เชื่อว่าผู้อ่านหลายท่านที่วนเวียนอยู่ในแวดวงอสังหาฯ ย่อมต้องเคยผ่านหูผ่านตา หรือข้องเกี่ยวกับคำว่า “นายหน้าอสังหาฯ” และ “ตัวแทนอสังหาฯ” กันมาบ้างไม่มากก็น้อย เพราะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่จำเป็นจะต้องเป็นแค่เรื่องระหว่าง 2 ฝ่าย คือ ผู้ซื้อกับผู้ขายเสมอไป ในหลายครั้งครา “คนกลาง” นี่แหละ คือผู้ที่เข้ามามีบทบาทในการซื้อขาย แถมยังสามารถดำเนินขั้นตอนต่างๆ ในการซื้อขายได้ตั้งแต่จนจบเลยด้วย
อาจเพราะในปัจจุบัน ทั้งนายหน้าและตัวแทนมักจะรวมร่างอยู่ในคนคนเดียวกัน พร้อมทำทุกอย่างให้คุณได้แบบเสร็จสรรพ จนทำให้หลายคนไม่รู้ว่าจริงๆ แล้ว นายหน้ากับตัวแทน ต่างกัน! ไม่ว่าจะเป็นขอบเขตของอำนาจหน้าที่ ไปจนถึงในแง่ของความรับผิดชอบทางกฎหมาย ตัวแทน นายหน้านั้นไม่เหมือนกัน และความแตกต่างที่ว่านี้ก็คือสิ่งสำคัญที่ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้สนใจซื้อขายอสังหาฯ หรืออยากจะกระโดดเข้ามาทำหน้าที่เป็นตัวกลางกับเค้าบ้าง ก็ควรทำความเข้าใจเอาไว้ให้ดีๆ เพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง
นายหน้า คืออะไร?
“นายหน้า” หมายถึง บุคคลผู้ชี้ช่องหรือจัดการให้บุคคล 2 ฝ่าย ได้เข้าทำสัญญากัน โดยสัญหาที่ว่านี้จะเป็นสัญญาอะไรก็ได้ เช่น สัญญาซื้อขาย, สัญญาเช่าซื้อ, สัญญากู้เงิน เป็นต้น และบุคคลที่ได้ตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าก็จะมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบตามที่ได้ตกลงไว้กับนายหน้า ซึ่งตำแหน่งคนกลางที่ว่านี้ก็มีให้พบเห็นได้ในหลากหลายวงการที่ข้องเกี่ยวกับการซื้อขาย ไม่ว่าจะเป็น ประกันชีวิต, ประกันภัย, หุ้น ฯลฯ
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์
เมื่อมีคำว่า “อสังหาริมทรัพย์” มาต่อท้ายคำว่า “นายหน้า” ก็กลายมาเป็นคำว่า “นายหน้าอสังหาฯ” ซึ่งหมายความถึง บุคคลผู้ชี้ช่องให้บุคคล 2 ฝ่ายได้ทำสัญญาซื้อขาย, สัญญาเช่า หรือสัญญาใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ นั่นเอง ทั้งนี้ คนที่ตกลงเป็นนายหน้าอสังหาฯ นั้นจะเป็นนายหน้าให้ได้กับทั้งฝั่งผู้ซื้อ-ผู้ขาย, ผู้เช่า-ผู้ให้เช่า ก็ได้ทั้งนั้น และเมื่อจัดการทุกอย่างได้ตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้กับฝั่งผู้ซื้อหรือผู้ขายแล้ว ในทางกฎหมาย นายหน้าอสังหาฯ ก็มีสิทธิ์ที่จะได้รับเงินบำเหน็จจากบุคคลที่ตกลงกันไว้นั่นเอง ทั้งนี้ การแต่งตั้งนายหน้านั้น เจ้าของทรัพย์(หรือผู้ที่ต้องการซื้อ) สามารถทำเป็นลายลักษณ์อักษร หรือจะบอกกล่าวทางวาจาก็ได้ กฎหมายไม่ได้กำหนดรูปแบบตายตัวไว้
