การเป็นนายหน้านั้นไม่ใช่เพียงเป็นผู้ที่ทำหน้าที่ในการช่วยขายหรือปล่อยเช่าทรัพย์สินให้กับเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังเป็นผู้ที่ต้องจัดการในหลาย ๆ เรื่อง ตั้งแต่การลงประกาศโฆษณา การดูแลลูกค้า ตลอดจนเป็นผู้ที่จัดทำสัญญาขึ้นเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับเจ้าของทรัพย์สิน ดังนั้นการเป็นนายหน้าที่ดีจึงไม่ใช่เพียงที่จะต้องรู้ข้อมูลที่เกี่ยวกับทรัพย์สินที่ตนเองกำลังจะทำการขายหรือปล่อยเช่าเท่านั้น แต่ยังต้องรู้จักกับกฎหมายอสังหาด้วย ดังนั้นในบทความนี้จะพานายหน้าทุกคนไปทำความรู้จักกับกฎหมายผู้บริโภคและเคสต่าง ๆ เกี่ยวกับกฎหมายอสังหา เพื่อจะได้เป็นกรณีศึกษาและการป้องกันการทำความผิดไว้ล่วงหน้า
ก่อนที่จะไปทำความรู้จักกับเคสเกี่ยวกับกฎหมายอสังหารูปแบบต่าง ๆ นั้น เรามาลองดูกฎหมายอสังหาเบื้องต้นที่นายหน้าควรรู้กันก่อนว่ามีอะไรบ้าง โดยแบ่งเป็น 3 ข้อ ดังนี้
- การคุ้มครองผู้บริโภคด้านโฆษณา เป็นการคุ้มครองผู้บริโภคกรณีถูกละเมิดสิทธิจากการใช้ข้อความโฆษณาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภคหรือใช้ข้อความที่อาจก่อให้เกิดผลเสียต่อสังคมเป็นส่วนรวม
- การคุ้มครองผู้บริโภคด้านฉลาก เป็นการคุ้มครองผู้บริโภคกรณีถูกละเมิดสิทธิเกี่ยวกับการซื้อสินค้าแล้วไม่ได้รับความเป็นธรรม หรือเกิดความเสียหาย จากการแสดงสินค้าที่ไม่ถูกต้อง ไม่ตรงต่อความจริง ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญ
- การคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา เป็นการคุ้มครองผู้บริโภคกรณีถูกละเมิดสิทธิเกี่ยวกับการใช้ข้อสัญญาที่เสียเปรียบ
สำหรับกฎหมายอสังหาทั้ง 3 ข้อนี้ ถือเป็นข้อกฎหมายอสังหาเบื้องต้นที่มีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก เพราะเมื่อลองอ่านดูนั้น นายหน้าหลาย ๆ คนอาจจะคิดว่าเป็นข้อกฎหมายทั่วไปที่ใคร ๆ ก็รู้กันดีอยู่แล้ว ซึ่งการที่หลาย ๆ คนคิดว่ารู้กันดีอยู่แล้วนี้เองที่ทำให้เกิดข้อร้องเรียนหรือส่งผลเสียในด้านต่าง ๆ มากมาย ดังนั้นก่อนที่จะเริ่มทำงานนายหน้าอสังหาจึงจำเป็นที่จะต้องท่องกฎหมายผู้บริโภคทั้ง 3 ข้อนี้ให้ขึ้นใจ
- การโฆษณาเกินจริง แน่นอนว่าการทำหน้าที่นายหน้านั้นสิ่งแรกที่ต้องเริ่มทำเพื่อการหาลูกค้าคือการโฆษณา แต่การโฆษณาของนายหน้าจำเป็นที่จะต้องอ้างอิงจากข้อมูลที่ตรงกับความเป็นจริงทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็น ที่ตั้งโครงการ ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย ระยะทางจากตัวโครงการไปถึงรถไฟฟ้า หรือฟังก์ชันการใช้งานต่าง ๆ ภายในห้อง ซึ่งสิ่งเหล่านี้ถือเป็นสิ่งแรกที่ลูกค้าจะให้ความสนใจ ดังนั้นนายหน้าหลาย ๆ คนจึงต้องการที่จะเพิ่มความสนใจในข้อมูลเหล่านี้ด้วยการโฆษณาเกินความจริง เช่น การให้ข้อมูลสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการเกินจริง หรือการให้ข้อมูลระยะทางจากตัวโครงการไปถึงรถไฟฟ้าเกินจริง โดยนายหน้าอาจให้ข้อมูลว่าระยะจากหน้าโครงการไปถึงรถไฟฟ้าอยู่ที่ 500 เมตรเท่านั้น แต่ระยะทางจริงอยู่ที่ 1 กิโลเมตร เป็นต้น
- การแสดงสินค้าที่ไม่ตรงต่อความเป็นจริง เช่น การใช้รูปที่สวยงามเกินความเป็นจริง โดยไม่แจ้งให้ลูกค้าทราบล่วงหน้า จึงอาจส่งผลให้ลูกค้าเกิดความเข้าใจผิดได้ ดังนั้นแล้วหากหายหน้าคนไหนกำลังจะขายบ้านมือ 2 และอยากดึงดูดความสนใจลูกค้าด้วยภาพที่สวยงาม ควรระบุใต้ภาพให้ชัดเจนว่าเป็นภาพสำหรับการใช้ในโฆษณาหรือเป็นเพียงแบบบ้านตัวอย่างเท่านั้นไม่ใช่บ้านจริง เพื่อไม่ให้เกิดการร้องเรียนในภายหลัง
การขายหรือให้เช่าบ้านที่รู้อยู่แล้วว่าอาจสร้างความเสียหายให้กับผู้อยู่อาศัยโดยไม่แจ้งให้ผู้อยู่อาศัยทราบตั้งแต่แรก เช่น โครงสร้างบ้านมีการเสื่อมโทรมและขาดการซ่อมแซมแต่ไม่ทำการแจ้งให้ผู้ที่สนใจซื้อทราบก่อน ดังนั้นหากเหตุความเสียหายหลังจากที่ผู้สนใจได้ทำการซื้อแล้วก็อาจโดนฟ้องร้องเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาได้เช่นกัน
- การทำสัญญาที่ไม่เป็นธรรมเกี่ยวกับการเก็บค่าเช่าล่วงหน้า โดยตามกฎหมายนั้นการปล่อยเช่าจะสามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน ซึ่งหากนายหน้าที่ไม่รู้กฎหมายในข้อนี้และได้ทำสัญญาเรียกเก็บค่าเช่าเกินระยะเวลา 1 เดือน ก็อาจโดนลูกค้าร้องเรียนได้
- การทำสัญญาที่ไม่เป็นธรรมเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญาเช่า แน่นอนว่าลูกค้าหรือผู้เช่านั้นสามารถยกเลิกสัญญาการเช่าได้ตลอดเวลา เพียงแต่ต้องแจ้งล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน ดังนั้นหากมีการบังคับให้ลูกค้าทำสัญญาเช่าในระยะเวลาที่ไม่ได้เป็นไปตามตกลงระหว่าง 2 ฝ่าย ก็อาจส่งผลให้เกิดการร้องเรียนได้
อ้างอิง
https://www.ocpb.go.th/download/article/article_20210125152245.pdf
https://www.sansiri.com/content/view/เจาะลึกเพื่อลงทุน-กฎหมายอสังหาควรรู้/th