฒนาเอสสกอร์
สอง ดูประวัติการผ่อนชำระ มาจากเอ็นซีบี ดูความตั้งใจการผ่อนชำระ มีประวัติยังไง จากนั้นมาดูความสามารถในการผ่อนชำระ เช่น รายได้มีเท่านี้แต่ไปซื้อบ้านราคาเยอะมาก คำนวณขั้นต้น รวมกับภาระหนี้มีอยู่แล้ว เขาจะเหลืออะไรทานในแต่ละวัน
เช่น ลูกค้าซื้อบ้านสองล้านก็อยากกู้สองล้าน ถ้าเขาผ่อนได้เราก็ให้ตาม LTV แต่ถ้าไม่ไหวในมุมมองบริหารเสี่ยงของแบงก์ ลูกค้าบอกขอกุ้สัก 80% อาจมีดาวน์สัก 20%
ทาร์เก็ตเซกเมนต์โพสต์ไฟแนนซ์ไม่ได้ระบุชัดเจนว่าต้องกี่ล้านขึ้นไป แต่เท่าที่ทำมาเกือบ 1 ปี ไซซ์เฉลี่ยอยู่ที่ 4-5 ล้านบาท แต่ลูกค้ากู้ 2 ล้านกว่าเราก็ปล่อย ไม่ใช่ต่ำกว่า 3 ล้านแล้วจะไม่ปล่อย เรามองความสามารถลูกค้าเป็นหลักมากกว่า
ส่วนราคาบ้านขึ้นอยู่กับราคาประเมินอยู่แล้ว นั่นคือภาพรวมเราปล่อยตั้งแต่ 2-3 ล้านจนถึง 20-30 ล้านบาท ขณะที่เงินกู้ 1 ล้านกว่ายังไม่ค่อยเห็นเท่าไหร่
ยอดโอนบ้านเดี่ยว 5 ล้าน ทาวน์เฮาส์ 1ใน 8 ล้าน และคอนโดเฉลี่ย 2 ล้านกว่า
สำหรับข้อแนะนำลูกค้า มองว่าตลาดตอนนี้เป็นทางเลือกลูกค้าและโครงการ จุดที่จะช่วยได้สิ่งแรกเลย ทำความเข้าใจนโยบายสินเชื่อและผลิตภัณฑ์ของแต่ละธนาคาร แฟร์ๆ เลย เพราะทีงานถ้าเข้าใจหลักเกณฑ์ชัดเจน คุยแป๊บเดียวจะรู้เลยว่าสามารถยื่นกู้ที่ไหนได้ง่ายกว่า สะดวกกว่า เพราะมีความแตกต่างของแต่ละสถาบันการเงิน
ส่วนงวดผ่อน ขึ้นกับลูกค้าแต่ละคน KK มีการผ่อนที่เรียกว่าผ่อนแบบสเต็ป ขั้นบันได เหมาะกับลูกค้าที่ปีแรกต้องการมีภาระน้อยหน่อย ปีหลังๆ มีกำลังผ่อนมากขึ้น หรือปีแรกๆ จะปิดการผ่อนที่อื่นค่อยมาผ่อนเยอะๆ ปีหลังๆ
ลูกค้าตอนนี้ส่วนใหญ่ดูแค่เฉลี่ย 3 ปีเป็นหลัก จากนั้นกะรีไฟแนนซ์ แต่อยากให้ดูไกลๆ เพราะ MRR, MLR แต่ละแบงก์แตกต่างกัน +6-7-7% อยู่แบงก์เดิมค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ยังดีกว่าอีก
เร่องการเตรียมตัว เราจะได้ไม่เสียเวลาถ้าเตรียมเอกสารให้ครบ เรพาะเสียเวลาวิ่งไปมาหลายรอบ ลูกค้าบางรายต้องการกุ้บ้านแพง แต่เวลายื่นเอกสารไม่ครบ มีแค่นี้ให้แค่นี้ ก็มีผล ถ้าตั้งใจได้บ้านหลังแพงมากๆ ความตั้งใจมีสูงอยู่แล้ว รายได้เสริม รายได้อื่น สเตตเมนต์ก็ยื่นไม่ครบ พวกนี้ช่วยกันได้
เรื่องเป้าสินเชื่อเราไม่กล้าพูดหลักแสนล้านบาท ปีนี้ตั้งเป้าไว้ 5,000 ล้านบาท โต 5 เท่าจากปีที่แล้ว
