ไม่ว่าจะขายต่อ ซื้อมาเก็งราคาแล้วค่อยขายต่อ ซื้อมาแล้วให้เช่าต่อ หรือจะเป็นเหตุผลอื่นๆก็ต้องมีการประเมินราคาทั้งนั้น ใช่มั้ยล่ะคะ วันนีเราก็เลยเอาความรู้เรื่องการประเมินราคา ซึ่งตามหลักการที่ใช้กันทั่วไปในวงการอสังหาริมทรัพย์แล้วมีอยู่ด้วยกัน 3 วิธีค่ะ
- วิธีการเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach)
วิธีนี้นิยมใช้กับสังคมบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือทาวน์เฮาส์ค่ะ หลักการก็คือจะประเมินราคาจากบ้านใกล้เรือนเคียง โดยการเปรียบเทียบบ้านในลักษณะคล้ายกันที่มีราคาตลาดอยู่แล้ว
ทิปส์ ก็คือ ยิ่งมีบ้านที่มีราคาตลาดให้เปรียบเทียบมากเท่าไหร่ ยิ่งจะได้มูลค่าที่น่าเชื่อถือมากเท่านั้น
- วิธีคิดจากรายได้ (Income Approach)
วิธีนี้เหมาะกับ แฟลต อพาร์ตเม้นต์ หอพัก บ้านเช่า หรือว่าที่ดินที่ก่อให้เกิดรายได้ ดังนั้นวิธีการนี้จึงเป็นการคำนวณหารายได้ เพื่อนำมาประเมินหามูลค่าของทรัพย์สินนั้นๆนั่นเองค่ะ
สูตร :: รายได้เฉลี่ยทั้งปีของสินทรัพย์ ( หาร ) ผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน (%)
ทิปส์ ก็คือ อัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุนนั้น อาจจะเทียบกับอัตราผลตอบแทนจากธนาคาร, พันธบัตร หรือว่าหุ้นนั่นเองค่ะ
- วิธีคิดจากต้นทุน (Replacement Cost Approach)
วิธีนี้เหมาะกับทรัพย์สินที่อยู่ในเมือง ซึ่งมีราคาสูง มีการซื้อขายน้อย และไม่สามารถวิเคราะห์โดยการเปรียบเทียบราคาได้
สูตร :: ต้นทุนของทรัพย์สิน (ลบ) ค่าเสื่อมราคา
ทิปส์ การหาค่าเสื่อมราคา อาจใช้วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight Line Method) โดยใช้สูตร ดังนี้
ค่าเสื่อมราคาต่อปี = ราคาทุน (ลบ) มูลค่าซาก (หาร) อายุการใช้งาน
โดย มูลค่าซาก คือ จำนวนเงินที่คาดว่าจะได้รับจากการขายสินทรัพย์เมื่อหมดอายุการใช้งาน
เป็นอย่างไรบ้างคะ กับข้อมูลเรื่องการประเมินราคา ทั้ง 3 วิธี ทรัพย์สินใครเป็นแบบไหน ก็ลองหยิบไปประยุกต์ใช้กันดูนะคะ
