ไตรมาสสุดท้ายปลายปี เป็นจังหวะเวลาที่ดี สำหรับใครที่คิดจะตัดสินใจซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยหรือลงทุน บวกด้วยนโยบายสนับสนุนจากทางภาครัฐ ที่ช่วยกระตุ้นความคึกคักของแวดวงให้ตื่นตัวขึ้นได้อีกมาก จะเรียกว่าเป็นโอกาสที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อที่จะมีทางเลือกหลากหลายก็คงจะไม่ผิดนัก
มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ล่าสุด เป็นทั้งโอกาสของผู้ซื้อ และเจ้าของโครงการไปพร้อมกัน
Credits: softbizplus.com
แต่ท่ามกลางตัวเลือกที่มากมาย หลายครั้งทีเดียว ที่ดูจะเป็นช่องทางสำหรับเจ้าของโครงการ ทั้งรายย่อยและรายใหญ่ ที่จะหลบเลี่ยง เบี่ยงประเด็น และเดินหน้าสร้างโครงการที่อาจจะไม่ได้ถูกต้องตามครรลองของกฎหมายภายใต้ชื่อ ‘บ้านไม่จัดสรร’ ที่อาจจะกลายเป็นปัญหาตามมา และยังคงเป็นสิ่งที่ยากนักที่จะชี้วัดและจัดการให้ถูกต้องได้ในทางปฏิบัติ และในฐานะผู้ซื้อ เราก็ควรอย่างยิ่งที่จะมาทำความเข้าใจกับความต่างระหว่าง ‘บ้านจัดสรร’ และ ‘บ้านไม่จัดสรร’ นี้ให้ชัดเจน ทั้งในข้อลบ และข้อบวกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนและการอยู่อาศัย
//นิยามของ ‘บ้านไม่จัดสรร’
การจะทำความเข้าใจถึงสิ่งที่เรียกว่า ‘บ้านไม่จัดสรร’ นั้น เราอาจจะต้องย้อนกลับมาดู พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่กล่าวถึงนิยามของการจัดสรรที่ดินสำหรับการสร้างโครงการบ้าน คือ
“กิจกรรมการขายที่ดินที่ต้องขออนุญาตจัดสรรนั้น คือกิจกรรมการจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ทั้งนี้ ไม่ว่าจะแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินแปลงติดกัน และให้หมายความรวมถึงการแบ่งที่ดินแปลงย่อยไม่ถึงสิบแปลง แต่ต่อมามีการแบ่งภายในสามปีจนมีขนาดสิบแปลงขึ้นไป”
ทั้งนี้ ข้อกำหนดดังกล่าว มีขึ้นเพื่อป้องกันการเอารัดเอาเปรียบจากทางเจ้าของโครงการ และรักษาประโยชน์ของผู้ซื้อ ซึ่งยังมีข้อปลีกย่อยอื่นๆ เช่น รูปแบบการแจ้งเสียภาษี การสร้างสาธารณูปโภค และการแบ่งพื้นที่เพื่อใช้ประโยชน์อื่นๆ อันเป็นสิ่งที่เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรต่างพึงปฏิบัติ และโครงการใด ที่ผิดไปจากข้อกำหนดดังกล่าว ก็จะตกเข้านิยามของ ‘บ้านไม่จัดสรร’ ในทันที
//ความต่างระหว่าง ‘บ้านจัดสรร’ และ ‘บ้านไม่จัดสรร’
ในตารางต่อไปนี้ จะเป็นข้อเปรียบเทียบระหว่าง ‘บ้านจัดสรร’ และ ‘บ้านไม่จัดสรร’ ที่นำมาแสดงโดยสังเขป
//เทคนิคของผู้ประกอบการสำหรับเลี่ยงการ ‘จัดสรร’
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าข้อแตกต่างระหว่างบ้านจัดสรรและบ้านไม่จัดสรรจะมีการสรุปไว้โดยคร่าวๆ แต่ในทางปฏิบัติแล้วนั้น มันยังเป็นการยากที่จะบ่งชี้ว่าโครงการใดเป็น หรือไม่เป็นบ้านจัดสรร เพราะข้อแตกต่างเหล่านี้ เป็นเพียงจุดปลีกย่อยที่ยากแก่การตรวจสอบ เว้นเสียแต่จะลงลึกในรายละเอียด (ซึ่งก็เป็นสิ่งที่ไม่เกิดขึ้นโดยง่าย) ซึ่งผู้ประกอบการและเจ้าของโครงการบางแห่งก็อาศัยช่องโหว่ของกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนเป็น ‘บ้านจัดสรร’ ตามพระราชบัญญัติในหลากหลายวิธี อาทิ