กรณีผู้ประกอบการช่วยแบงก์ได้ยังไง ปกติจะไม่ขอประวัติสินเชื่อลูกค้า ติดต่อพนักงาน KK เข้ามาเลยจะคุยกับลูกค้าให้ เป็นการคุยเบื้องต้น แต่จริงๆ แล้วเรื่องเอกสาร ดูความเหมาะสมของลูกค้า เจ้าหน้าที่ประเมินได้เบื้องต้น ว่ามีเงินดาวน์หรือไม่ เพราะถ้าไม่มีดาวน์เลยแล้วขอเต็ม 100% ของราคาสินค้าก็จะพิจารณายากหน่อย
ต้องเข้าใจแบงก์ด้วย ในการขอกู้ติดต่อเจ้าหน้าที่ลูกค้า จะรวดเร็วมากขึ้นเพราะวิเคราะห์เบื้องต้นให้ได้ทันที
การทำพรีแอพพรูฟกี่วัน เจ้าหน้าที่ตอบได้เบื้องต้นเหมือนกัน แต่ถ้ามีเอกสารพร้อม ถ้าเจ้าหน้าที่เรากลับมายื่นก่อนบ่าย 3 พรุ่งนี้รู้ผลทันทีสำหรับมนุษย์เงินเดือน แต่ต้องรอประเมินราคาอสังหาฯด้วย ใช้เวลา 2-3 วัน
ถ้าอาชีพอิสระ อาจใช้เวลา 3-4 วัน เพราะต้องไปดูของจริงด้วย
ในด้านการประเมิน มีทั้งประเมินโครงการและประเมินเดี่ยวๆ แต่ก็มีย้อนหลัง ตามหลังมาเหมือนกันว่าสิ่งที่เราปล่อยไปมันเบี่ยงเบนแค่ไหน อยู่ใน 5-10% ถือว่ารับได้
เรื่งการจัดเกรดผู้ประกอบการ เหมือนทั่วๆ ไป บริษัทมีชื่อเสียงไหม ยอดขายดีหรือเปล่า ส่วนการปล่อยทั่วๆ ไป ต้องมานั่งพูดคุย เรื่องสภาพคล่องโครงการ ราคาประเมินด้วย ถ้าราคาซื้อขายกับราคาประเมินใกล้เคียงกันตรงนี้ช่วยได้เยอะมาก
บริษัทที่ธนาคารปล่อยพรีไฟแนนซ์จะง่ายกว่ามาคุยกับทีมงานเราดีกว่า
กรณีรายย่อยมีหนี้เสียเยอะ ไม่น่าจะเกี่ยวกับโครงการแตต้องไปดูเครดิตกับคุณภาพสินเชื่อของรายย่อยมากกว่า
ในส่วนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาล การลดหย่อนค่าโอนและจดจำนองได้ผลดี แต่เป็นมาตรการระยะสั้นไปหน่อย น่าจะมีข้อกำหนดว่าเป็นบ้านหลังไม่เกิน 3-4 เพราะมีเยอะเหมือนกันที่กู้ซื้อบ้kนหลังที่ 4-5
การใช้เครดิตบูโร บางโปรดักต์ดู 1-2 ปี บางครั้ง 6 เดือน ดูว่ามีกี่ครั้ง ถ้าเจอหนี้เสีย 3-4 ครั้งก็จะตัดไปเลย
(ช่วงถาม-ตอบ) คำถาม-รีเวิร์สมอร์เกจมีแนวทางอย่างไร
ธอส.เตรียมการก่อนไม่ได้ต้องรอให้กฎหมายผ่านก่อนจึงจะฟอลโลว์ได้
คนที่มีบ้านเอามาจำนองแล้วรับเงินเป็นรายเดือนเมื่อเสียชีวิตทายาทสามารถขายบ้านแล้วเอาเงินมาโปะหนี้ หรือธนาคารนำไปายทอดตลาด
ออมสินมองเหมือน ธอส. และอีกเรื่องคือต้องมีอินชัวรันส์มอร์เกจด้วย
คำถาม-เกณฑ์คำนวณ
(คำตอบ)มากกว่า 1 ใน 3
คำถาม-การคิดคำนวณเครดิตบูโร เอาทุกรายการมีคำนวณด้วยหรือไม่
