สวัสดีค่ะ วันนี้เรามีบทความมาฝากกันอีกเช่นเคยค่ะโดยวันนี้เรามี ประสบการณ์ การตรงสำหรับการลงทุนอสังหาทรัพย์ ในส่วนของ บ้านกรมบังคับคดี จากประสบการณ์ของคุณ สมาชิกหมายเลข 3500092
ก่อนที่เราจะไปดูประสบการณ์ของคุณ สมาชิกหมายเลข 3500092 เราไปทำความรู้จักอีกสักนิดค่ะโดยการจะซื้อบ้านหรือคอนโดจากกรมบังคับคดีนั้น จะมีขั้นตอนที่ยุ่งยากกว่า NPA ของสถาบันการเงิน หากแต่ทรัพย์สินนั้นมีราคาที่ถูกกว่าราคาตลาดเมื่อเข้าร่วมประมูล ผู้เข้าร่วมประมูลจะถูกเรียกว่า “ผู้เข้าสู้ราคา” ส่วนมากราคาเริ่มประมูลบ้านและคอนโดมือสองจากกรมบังคับคดีนั้นจะมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดถึง 30-50% ทำให้ได้บ้านในราคาที่ถูกกว่าขายในท้องตลาดจริงอยู่มาก และราคาบางหลังยังถูกกว่าซื้อทรัพย์สินจากธนาคารด้วยซ้ำค่ะ เอาละค่ะพูดมานานเพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเราไปชมกันเลยค่ะ
[CR]เด็กใหม่หัดลงทุน ประสบการณ์ครั้งแรก ประมูลบ้านกับ บ้านกรมบังคับคดี BY สมาชิกหมายเลข 3500092
เมื่อวันพุธที่ 14 กุมภาพันธ์ 2561 ได้มีโอกาสไปประมูลบ้านกับกรมบังคับคดี เรื่องราวเกิดจากคนรู้จักมีปัญหาด้านการเงินจึงถูกยึดทรัพย์และบ้านถูกขายทอดตลาดในราคาเริ่มต้นที่ถูกกว่าท้องตลาด เราซึ่งกำลังมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เลยสนใจและลองศึกษาดู ก็อ่าน review ใน Pantip
ต้องขอบคุณกระทู้ดีๆจากพันทิพให้เราได้ศึกษาข้อมูลก่อนไป
ทรัพย์ที่เราสนใจนี้ประกาศวันที่ประมูล4 นัด ตามนี้
นัดที่ 1 วันที่ 24/01/2561 งดขาย 1 นัด
นัดที่ 2 วันที่ 14/02/2561 ขายได้
นัดที่ 3 วันที่ 07/03/2561 –
นัดที่ 4 วันที่ 28/03/2561 –
แต่ว่านัดที่ 1 เราโทรไปถามกรมบังคับคดีล่วงหน้า 1 วันเพื่อคอนเฟิร์มวัน กรมบังคับคดีแจ้งว่านัดแรก cancel จ้า ใครสนใจประมูลทรัพย์อย่าลืมโทรไปตรวจสอบก่อนนะ จะได้ไปไม่เสียเที่ยว
พอถึงวันนัดของนัดที่ 2 การประมูลเริ่ม 10:00 เราไปถึง 8:30
เข้าไปข้างใน แจ้งเจ้าหน้าที่ว่าสนใจมาประมูลทรัพย์ต้องทำยังไงบ้าง อันดับแรกต้องไปลงชื่อว่าสนใจทรัพย์เลขที่เท่าไหร่ อันนี้เราต้องมีมาในใจแล้ว เช่น ชุดที 1 ลำดับที่ 20 สามารถตรวจสอบทรัพย์และลำดับที่ได้
http://asset.led.go.th/newbid/asset_search_map.aspหรือตรวจสอบได้ที่หน้ากรมบังคับคดีอีกทีก็ได้เค้าจะปริ้นมาติดให้เราตรวจสอบอีกที ณ วันที่มีการประมูล
หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่ก็จะให้เรา check สิทธิ์ในการเข้าประมูลโดยการยื่นสำเนาบัตรประชาชนไป เสร็จแล้วเจ้าหน้าชื่อก็จะปริ้นเอกสารของกรมบังคับคดี ที่บอกว่า ชื่อ xxxx เลขบัตร xxx มีสิทธิ์ในการยื่นประมูล มาให้เราแนบกับสำเนาบัตรที่เราเตรียมมา (อาจจะไม่ผ่านกรณีที่ มีการเข้ามาประมูลแล้วชนะในครั้งก่อน แต่ไม่มาชำระส่วนที่เหลือ) แล้วก็ไปเข้าแถวเพื่อจ่ายเงินมัดจำ
ทรัพย์แต่ละทรัพย์ก็จะมีจำนวนเงินมัดจำที่แตกต่างกัน เช่นทรัพย์ที่เราสนใจ ราคาเริ่มประมูลอยู่ที่ 760,000 ก็ต้องวางมัดจำ 50,000 บาท เป็นต้น ถ้าเกิน 1,000,000 ก็ต้องวางมัดจำ 150,000 บาทเป็นต้น การวางมัดจำได้ทั้งเงินสด หรือ แคชเชียร์เช็ค ถ้าจ่ายเป็นเงินสดเค้าก็จะให้เราเอาเงินใส่ซองเองแล้วเค้าก็ติดสก็อดเทป เอาปากกาขีดๆๆๆ เพื่อให้แน่ใจว่าซองเหล่านั้นไม่ได้ถูกเปิด เย็บซองเงินกับเอกสารส่วนตัวของเราเก็บไว้ แล้วเอาป้ายในการประมูลมาให้เรา เท่านี้เราก็มีสิทธิ์ในการเข้าไปประมูลทรัพย์หมายเลขที่เราได้ทำการลงทะเบียนไว้แล้ว
นั่นหมายความว่าถ้าเราอยากมีสิทธ์ประมูล 2 ทรัพย์เราต้องวางมัดจำ 2 ทรัพย์นะ 1 ป้ายประมูลมีสิทธิ์ประมูลได้เฉพาะทรัพย์ที่เราได้ทำการลงทะเบียนไว้เท่านั้น พอได้ป้ายประมูลก็เข้าไปนั่งรอในห้องประมูลได้ การประมูลจะเริ่ม 10:00 a.m. ใกล้เวลาแล้ว ยังมีคนต่อแถวลงทะเบียนเต็มไปหมด 10 โมงแล้วยังมีคนลงทะเบียนไม่เสร็จอีก 20 คน ถ้าใครจะไปประมูลก็ไปเร็วๆหน่อยนะ ไม่งั้นอาจจะพลาดทรัพย์ที่เราเล็งไว้ก็ได้
ทางกรมบังคับคดีก็ใจดีรอประมาณ 15 นาที ระหว่างรอก็ประกาศกฏกติกาคร่าวๆ ไม่อนุญาติให้ถ่ายภาพอัดวีดีโอ ทรัพย์หมายเลย 123 วันนี้งดขาย(เนื่องจากจำเลยหาตังมาจ่ายได้ละ) เพื่อที่คนที่เล็งทรัพย์นั้นจะได้ไม่เสียเวลา กลับไปได้เลย ประกาศว่ามีกฏการประมูลเปลี่ยนแปลงนิดหน่อยจากเดิมจะมีนัดหมายทั้งหมด 6 ครั้ง เหลือ แค่ 4 ครั้ง จำเลยไม่มีสิทธิ์คัดค้านราคาประมูลแต่มีสิทธิ์ประมูลแข่งได้ เป็นต้น
10:15 พนักงานประกาศเริ่มการประมูล (มีอีกประมาณ 10 คนยังลงทะเบียนไม่เสร็จ) เค้าไม่รอแล้วเพราะเลยเวลามาซักพัก พนักงานประกาศ วันนี้จะมีการประมูลทรัพย์ทั้งหมด 2 ชุด ชุดแรก 20 ทรัพย์ ชุดที่ 2 จำนวน 70 ทรัพย์
เจ้าหน้าที่ประกาศตามนี้
ทรัพย์ที่จะขาย ลำดับที่ 1 – 1
ที่ดิน โฉนด/น.ส 3/น.3 ก 111
แขวง/ตำบล xxx เขต/อำเภอ บางคล้า
จังหวัด xxxx
เนื้อที่ไร่ 72 ตร.วา/ตร.ม.
ประเภททรัพย์ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
เลขที่ 99/1
ศาล จังหวัดพระโขนง
คดีหมายเลขแดงที่ xxxx
ธ.กรุงเทพ โจทก์ มามั้ยครับ ถ้ามาก็ยกมือ ธนาคารก็มีสิทธิ์ประมูลแข่งได้เหมือนกัน อย่างที่สงสัยถ้าธนาคารประมูลชนะแล้วไงต่อ ธนาคารก็จะ เอาทรัพย์นั้นไปขายทอดตลาดตามราคาตลาดที่ควรจะเป็นนั่นเอง
นายมีปัญหา การเงินนิดหน่อย จำเลย วันนี้มามั้ยครับ
(สำนักงานบังคับคดีจังหวัด/กอง/สำนักงานบังคับคดี) ฉะเชิงเทรา
เงื่อนไขผู้เข้าสู้ราคา ต้องวางเงินหลักประกันเป็นจำนวน 150,000.00 บาท
- จะทำการขายโดย ปลอดการจำนอง
ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี จำนวน 1,572,000.00 บาท
ราคา 1,580,000.00 มีใครรับมั้ยครับ
ถ้าใครรับก็ยกป้ายขึ้นมา พนักงานก็จะประกาศ หมายเลข 02 รับที่1,580,000.00
ถ้ามีคนยกอีกราคาก็จะขึ้นทีละ 50,000 สำหรับทรัพย์นี้
ทรัพย์นี้จบที่ 1,730,000.00
ด้วยความที่ทรัพย์ที่เราสนใจอยู่อันดับที่ 60 นู้นเราเลยได้มีโอกาสดูคนอื่นประมูลกันก่อนเยอะพอประมาณ
บางทรัพย์ไม่มีคนมาประมูลก็ยกเลิกการขายไปเพราะไม่มีคนประมูล
บางทรัพย์แข่งกันดุดเดือดมาก มีมา 4 เจ้า 5 เจ้าบ้าง สู้กันขึ้นทีละสามหมื่น ไม่ทันใจ ก็มีการเสนอราคาโดดเลยเช่น ราคาล่าสุดอยู่ที่ 820,000 ก็ยกป้ายแล้วตะโกนไปว่า 1 ล้าน ถ้ามีคนยกสู้อีกก็จะขึ้นทีละสามหมื่นเหมือนเดิม หรือถ้าจะมีใครเสนอ 1,200,000 ก็ได้ จากการสังเกตุ ทรัพย์ที่มีคนมาแย่งกันเยอะๆจะเป็นที่ดินเปล่า
บางทรัพย์มีคนมาประมูลแค่คนเดียวก็ได้ไปเลยที่ราคาเปิดประมูล อยากให้ทรัพย์ที่เราเล็งเป็นแบบนี้มั่งจัง กำไรอื้อ 555
และแล้วก็มาถึงทรัพย์ของเรา
ม่ะ เริ่ม!!!!!!!!!!!!!!!
โจทย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มามั้ย ยกป้าย 022 มาจ้า เซง-.-“
จำเลย ยกป้าย มา
ราคาเปิด 760,000
ธนาคาร: ยกจ้า 760,000 ฿
เรา: ยกกลายเป็น 790,000
ธนาคาร: ยกอีกเป็น 820,000
เรา: ยกกลายเป็น 850,000
ธนาคาร: ยังจะยกอีกไอ้นี่ กลายเป็น 880,000
เรา : บัยจ่ะ เราตั้งTarget ไว้ 900,000 ถ้าเรายกอีกมันจะกลายเป็น 910,000 ซึ่งมันเกิน target เราก็เลยฮึ้บ กลั้นใจ เฉยเมยไป
พนักงานก็มีใครสู้อีกมั้ยครับ
880,000 นับ1 , 880,000 นับ1 , 880,000 นับ1
880,000 นับ2 , 880,000 นับ2 , 880,000 นับ2
ขายให้หมายเลข 022 ที่ราคา 880,000
เรา: จอบอ อดจ้า
สำหรับคนที่ประมูลไม่ได้ก็เอาป้ายประมูลไปแลกเงินมัดจำ แล้วก็กลับบ้านได้ ไว้ถ้ามีโอกาสครั้งหน้าจะมารีวิวการประมูลครั้งที่ 2 เน้ออออ
เป็นยังไงกันบ้างค่ะกับเรื่องราวที่คุณ สมาชิกหมายเลข 3500092 ได้มาแชร์กัน โดยต้องทำความเข้าใจนะคะว่า การประมูลจากกรมบังคับคดี ได้ราคาถูกจริงครับ แต่ไม่ง่ายอย่างที่คิดๆกัน โดยเราขอเสริมเพื่อเป็นข้อมูลและข้อควรระวังให้แก่ท่านผู้อ่านเพื่อเก็บไว้เป็นความรู้
โดยหากบ้านที่เราไปประมูลมีผู้ที่อยู่อาศัยอยู่ และหากเขาไม่ยินยอมให้เข้าไปดูภายในบ้าน คุณไม่สามรถเข้าไปดูได้ ถึงแม้เราจะชนะประมูลแล้วก็ตามถ้าเข้าไปโดยพลการ จะโดนผู้อาศัยแจ้งข้อหาบุกรุกได้คะ และ ถ้าท่านผู้อ่านที่ไปแล้วสามารถประมูลบ้านได้ โดยที่ไม่ได้ใช้เงินสด โดยจะต้องกู้แบงค์ โดยที่บ้านหลังที่เราประมูลได้ มีคนอาศัยอยู่ไม่ยอมย้ายและไม่ยินยอมให้เข้าไปภายในบ้าน จะทำให้ ธนาคาร ไม่สามารถทำการประเมินขออนุมัติสินเชื่อให้แก้เราได้ ดังนั้นควรตกลงกับธนาคารให้ดีก่อนประมูลบ้านนั้นๆค่ะ
หรือเลือกใช้ธนาคารที่บ้านหลังนั้นติดจำนองอยู่แต่เราก็อาจจะได้ดอกเบี้ยที่แพงกว่าธนาคารอื่นๆที่ตอนนั้นๆมีโปรโมชั่นนั้นเอง และสำหรับท่านที่ไม่มีเงินสดก็ควรที่จะทำ Pre-approve และเช็คเครดิตบูโรก่อน เพื่อที่จะทราบว่าเราสามารถกู้แบงค์ได้นั้นเองละคะ และเรื่องที่ไม่ควรละเลยอีกอย่างหนึ่งคือ ศึกษาข้อมูลดูว่าบ้านหลังนั้น ขายโดยปลอดการจำนอง หรือการจำนองติดไปด้วย เพื่อไม่เสียประโยชน์แก่เราในภายหลังคะ
สุดท้ายก่อนจะจากกันเรื่องที่ต้องจำให้ขึ้นใจเลยคือ เมื่อเราประมูลได้แล้วไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือให้กับกรมบังคับคดีได้ภายในกำหนด90 วัน เงินมัดจำเรา 5% จะโดยยึด และจะต้องจ่ายค่าส่วนต่างของบ้านด้วย โดยจะยกตัวอย่างแบบง่ายๆดังนี้ ถ้าประมูลได้บ้านราคา 1,500,000 บาท เราต้องวางมัดจำ 50,000 บาท(5%) ให้แก่กรมบังคับคดี และก่อน90วันเราต้องนำเงิน 1,400,000 บาท ให้แก่กรบบังคับคดี ถ้านำเงินมาให้ไม่ทัน 90 วัน เงินมัดจำ 50,000 บาท จะโดนยึดไปทันที
และเมื่อถึงการประมูลครั้งต่อไป ราคาทรัพย์นี้จะเหลือ 1,300,000 บ. หากมีผู้ที่ประมูลได้ ก็จะได้ไปที่ 1,300,000 บ. โดยราคาจะแตกต่างจากที่ประมูลครั้งก่อนไป 200,000 บาท โดยจำนวนเงิน 2 แสนบาทนี้ เราต้องจ่ายให้กับกรมบังคับคดีเพื่มอีกครั้งนั้นเองละคะ ดังนั้นควรระมัดระวังให้ดีค่ะ แล้วพบกันใหม่ครั้งหน้าค่ะ
ขอขอบคุณข้อมูล จากคุณ สมาชิกหมายเลข 3500092