สำหรับวิธีการการ ประเมินราคาบ้าน ที่ได้รับความนิยมสูงตามหลักสากล ที่นิยมอีก1วิธีคือการนำราคาต้นทุนจริงๆของบ้านและที่ดินมาทำการประเมิณ นอกจากนี้ยังสามารถประเมินร่วมกับวิธีอื่นได้อีก ทั้ง การประเมินจากรายได้และการประเมินจากราคาตลาด
การ ประเมินราคาบ้าน และที่ดิน จากต้นทุนแบบง่ายๆ
โดยแนวคิด การประเมินราคาบ้าน จากต้นทุนคือ ราคาของสินทรัพย์จะมีราคาเท่ากับราคาต้นทุน แต่จะมีการหักค่าเสื่อมราคาอีกนิดหน่อย สำหรับวิธีการประเมินจากต้นทุนนั้น นิยมใช้วางแผนสิ่งปลูกสร้างในเมือง เพราะเป็นวิธีที่ง่าย ไม่ซับซ้อนมากนัก และยังสามารถนำมาคิดราคาสินทรัพย์จำนวนมากๆได้ นอกจากนี้ยังเหมาะกับการประเมินสินทรัพย์ที่มีการซื้อขายน้อยรายที่อาจจะไม่สามารถเปรียบเทียบกับราคาบ้านได้ โดยขั้นตอนการประเมินราคาบ้าน จากต้นทุนมีอยู่ 3 ขั้นตอน ดังนี้ 1.คำนวนหาราคาของสิ่งปลูกสร้างใหม่ 2.คำนวนหาค่าเสื่อมราคาแล้วนำมาหักออกจากราคาคำนวนสิ่งปลูกสร้างใหม่ 3.รวมมูลค่าของที่ดินและสิ่งอื่นๆ (ในที่นี้หมายถึง สิ่งปลูกสร้างที่ดินกับที่ดิน) ก็จะได้ราคาประเมินของทรัพย์สินนั้นๆ
3 วิธีการคำนวนหาราคาทดแทนใหม่หรือสิ่งปลูกสร้างใหม่ ที่นิยมใช้
1.วิธีสำรวจปริมาณ
จะเป็นวิธีการหาค่าทดแทนที่ละเอียดและนิยมใช้กันในหมูผู้รับเหมา ในการคำนวนหาปริมาณวัตถุ เพื่อทำการก่อสร้าง ซึ่งจะต้องผ่านการคำนวนค่าใช้จ่ายก่อน 3 อย่างนี้ซ่ะก่อนและเอามารวมกันจึงจะได้ราคาทดแทนใหม่ของสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ค่าใช้จ่าย 3 อย่างที่กล่าวมาข้างต้นนั้นคือ ค่าใช้จ่าย ทางตรง ค่าใช้จ่ายทางอ้อม และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เราจะมาดูกันว่าในเขาหมายถึงอะไรกันบ้างไปรับชมกันเลยครับ
ค่าใช้จ่ายทางตรง
1.1 ค่าวัสดุ ผู้รับเหมาจะคำนวนหาค่าวัสดุจากปริมาณของวัสดุจากแบบแปลน
1.2 ค่าแรงงาน จะต้องคำนวน ณ สถานที่ที่ทำการประเมิน
1.3 ค่าเช่าและซื้อเครื่องมือก่อสร้าง
ส่วนค่าใช้จ่ายทางอ้อม จะไม่ได้เกี่ยวกับการก่อสร้างโดยตรง แต่เป็นในลักษณะทางอ้อม เช่น ค่าวิศวกรคุมงาน ค่าประกันภัย ค่ารักษาความปลอดภัย เป็นต้น
2.คำนวณค่าทดแทนเป็นหน่วย
เช่น พื้นจะใช้การคำนวณหาตรางเมตรของพื้นที่ทั้งหมด ที่มีลักษณะสิ่งก่อสร้างเหมือนกัน แล้วนำมาคิดว่า ใน 1 ตาราเมตรนั้น จะใช้คอนกรีตและค่าแรงเท่าไหร่ แล้วนำมาคูณเข้ากับตารางเมตรทั้งหมดก็จะได้ราคาพื้นที่ทั้งหมด ในส่วนอื่นก็สามารถใชได้เช่นกัน เมื่อนำราคาทั้งหมดจากการคำนวนมารวมกันก็จะได้ราคาต้นทุนของทรัพย์สินนั้น
3.วิธีการเปรียบเทียบ