(คำตอบ) ออมสินมีเกณฑ์การคิดเหมือนบัตรเครดิต ไม่ได้คำนวณ 100% แต่พอคำนวณสินเชื่อ คำนวณหนี้จะคิดเกณฑ์ 100% แยกระหว่างฮาร์ดโลนกับซอฟต์โลน
คำถาม-ผู้กู้อายุ 45 ปีขึ้นไป ขออายุสินเชื่อ 25 ปีได้ไหม
(คำตอบ) ได้ค่ะ เพราะเราให้เวลากู้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี อายุผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี, ออมสินอายุผู้กู้ไม่เกิน 65 ปี , KK ไม่เกิน 79 ปี
คำถาม-แนวโน้มมีการยกเว้นค่าประเมินรายย่อยหรือไม่
(คำตอบ) ขึ้นกับโครงการจะเอาอันนั้นมาที่เราหรือเปล่า มีที่เราเรียกว่าการประเมินราคาล่วงหน้า ผู้ประกอบการไม่ต้องมาหาเราแต่เราจะไปประเมินไว้ล่วงหน้า
คำถาม-ยื่นกู้ออนไลน์ได้ไหม
(คำตอบ)ธอส.ตามขั้นตอนยื่นออนไลน์ก่อนได้ สำหรับการลงพื้นที่ แล้วเอกสารจริงค่อยตามมาทีหลัง
ออมสินเราไม่คิดราคาประเมินกับรายย่อย เพราะแบงก์ได้ประเมินโครงการไปแล้ว
คำถาม-การประเมินสินทรัพย์มักใช้เอาต์ซอร์ส ควบคุมมาตรฐานอย่างไรให้ได้มาตรฐานเดียวกัน ที่ผ่านมาโครงการเดีวกันได้คนละอย่าง
(คำตอบ) ธอส.มีผู้ยื่นขอสินเชื่อปีละแสนราย แต่เรามีการตรวจสอบคุณภาพการประเมินมีการเบี่ยงเบนมากน้อยแค่ไหน
ออมสินมีการควบคุมผู้ประเมินรายไตรมาสอยู่แล้วและมีการรับรองราคาก่อน เขาจะเห็นราคามาตรฐาน บางบริษัทประเมินสูงเกินไปพนักงานสาขาจะรู้
KK การประเมินราคามีสเต็ปอยู่แล้ว บางโครงการปรับขึ้นสูงจริงๆ บางครั้งเราขอรีวิวให้ใหม่ มีการออกสำรวจโครงการใกล้เคียงด้วยซ้ำ มีขั้นตอนอยู่แล้วตรงนั้น มีการผ่านคณะกรรมการก่อนจะใช้ กับดูเรื่องต้นทุนด้วย
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่า รีเจ็กต์เรตสูงขึ้นจริงไหม ให้ดูข้อมูลปี 2556 สินเชื่อทะลุ 5.6 แสนล้านบาท ปี 2557-2558 สินเชื่อรวมทะลุ 5.7 แสนล้าบาท ปี 2559 ทะลุรอบ 19 ปี ที่ 5.89 แสนล้านบาทสำหรับสินเชื่อรายย่อย แต่ละแบงก์ก็วางเป้าเติบโต จึงจะเห็นสินเชื่อรายย่อยยังเติบโต แต่ผู้ประกอบการต้องช่วยแบงก์ในการพิจารณาสินเชื่อ ดีที่สุด เร็วที่สุด
ขอขอบคุณข้อมูลจาก prachachat.net
ต้องการซื้อ-เช่า !!!คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
ลงประกาศขาย-ให้เช่า ฟรี !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินกับ Dot Property ขายง่าย ขายไว ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย
