เป็นวิธีที่นิยมมากที่สุดโดยเฉพาะการ ประเมินราคาบ้าน และที่ดินและยังใช้เป็นการประเมินที่ดินแบบเฉพาะเจาะจงเพราะเป็นวิธีที่ไม่ซับซ้อนมากและราคาที่ได้นั้นจะใกล้เคียงกับราคาซื้อขายกัน จึงทำให้วิธีนี้ได้รับความน่าเชื่อถือค่อนข้างสูงและยอมรับกันในวงกว้าง
แนวคิดการ ประเมินราคาบ้าน ด้วยวิธีเปรียบเทียบกับราคาตลาด
มูลค่าจะมีหรือไม่ หรือจะมีมากน้อยเพียงใด ก็ขะขึ้นอยู่กับสิ่งที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน หรือสิ่งที่ใช้ประโยชน์ได้เหมือนกัน แต่ราคาก็จะแตกต่างกันไปอาจจะไม่มากนัก อาจจะเกิดจากลักษณะเด่นลักษณะด้อยนั้นเอง ซึ่งวิธีนี้เป็นวิธีเพียงแค่หาบ้านและที่ดินคล้ายๆกัน เช่น อยู่ในทำเลเดียวกัน หรือทำเลที่ที่มีคุณภาพเหมือนกันแต่จะต้องมีราคาซื้อขายกันอยู่แล้วในตลาดจากนั้นก็มาเปรียบเทียบลักษณะเด่นและลักษณะด้อย และสุดท้ายคือปรับปรุงราคาบ้านและที่ดินที่หามานำมาเปรียบเทียบให้เป็นราคาบ้านและที่ดินที่ต้องการ
เงื่อนไขที่เหมาะสมกับการประเมินราคาบ้านและที่ดินคือบ้านและที่ดินที่เราจะประเมินนั้นจะต้องมีการซื้อขายหลายๆรายในระยะเวลาที่ผ่านมาเพราะถ้าไม่มีการซื้อขายบ้านและที่ดินในบริเวณนั้นเลยการเปรียบเทียบราคาตลาด สาเหตุที่ทำให้การประเมินราคาตลาดค่อนข้างได้รับความนิยมมากกว่าการประเมินสากลแบบอื่นๆ อาจะเป็นเพราะ 2 สาเหตุนี้คือ
- ได้ราคาประเมินที่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง
- สามารถช่วยหลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนเรื่องการประมาณรายได้ในอนาคต
ปัญหาส่วนใหญ่ในการประเมินราคาตลาดก็คือการหาข้อมูลยาก เนื่องจากบางที่นั้นไม่มีการซื้อขาย สรุปแล้ว การเปรียบเทียบราคากับตลาดนั้นจะต้องมีองค์ประกอบที่สมบูรณ์ อาทิ
- ต้องซื้อบ้านและที่ดินที่มีการซื้อขายหลายๆรายในระยะเวลไม่นาน
- บ้านและที่ดินที่จะมาเปรียบเทียบนั้นจะต้องมีลักษณะที่คล้ายคลึงกัน
- บ้านและที่ดินนั้นตั้งอยู่ในบริเวณที่ใกล้กัน
- ตลาดการซื้อขายบ้านและที่ดินมีสภาพคล่องตัว
วิธีประเมินราคาด้วยวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
โดยหลักแล้วจะประกอบด้วย 3 ขั้นตอน คือ ขั้นแรกศึกษาราคาและสภาพของบ้านและที่ดินที่คล้ายๆกันหลายๆแห่ง เพื่อหาบ้านและที่ดินที่เหมาะสม ขั้นที่ 2 นำบ้านและที่ดินแต่ละที่จะเปรียบเทียบแต่ละแห่งมาลองพิจารณาปรับปรุงราคาให้ได้ใกล้เคียงกับราคาที่ต้องการประเมินมากที่สุด ถ้าบ้านและที่ดินที่เรานำมาเปรียบเทียบดีกว่าราคาบ้านและที่ดินประเมินจะมีราคาต่ำกว่า ในทางตรงกันข้าม ถ้าบ้านและที่ดินที่เรานำมาประเมินดีกว่าราคาบ้านและที่ดินประเมินจะมีราคาสูงตามไปด้วยและสิ่งสุดท้ายก็คือการตัดสินใจจากราคาที่ประเมินมาหลายๆแห่งว่าราคาไหนเหมาะสมที่สุดการเปรียบเทียบในทุกๆด้านจะทำให้เราได้บ้านที่มีคุณลักษณะที่เราต้องการ เช่น
- ทางกายภาพ ได้แก่ พื้นที่ รูปร่าง สิ่งก่อสร้าง สถานที่ พื้นผิวภูมิประเทศ
- ทางสภาพแวดล้อมทางสังคม ก็คือสภาพความเป็นอยู่ในละแวกนั้น
- ข้อมูลทางการตลาด ได้แก่ ราคาขาย เช่า ในปัจจุบันและการคาดคะเนในอนาคต
- สิ่งที่มีผลกระทบต่อราคาสามารถไล่ลำดับ สูง-ปานกลางกลาง-ต่ำ มีดังนี้
1.สิ่งที่มีผลกระทบต่อราคาสูง คือ ถนน ไฟฟ้า ประปา ใกล้ตลาด ไม่มีนำท่วม
2.สิ่งที่มีผลกระทบต่อราคาปานกลาง คือ โทรศัพท์ สภาพแวดล้อม ท่อระบายน้ำ
3.สิ่งที่มีผลกระทบต่อราคาต่ำ คือ รถเมล์ ทางเท้า ที่จอดรถ
Ex.การประเมินราคาบ้านและที่ดินด้วยการเปรียบเทียบราคาตลาดจำนวน 3 หลังโดยเปรียบเทียบลักษณะสำคัญ
สรุปราคาประเมินบ้านและที่ดินจะอยู่ระหว่าง 4,950,000-5,250,000 บาท โดยจะพิจารณาจากปัจจัยหลายๆอย่างได้ดังนี้
บ้านหลังที่ 1 จากตารางจะเห็นว่าบ้าหลังนี้ควรขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาจริง 300,000 บาท เนื่องจากโรงรถมีการปรับปรุงให้ขนาดใหญ่ จึงต้องบวกเงินเพิ่มอีก 200,000 บาท
บ้านหลังที่ 2 เนื่องจากบ้านหลังที่ 2 มีของแถมมาให้เช่น ผ้าม่าน เครื่องซักผ้า เพราะฉะนั้นจะต้องหัก 200,000 บาท เป็นค่าปรับปรุง ต้องมีการปรับปรุงผังบ้านจึงต้องบวกเพิ่มอีก 100,000 บาท
บ้านหลังที่ 3 มีการปรับปรุงทำเลที่ตังโดยหักค่าปรับปรุง 400,000 บาท ซึ่งบ้านหลังที่ 3 นั้นจะให้วามเป็นส่วนตัวสูง อยู่นอกเมือง
การประเมินราคาที่ดินโดยเปรียบเทียบราคาตาดแบบผสมผสาน
คือการผสมผสานระหว่างการประเมินราคาตลากกับวิธีคิดจากเงินต้นได้อย่างลงตัว การเปรีบยเทียบและปรับปรุงราคานั้นอาจจะไม่จำเป็นที่จะต้องเปรีบเทียบราคากับที่ดินแปลงอื่นเสมอไป เพราะสามารถใช้ราคาในอดีตมาเป็นราคาตัดสินในปัจจุบันได้
การประเมินแบบผสมผลานนั้นสามารถแบ่งแยกได้ 3 หัวข้อใหญ่คือ
- ซื้อขายที่ดินเพียงอย่างเดียว
- ซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
- ไม่มีการซื้อขายที่ดินในระยะเวลาที่ผ่านมา
การประเมินราคาตลาดมีหลักการดังนี้
- ข้อมูลที่การซื้อขายที่รวบรวมมาได้
- การคำนวนราคาปัจจุบัน
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
