โดยอดีตที่ผ่านมา ที่กระทรวงการคลัง เมื่อมีมติคณะรัฐมนตรี ครม.โยกย้ายอธิบดีกรมธนารักษ์ไปเป็นรองปลัดกระทรวง นำไปสู่การวิพากษ์วิจารณ์ว่าเป็นเพราะนโยบาย บ้านประชารัฐ นำไปสู่คำถามว่า เกิดอะไรขึ้นกับนโยบายบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยเวอร์ชั่นรัฐบาล คสช. เดี๋ยววันนี้เราลองย้อนไปดูกันดีกว่าว่า จุดอ่อน”บ้านประชารัฐ อยู่ที่ตรงไหน
บ้านประชารัฐ ยอดขอกู้ทะลักแต่อนุมัติจิ๊บๆ
ย้อนรอยนโยบายบ้านประชารัฐ เปิดตัวครั้งแรกวันที่ 16 ตุลาคม 2559 ทางเจ้าภาพคือกระทรวงการคลังได้เชิญประชุมดีเวลอปเปอร์หลายครั้งประมาณครึ่งปีกว่า และเป็นมติ ครม.ครั้งแรกเมื่อ 22 มีนาคม 2559 ให้เริ่มต้นนับ 1 โครงการ
ล่าสุดมีมติ ครม.ครั้งที่ 2 วันที่ 18 เมษายน 2560 ปรับปรุงเงื่อนไขบางประการเพื่อหวังจะเดินหน้าโครงการให้สำเร็จ แต่หลังจากนั้นก็มีมติ ครม.ครั้งที่ 3 เมื่อ 9 พฤษภาคมในการโยกย้ายข้าราชการระดับสูง เป็นการส่งสัญญาณเปลี่ยนตัวคนของภาครัฐที่จะมารันโครงการต่อไป
โดยมติ ครม.ครั้งแรก อนุมัติหลักการ ดังนี้
- ต้องซื้อเป็นบ้านหลังแรก (ป้องกันนายทุนซื้อคนละ 10 หลัง)
- ราคาอสังหาริมทรัพย์ 7 แสน-1.5 ล้านบาท
3. รัฐมีวงเงินสินเชื่อ 70,000 ล้านบาท ครอบคลุมการสร้างบ้านเอง ซื้อบ้านจัดสรร สร้างบนที่ดินรัฐ (กรณีข้าราชการ) ซื้อทรัพย์ NPA รวมทั้งให้กู้ซ่อมแซม-ต่อเติม (ช่วยข้าราชการชั้นผู้น้อยกรณีอยู่บ้านพักราชการ) วงเงินไม่เกิน 5 แสน
4. แบ่งสินเชื่อรัฐบาล 70,000 ล้านบาท เป็น 2 ก้อนให้กับสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ 30,000 ล้านบาท ดอกเบี้ย 4% ผ่านธนาคารรัฐ “ธอส.-ออมสิน-กรุงไทย” ปล่อยกู้ผู้ประกอบการนำไปใช้พัฒนาโครงการ
ผลดำเนินการในรอบ 1 ปี พบว่ามีผู้ประกอบการขอกู้ 4 ราย รวม 395 ล้านบาท ขณะที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ 3 ราย รวม 257 ล้านบาท
5. สินเชื่อรัฐบาลอีก 40,000 ล้านบาท ปล่อยสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ผ่าน 2 ธนาคารรัฐ “ธอส.-ออมสิน” อัตราดอกเบี้ยพิเศษ 0% 1 ปี ตกผ่อนเดือนละ 3,000 บาท ถ้ากู้ไม่เกิน 7 แสนบาท และกู้ 7 แสน-1.5 ล้าน มีดอกเบี้ย 3% 3-6 ปี สูงสุดผ่อน 8,600 บาท/เดือน
6. ลดเงื่อนไข DSR (Debt Service Ratio) เกณฑ์พิจารณาจากหนี้สินต่อรายได้จาก 30-35% เป็น 50% หมายความว่าเดิมมีรายได้ 100 บาท มีหนี้ไม่เกิน 30-35 บาท จึงกู้ผ่าน ปรับเป็นมีหนี้ได้ถึง 50 บาทก็ยังกู้ผ่าน หวังแก้ปัญหากู้ไม่ผ่านเพราะแบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ
แต่ผลดำเนินงานรอบ 1 ปี สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ 40,000 ล้านบาท มียอดขอกู้ 36,394 ราย วงเงินรวม 36,459 ล้านบาท แต่อนุมัติจริง 13,631 ราย วงเงินรวม 11,335 ล้าน หรือแค่ 1 ใน 4 เท่านั้น
ไร้มาตรการดึงเอกชนร่วม
สารพัดปัญหาคลื่นใต้น้ำจึงได้มีมติ ครม. 18 เมษายน 2560 อนุมัติหลักการ ดังนี้
- ปรับเงื่อนไขบ้านหลังแรก จากเดิมตรวจสอบว่าเคยมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถือว่าผ่านการมีบ้านหลังแรกแล้ว มาเป็นต้องไม่มีบ้านหลังแรกในขณะขอสินเชื่อ (อาจขายไปแล้วหรือยกให้ครอบครัว)
2. กรณีกู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง เดิมเพดานสินเชื่อ 1.5 ล้านให้รวมค่าที่ดิน ปรับเป็นไม่ต้องรวมค่าที่ดิน
3. บ้านประชารัฐแบบเช่ามี 2 เวอร์ชั่น คือ สัญญาระยะสั้น เดิมระบุผู้เช่าเจ้าหน้าที่รัฐต้องไม่มีบ้านมาก่อน แก้เป็นรายได้ไม่เกินเดือนละ 20,000 บาท กับสัญญาระยะยาว ปรับปรุงเงื่อนไขผู้มีสิทธิ คือ เจ้าหน้าที่รัฐ+ประชาชนที่ไม่มีกรรมสิทธิ์บ้านเป็นของตนเอง
ข้อสังเกตคือ การปรับเกณฑ์เงื่อนไขบ้านประชารัฐ ยังจำกัดวงเพียงแค่โครงการที่พัฒนาบนที่ราชพัสดุ ซึ่งมีผลทำให้ต้องซื้อบ้านประชารัฐแบบสิทธิการเช่า เพราะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
ในขณะที่คีย์ซักเซสน่าจะมาจากการสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชนเข้าร่วม อาทิ ผ่อนคลายกฎระเบียบพัฒนาโครงการ, สนับสนุนสินเชื่อทั้งโพสต์และพรีไฟแนนซ์ วงเงินตอนนี้อาจยังไม่ต้องเพิ่มแค่หาทางทำยังไงให้อนุมัติสินเชื่อก็พอ เพราะความต้องการใช้สินเชื่อเยอะแต่กู้ไม่ผ่าน
โดยเฉพาะยอดปฏิเสธสินเชื่อกลุ่มราคาบ้านประชารัฐสูงถึง40-45%ในปัจจุบัน
“พฤกษาฯ-LPN” ส่ายหน้า
ทั้งนี้ ทั้งนั้น ยุทธศาสตร์ที่รัฐบาล คสช.มองก็คือ สำรวจพบผู้มีรายได้น้อยทั่วประเทศไม่มีบ้านของตนเองถึง 4 ล้านครัวเรือน เนื่องจากจำนวนสูงจึงตัดก้อนแรก 2 ล้านหลังออกมาเป็นนโยบายสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยภายใน 20 ปี
โดยบ้านประชารัฐเป็น 1 ในหลาย ๆโครงการที่รัฐบาลบรรจุในแผนดำเนินการขึ้นมา
อย่างไรก็ตาม ปฏิกิริยาสนองตอบของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาบ้านประชารัฐถูกกำหนดเพดานสูงสุดไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทำให้เหลือผู้ประกอบการน้อยรายที่ยังทำราคานี้อยู่ โดยสปอตไลต์ฉายส่องบิ๊กอสังหาฯ 2 รายหลัก คือ “พฤกษา เรียลเอสเตท-แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN)”