ประเภทของนายหน้าอสังหาฯ ก็มีอยู่หลายรูปแบบ แต่อาจแบ่งแบบง่ายๆ ได้เป็น
- นายหน้าท้องถิ่น นายหน้าประเภทนี้จะเกิดขึ้นผ่านการบอกกล่าวมาจากคนรู้จัก ว่ามีความต้องการที่จะขายหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้าได้ตามที่ต้องการแล้วจะมีส่วนแบ่งหรือบำเหน็จรางวัลให้ ตัวอย่างเช่น ญาติของคุณมาบอกคุณว่าต้องการขายบ้าน ถ้าขายได้จะให้ส่วนแบ่ง 3% ต่อมาคุณทราบว่าเพื่อนร่วมงานของคุณต้องการซื้อบ้าน คุณจึงเป็นคนกลางผู้ทำหน้าที่จับคู่ความต้องการดังกล่าวของทั้งสองฝ่าย ซึ่งนายหน้าประเภทดังกล่าวนี้นับว่ามีจำนวนเยอะที่สุด แต่โดยมากจะไม่ได้ยึดถือเป็นอาชีพหลักแต่อย่างใด
- นายหน้าวิชาชีพ คือนายหน้าที่ทำงานภายใต้องค์กร หรือบริษัท มีการทำงานร่วมกันอย่างเป็นระบบและบริหารงานอย่างจริงจัง เช่น พนักงานขายบ้านหรือคอนโดตามโครงการต่างๆ หรือที่เรียกกันทั่วไปว่า “เซลล์” ซึ่งโดยทั่วไปแล้วนายหน้าประเภทนี้มักจะทำงานอยู่ภายใต้สังกัดของบริษัทซึ่งแยกตัวออกมาจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ จะเป็นการเข้ามารับผิดชอบหน้าที่ขายโครงการเพียงอย่างเดียว
ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
ในขณะที่ฝั่งของ “ตัวแทนอสังหาฯ” นั้นจะมีความหมายที่ค่อนข้างตรงตัวพอสมควร คือทำหน้าที่เป็น “ตัวแทนเจ้าของทรัพย์” หรือ “ตัวแทนฝั่งผู้ซื้อ” ไปเลย นั่นคือการมีอำนาจหน้าที่ที่จะจัดกาารแทนเจ้าของทรัพย์(หรือผู้ซื้อ) ไม่ว่าจะเป็นการทำนิติกรรมสัญญาหรือธุรกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ นั้นๆ ไปจนถึงการฟ้องร้องแทนก็ได้เช่นเดียวกัน
ซึ่งอำนาจหน้าที่ที่ว่ามานี้ของตัวแทนนั้น ก็ไม่ได้เป็นการยกขึ้นมาแบบลอยๆ แต่จะต้องมีการทำสัญญาตกลงกันเอาไว้ เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย รวมถึงเจ้าของทรัพย์(หรือผู้ซื้อ) ยังสามารถที่จะกำหนดขอบเขตของอำนาจหน้าที่ที่จะมอบหมายให้กับตัวแทนได้ด้วย อะไรทำได้ อะไรทำไม่ได้ ก็จะต้องระบุเอาไว้ให้ชัดเจน สิ่งไหนไม่ได้ตกลงไว้ว่าให้ทำได้ ตัวแทนก็จะไม่มีสิทธิ์ทำการแทน
ตัวอย่างของตัวแทนอสังหาฯ ที่เรามักจะได้เห็นกันโดยทั่วไปก็เช่น ตัวแทนขายของโครงการบ้านหรือคอนโด ซึ่งเป็นผู้ที่จะเข้ามาดำเนินการทำสัญญาต่างๆ กับผู้ซื้อแทนบริษัทเจ้าของโครงการซึ่งเป็นนิติบุคคลนั่นเอง
นายหน้ากับตัวแทน ต่างกัน…