-ใช้ที่ดินแปลงใหญ่หนึ่งแปลง สร้างบ้านและที่พักอาศัยหลายชุด แล้วขายในราคาถูกโดยให้ผู้ซื้อเป็นผู้ถือโฉนดร่วม (ด้วยเหตุผลที่พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินไม่ครอบคลุม ‘อาคาร’ ที่ปลูกสร้าง คิดแต่เพียงที่ดิน) ทำให้ง่ายต่อการหลบเลี่ยง และสามารถแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยๆ ในภายหลังได้
-แบ่งที่ดินออกเป็น 9 แปลงย่อย ค่อยๆ พัฒนาไปทีละโครงการโดยไม่ใช้ชื่อที่ซ้ำกัน หรือไม่ใส่ชื่อโครงการไว้บนที่ดินดังกล่าว (ไม่สามารถตรวจสอบเพราะไม่มีพยานหลักฐานที่ชัดเจน) และสามารถแบ่งแปลงย่อยเพื่อขยายโครงการในภายหลังได้
-การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยประเภทอื่นๆ หรือใช้คำโฆษณาอื่นๆ เพื่อหลบเลี่ยงการตรวจสอบ
อนึ่ง การไม่แจ้งจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ ใช่ว่าจะเป็นสิ่งที่ไม่ดีไปเสียหมด ทั้งนี้ ขึ้นกับความจำเป็น ขนาดของการลงทุน และความมุ่งหมายของผู้พัฒนาเป็นสำคัญ แต่แน่นอนว่า สำหรับโครงการบ้านขนาดใหญ่ การดำเนินการแบบไม่จัดสรรย่อมก่อให้เกิดผลเสียต่อผู้ซื้อในทางตรงอย่างที่ไม่อาจเลี่ยงได้
//ควรหรือไม่ที่จะซื้อ ‘บ้านไม่จัดสรร’?
แต่แม้ว่าบ้านแบบไม่จัดสรรจะดูเหมือนมีแต่ข้อเสียมากกว่าข้อดี (ทั้งการคุ้มครองทางกฎหมาย และคุณภาพการก่อสร้างของโครงการ) แต่ทั้งนี้ บ้านไม่จัดสรรก็ยังนับว่ามีข้อดีสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนหลายประการ คือ
-บ้านไม่จัดสรรที่มีอายุ มักอยู่ในทำเลที่ดี เพราะถูกสร้างมานาน (บางแห่ง สร้างก่อนที่จะมีพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543) เมื่อเทียบกับโครงการบ้านจัดสรรใหม่ ที่มักจะออกไปบริเวณรอบนอก
-จากเหตุผลข้อแรก ด้วยทำเลที่ดี แต่มีราคาที่ถูก จึงเหมาะสำหรับผู้สนใจที่จะซื้อบ้านเพื่อการลงทุน (ทั้งแบบซื้อถือยาว และแบบ Flipping เอามาปรับปรุง)
-บ้านไม่จัดสรรบางแห่ง สามารถตรวจสอบคุณภาพของชุมชน สาธารณูปโภค และพื้นที่สาธารณะในละแวกได้ง่าย รวมถึงมีข้อคิดเห็นจากเพื่อนบ้านที่อยู่มานาน หลายครั้ง ผู้ซื้ออาจจะพบกับบ้านที่ดี มีคุณภาพ ชุมชนที่น่าอยู่ ในราคาที่ดี ซึ่งถือเป็นกำไรที่หาได้ยาก
แต่ทั้งนี้ ด้วยข้อแตกต่างที่ ‘ปลีกย่อย’ เอามากๆ มันก็ยังคงเป็นการยากที่จะตัดสินได้ว่า โครงการแห่งใดที่เป็นบ้านจัดสรร หรือบ้านไม่จัดสรร ซึ่งมันจะกลับมาจบที่ประเด็นเดิมคือ การตรวจสอบข้อมูล การลงทำเลไปดูสถานที่จริง และการพิจารณาอย่างรอบคอบ ก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการเลือกซื้อบ้าน ซึ่งก็คงขึ้นกับผู้ซื้อ ว่าจะให้ข้อสรุปใดสำหรับบ้านหลังนั้นๆ ไม่ว่ามันจะจัดสรรหรือไม่ก็ตาม