แชร์ประสบการณ์ทำบ้านเช่าให้ได้ผลแทน100%จากบ้านเช่าภายใน 20 เดือนผมทำได้ และคุณก็ทำได้

May 21, 2018

สวัสดีค่ะวันนี้เรามีบทความดีๆจากคุณ MedNunn สมาชิกจากเว็บไซต์ pantip.comที่ได้มาแชร์ ประสบการณ์ทำ บ้านเช่า ให้ได้ผลแทน100%จากบ้านเช่าภายใน 20 เดือน เพื่อจะสามารถเป็นประโยชน์สำหรับเพื่อนๆนะค่ะเพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลาเราไปชมกันเลยค่ะ

[USA] ผลตอบแทนร้อยเปอร์เซ็นต์จาก บ้านเช่า ภายใน 20 เดือน ผมทำได้ และคุณก็ทำได้

แนะนำตัวก่อน ชื่อนุ่นนะคะ มาจาก Page @ThaiREIUSA บทความนี้แปลมาจากที่พี่นัทเขียนไว้ใน https://www.facebook.com/thaireiusa/

ถ้าใครอยากอ่านต้นฉบับ หรือมีคำถามอะไรก็ไปฝากไว้ได้นะคะ เพราะถ้าถามในนี้นุ่นอาจตอบไม่ได้ 555

จุดประสงค์หลักก็เพื่อแลกเปลี่ยนประสบการณ์เกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อเมริกา ถ้าใครสนใจก็ทักทายมาได้นะคะ

ผลตอบแทน 100% จากการลงทุนถือว่าน่าสนใจทีเดียว และมีความเป็นไปได้จากการลงทุนหลายๆประเภท แต่การได้ผลตอบแทน 100% ในเวลาน้อยกว่าสองปีไม่ใช่เรื่องง่ายและไม่ได้เกิดขึ้นได้บ่อยๆ มาดูดีกว่าว่าผมทำได้ยังไง

ผมซื้อบ้านหลังนี้ในเดือนกันยาปี 2013 ผมเจอบ้านหลังนี้ใน MLS ช่วงพักกลางวัน และให้ full price offer ภายใน 4 ชั่วโมงหลังจากนั้น ผมรู้จักบริเวณแถวนั้นเป็นอย่างดีเพราะมีบ้านเช่าอีกหลังนึงอยู่ใกล้ๆกัน ผมตัดสินใจให้ offer โดยไม่ไปดูบ้านก่อน คนขายรับ offer ของผมก่อนเที่ยงของวันรุ่งขึ้น มันกลายเป็นการตัดสินใจที่ดีที่สุดครั้งหนึ่งของผมเลยทีเดียว บ้านหลังนี้ทำเลดีที่สุดในหมู่บ้านติดริมทะเลสาป ผมสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาสูง ($1850-$1875 ต่อเดือน) และบ้านไม่เคยว่างเกินหนึ่งเดือนเลย

แต่ผมก็ตัดสินใจที่จะขายบ้านหลังนี้หลังจากปล่อยเช่ามาเกือบสองปีด้วยเหตุผลหลักๆคือ

กลุ่มลูกค้าที่มาเช่าบ้านเปลี่ยนไป

ลูกค้าคนแรกต้องการย้ายออกหลังจากอยู่ได้หกเดือนเนื่องจากลูกชายมีปัญหาที่โรงเรียน ตอนนั้นผมรู้สึกว่ามันอาจจะไม่ใช่สาเหตุที่แท้จริง แต่คนเช่าก็ยอมจ่ายค่าผิดสัญญาและค่าใช้จ่ายในการหาผู้เช่ารายใหม่ทั้งหมด ผมหาคนเช่าใหม่ได้ในเวลาไม่ถึงเดือน เป็นคุณพ่อเลี้ยงเดี่ยวกับลูกชายวัยน่ารักอีกสองคน แต่เขาก็ย้ายออกหลังครบสัญญาเช่าเพราะตกงาน ช่วงนี้เป็นช่วงที่บริษัทน้ำมันปลดพนักงานจำนวนมาก ผมรู้สึกได้ว่าตลาดบ้านเช่าในบริเวณนั้นในระดับราคาที่ผมปล่อยเช่าอาจจะเริ่มมีปัญหา การขาบบ้านไปในตอนนี้อาจจะตัดปัญหาและได้กำไรมากกว่า