วิธีนี้จะต้องใช้ผู้ประเมินราคาที่มีความสามารถพอสมควรที่จะประเมินราคาสิ่งก่อสร้างหลังอื่นที่มีลักษณะคล้ายๆกัน เพื่อนำมาเป็นเกณฑ์ของราคาสิ่งปลูกสร้างของเรา เพื่องบจะได้ไม่บานปลาย
ขั้นตอนและสูตรคำนวนค่าเสื่อมราคาแบบง่ายๆ
สำหรับสูตรการหาราคาของสิ่งปลูกสร้างใหม่จะต้องคำนวนหาค่าเสื่อมราคาเพื่อที่จะนำไปหักออกจากราคาของสิ่งปลูการ้างให้ของเรา ค่าเสื่อราคาที่มีความเกี่ยวข้องจะมีด้วยกันอยู่ 3 แบบ คือ
- ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ หมายถึงค่าเสื่อราคาที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติ ตามการใช้งานและตามอายุของทรัพย์สิน
- ค่าเสื่อราคาด้านการใช้งาน จะเกิดการความล้าสมัยของบ้าน
- ค่าเสื่อมราคาภายนอก เกิดจากบ้านและที่ดินใช้ประโยชน์ได้ลดลง
ตัวอย่างการประเมินจากราคาต้นทุน
Ex.1 (แบบง่ายๆ) ต้องการประเมินราคา ตึกแถว 2 ชั้นกว่าง 5 เมตร ยาว 12 เมตร ปลูกมาแล้ว 4 ปี
ขั้นแรก ให้ประมาณต้นทุนการก่อสร้างอาคารใหม่ในแบบเดียวกัน 600,000 บาท
ขั้นที่ 2 ประมาณค่าเสื่อราคาของอาคาร -20,000 บาท
ขั้นที่ 3 ราคาที่ควรเป็นของอาคาร 600,000-20,000 = 580,000 บาท
ขั้นที่ 4 ประมาณราคาที่ดิน 150,000 บาท
ขั้นสุดท้าย หาราคาประเมิน 580,000+150,000 = 730,000 บาท
Ex.2 (แบบยากขึ้นมาอีกนิดหนึ่ง) บ้านอยู่อาศัยหลังหนึ่งมีอายุ 5 ปี สภาพดี เป็นบ้านเดี่ยว 250 ตร.ม. มีที่จอดรถ 2 คัน ขนาดโรงรถ 60 ตารางเมตร บ้านมีดาดฟ้า สระว่ายน้ำ มีชุดครัวพร้อม จากการสำรวจที่ดินว่างพื้นที่เท่าๆกัน ที่ไม่ได้ทำประโยชน์ เพิ่งขายไปได้ 2,000,000 บาท
มูลค่าสร้างบ้านใหม่ (250 ตร.ม. x 5,000 บาท/ตร.ม.ซึ่งเป็นต้นทุนสร้างใหม่) 1,250,000 บาท
ค่าปรับปรุงบ้าน 350,000 บาท
ดาดฟ้า สระน้ำ 600,000 บาท
โรงรถ (60 ตร.ม. x 3,000 ตร.ม. ซึ่งเป็นทุนสร้างใหม่) 180,000 บาท
รวม 2,380,000 บาท
หักค่าเสื่อมทางกายภาพ ประมาณ 8% 195,000 บาท
หักค่าเสื่อมทางการใช้งาน ประมาณ 3% 97,000 บาท
หักมูลค่าทรัพย์สินหลังหักค่าเสื่อมราคาแล้ว 2,088,000 บาท
ปรับปรุงทำเล
ทางเดิน ทางรถ สภาพภูมิทัศน์ 550,000 บาท
มูลค่าที่ดิน 2,000,000 บาท
ผลจากการประเมินต้นทุน 4,638,000 บาท
ข้อดีของการประเมินจากต้นทุน
- ในกรณีที่ในตลาดมีข้อมูลไม่เพียงพอ
- สามารถใช้ได้อย่างกว้างขวาง เช่น การประกันภัย ฯลฯ
- ในกรณีที่การก่อสร้างมีวัตถุประสงค์เจาะจง ซึ่งไม่สามารถเปรียบเทียบราคาตลาดหรือวิธีคำนวนจากรายได้ได้
ข้อเสียของการประเมินจากต้นทุน
- มูลค่าของทรัพย์สินจะขึ้นอยู่กับความละเอียดจากราคาทดแทน
- ค่าเสื่อมราคาจะมีผลต่อการประเมินราคา
- ไม่ได้คำนึงถึงตลาด
วิธีคิดค่าเสื่อมราคา บ้านและคอนโด แบบเข้าใจง่าย สำหรับคนซื้อและคนขาย