คงจะพอเห็นภาพกันแล้วว่าหน้าที่ความรับผิดชอบของนายหน้ากับตัวแทน ต่างกัน ซึ่งโดยรวมจะเห็นว่าความรับผิดชอบในทางกฎหมายของตัวแทนนั้นจะมีเยอะกว่านายหน้าอย่างชัดเจน เพราะการเข้าไปทำธุรกรรม หรือนิติกรรมใดๆ แทนบุคคลอื่นได้นั้น ถ้าไม่ได้รับการอนุญาตจากบุคคลดังกล่าวเสียก่อน หรือได้รับอนุญาตแล้ว แต่ทำเกินขอบเขต ก็อาจส่งผลเสียหายถึงขนาดโดนฟ้องร้องได้เลยทีเดียว รวมไปจนถึงความรับผิดชอบที่ตัวแทนจะต้องมีต่อคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งด้วย เพราะในฐานะของการเป็นตัวแทนเจ้าของทรัพย์(หรือผู้ซื้อ) เมื่อมีสิทธิ์ฟ้องร้องแทนได้แล้ว ก็มีสิทธิ์ที่จะถูกฟ้องร้องได้เช่นกัน
ในขณะที่ฝั่งนายหน้านั้น เรียกได้ว่าแทบไม่ต้องมีความรับผิดชอบใดๆ ต่อฝ่ายเจ้าของทรัพย์(หรือผู้ซื้อ) เลย ไม่ว่าจะมีการตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่ก็ตาม เนื่องจากข้อตกลงเป็นเพียงแค่การตกลงว่า ถ้านายหน้าสามารถหาคนมาซื้ออสังหาฯ ได้ หรือหาอสังหาฯ มาให้ผู้ที่ต้องการได้ ก็จะได้รับค่าบำเหน็จ ถ้าหาไม่ได้ตามนั้น ก็ไม่ต้องรับผิดชอบอะไร แต่ในทางกลับกัน ถ้านายหน้าสามารถทำตามที่ตกลงไว้ได้ ทางฝั่งเจ้าของทรัพย์(หรือผู้ซื้อ) ต่างหาก ที่จะต้องผลผูกพันธ์ทางกฏหมายในการส่งมอบบำเหน็จให้แก่นายหน้า
ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
นายหน้ากับตัวแทน ต่างกันก็จริง แต่ด้วยรูปแบบของเนื้องานที่มีความใกล้เคียงกันมาก ในปัจจุบันคนจึงนิยมทำควบคู่กับไปเสียเลย เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ซื้อผู้ขายในการดำเนินการซื้อขายตั้งแต่ต้นจนจบ กลายมาเป็นประเภทของนายหน้าที่เรียกกันทั่วไปว่า “ตัวแทนนายหน้า”
โดยในปัจจุบัน กลุ่มผู้ประกอบอาชีพนี้ก็ได้มีความพยายามที่จะยกระดับของวิชาชีพให้มีความเป็นมาตรฐานมากขึ้น มีการจัดอบรมและสอบใบอนุญาตนายหน้า ที่รับรองโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็ยังไม่ถึงขนาดเป็นข้อบังคับว่าคนที่จะทำอาชีพตัวแทนนายหน้าจะต้องมีใบอนุญาตเท่านั้น เพียงแต่มีไว้เพื่อความน่าเชื่อถือ ถึงแม้ไม่มีก็ยังทำได้
อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่เคยเป็นตัวแทนอยู่แล้วเรื่องกฎหมายอาจไม่เป็นปัญหา แต่สำหรับฝั่งของนายหน้านั้น ถ้าไม่ศึกษาให้ดีเสียก่อน ระวังจะเกิดปัญหาตามมาภายหลังได้ การเข้าอบรมและสอบใบอนุญาตก็จะเป็นอีกหนึ่งใบเบิกทางที่ดีเลยทีเดียว
อ้างอิง : ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 เอกเทศสัญญา, ลักษณะ 16 นายหน้า มาตรา 845-849