เชื่อหรือไม่ก็ตาม พฤกษาฯขนสต๊อกทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม 4,239 ยูนิต มูลค่ารวม 4,700 ล้านบาทเข้าร่วม แต่ผลักดันยอดขายได้เพียง 166 ล้านบาท ขณะที่ LPN ส่งเข้าประกวด 4,000 กว่ายูนิตเช่นกัน แต่ยอดกู้ผ่านมีเพียง 20-25%
ฝืนทั้งกลไกตลาด-ผู้บริโภค
แหล่งข่าวจากวงการพัฒนาที่ดิน กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า วิเคราะห์จุดอ่อนบ้านประชารัฐ น่าจะมาจาก 2 ฝืน คือ “ฝืนกลไกตลาด-ฝืนพฤติกรรมผู้บริโภค”
“ฝืนกลไกตลาด” คำอธิบายคือไปชวนเอกชนทำและขายขาดแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่บีบเพดานราคา 7 แสน-1.5 ล้านบาท และต้องทำตามกฎหมายจัดสรรทุกอย่าง ต้นทุนแพงทั้งที่ดิน พื้นที่ส่วนกลาง ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย
นอกจากนี้ ยังพ่วงออปชั่นขอโปรโมชั่น 5% ของราคาขายคืนกำไรผู้ซื้อด้วยการฟรีโอน-จดจำนอง-ค่าส่วนกลาง 1 ปี ส่วนลดอีก 2%
“ฝืนพฤติกรรมผู้บริโภค” กรณีสร้างบนที่ราชพัสดุจะต้องขายแบบสิทธิการเช่า พฤติกรรมผู้บริโภคคนไทยยังชอบแบบมีกรรมสิทธิ์มากกว่า นอกจากนี้ แนวปฏิบัติกรณีสิทธิการเช่ายังมีผลต่อการขอสินเชื่อโดยตรง
กล่าวคือ ถ้าโอนกรรมสิทธิ์แบงก์ให้กู้ 90-95% ของราคาซื้อขาย แต่สัญญาเช่าแบงก์รัฐให้กู้ 70% แบงก์เอกชนปล่อยแค่ 50% นั่นคือผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์ 30-50% หนทางจะซื้อบ้านประชารัฐแบบเช่า หรือที่เรียกว่าโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐยิ่งริบหรี่ลงไปอีก
บ้านธนารักษ์ประชารัฐก็แป้ก
โฟกัสเฉพาะบ้านธนารักษ์ประชารัฐโมเดลให้เช่าของกระทรวงคลังพัฒนาบนที่ราชพัสดุ แบ่งเป็นสัญญาเช่าระยะสั้น 5 ปี ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท ครบ 5 ปีจับสลากผู้เช่าใหม่ กับเช่าระยะยาว 30 ปี ห้ามเปลี่ยนมือช่วง 5 ปีแรก
โดยที่ราชพัสดุของกรมธนารักษ์มี 2 ล้านแปลง แต่แบ่งมาทำบ้านประชารัฐ 14 แปลง ใน 12 จังหวัดนำร่อง อาทิ เกาะกูด จ.ตราด, อ.ชะอำ จ.เพชรบุรี ก่อนหน้านี้มีกระแสข่าว 16 บริษัทแข่งกันซื้อซองประมูล, จ.เชียงใหม่ติดผังเมืองสีน้ำเงิน ทำแล้วให้ข้าราชการเช่าได้อย่างเดียว, จ.ปทุมธานี, อ.เมืองฉะเชิงเทรา, จ.สุราษฎร์ธานี, จ.เชียงราย ฯลฯ
หนึ่งในแปลงนำร่องที่ดังที่สุดของโครงการบ้านประชารัฐ คือ “ซอยพหลโยธิน 11” เป็นโรงกษาปณ์เก่า อยู่ถนนประดิพัทธ์ ออกแบบเป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 380 ยูนิต จอดรถ 118 คัน มีข้าราชการผู้น้อยจองสิทธิ 400-500 ราย แต่ผ่านคุณสมบัติแค่ 100 ราย
นี่คือบทสรุป 1 ปีบ้านประชารัฐ โครงการที่สร้างความหวังผู้มีรายได้น้อยให้ลุกโชน แต่ผลงานความสำเร็จกลับริบหรี่เต็มที
อ้างอิงจาก Prachachat.net