ผลประโยชน์ทางภาษีอาจหายไป

Program 1031 Exchage ช่วยให้นักลงทุนไม่ต้องเสียภาษีทันทีเมื่อได้กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์หากเราเลือกที่จะเอาเงินเหล่านั้นไปลงทุนต่อ ผมคิดว่าโปรแกรมนี้อาจจะถูกยกเลิกในอนาคต ผมจึงตัดสินใจขายตอนนี้ดีกว่า นโยบายนี้ช่วยให้ผมประหยัดภาษีไปได้มากกว่าหมื่นเหรียญในปีนั้น

เลือกตลาดที่ถูกลง

ผมคิดว่าตลาดบ้านใน Houston เริ่มเข้าสู่ขาลง เนื่องจากตำแหน่งงานน้อยลง เจ้าของบ้านจะหาลูกค้าที่ยอมจ่ายแพงได้ยากขึ้น บ้านที่ค่าเช่ามากกว่าเดือนละ $1,800 สำหรับผมถือว่าราคาสูง ผมเลือกที่จะเอากำไรจากการขายไปซื้อบ้านที่สามารถปล่อยเช่าได้ในราคา $1,100 – $1,400 ซึ่งสามารถหาลูกค้าได้ง่ายกว่า

จากเหตุผลที่เล่ามาทั้งหมด ผมตัดสินใจที่จะขายบ้านออกไป เพื่อไปซื้อบ้านหลังอื่นที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า

ผมใช้เวลาสองสามอาทิตย์ในการปรับปรุงบ้าน ทาสีใหม่ เปลี่ยนพรมเป็นพื้นไม้และกระเบื้อง และทำความสะอาดทั้งหลัง ทันทีที่ผมประกาศขาย มีคนซื้อติดต่อมาภายใน 24 ชั่วโมง ผมตอบรับข้อเสนอภายใน 48 ชั่วโมง คนซื้อเสนอที่จะจ่ายเงินสดและปิด Transaction ภายในเวลา 10 วัน

มาดูตัวเลขกันสักหน่อย

ราคาซื้อ $163k
ผมจ่ายเงินสด $39k
กำไรจากค่าเช่า $8k
ค่าปรับปรุงบ้าน $8k
ราคาขายที่ตั้งไว้ $230k
ราคาขายจริง $223k (ผมลดให้เจ็ดพันหลังจากตรวจสภาพบ้าน)
เงินสดรับ $79k (หลังจากหักเงินกู้และค่าใช้จ่ายอื่นๆ)
กำไรสุทธิ $40k เท่ากับว่าผมได้ผลตอบแทน 100%

ผมเรียนรู้อะไรบ้างจากบ้านหลังนี้

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เราสร้างกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ ถ้าคุณซื้ออย่างฉลาด โอกาสที่จะได้กำไรก็มีมาก ผมรู้จักทำเลแถวนั้นเป็นอย่างดี การตัดสินใจอย่างรวดเร็วทำให้ผมได้ดีลที่ดี
เจอบ้านที่ใช่ต้องตัดสินใจทันที ถ้าผมรอไปดูบ้านแล้วค่อยตัดสินใจคงโดนคนอื่นคว้าไปก่อน อย่างที่ผมเคยบอกว่าด้วยเทคโนโลยีสมัยนี้ ดีลที่ดีอาจได้มาง่ายๆ จากการคุยโทรศัพท์แค่ครั้งเดียว แต่อย่าลืมว่าคู่แข่งก็เราก็สามารถทำได้เช่นกัน
ใช้งบประมาณอย่างพอเหมาะในการปรับปรุงบ้าน ผมไม่ได้ต้องการปรับปรุงให้เป็นบ้านที่ดีที่สุดในซอย แต่คิดว่าทำยังไงถึงจะได้กำไรสูงสุด
ผมเลือกข้อเสนอของคนที่ให้เงินสดโดยไม่ต้องกังวลว่าแบงค์จะปล่อยกู้ไหม เพราะผมคิดว่าแบงค์ไม่น่าจะประเมินราคาถึงที่ผมตั้งไว้ เพราะฉะนั้นผมจึงลดความเสี่ยงด้วยการทำสัญญากับลูกค้าที่พร้อมจ่ายเงินสด

หวังว่าประสบการณ์ของผมคงมีประโยชน์กับใครหลายๆคนนะครับ ใครมีประสบการณ์อะไรก็เอามาเล่าสู่กันฟังได้นะครับ