ภาคเอกชนอสังหาริมทรัพย์ ชี้ปีนี้มีหลายปัจจัย กระทบตลาดโดยเฉพาะมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของ ธปท. เรื่อง “แอลทีวี” ที่จะบังคับใช้ 1 เมษายนนี้ กระทบต่อผู้ซื้อระดับกลางลงล่างหรือที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาท เหตุขอสินเชื่อยากขึ้น
ประเมิน ผลกระทบ มาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัย LTV ตลาดระดับ กลาง-ล่าง อ่วม
หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจจัดสัมมนา “Property Focus 2019 : โอกาสการลงทุนอสังหาฯ” (27 ก.พ.) ที่ โรงแรมอีสติน แกรนด์ สาทร โดยมีผู้แทนจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวปาฐกถาพิเศษหัวข้อ “จับสัญญาณเสี่ยง ออกกฎคุมเข้ม สินเชื่ออสังหาฯ” พร้อมทั้งเปิดเวทีเสวนา โจทย์ท้าทายทิศทางอสังหาฯ 2019 ชะงัก หรือไปต่อ โดยนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาอสังหาฯ มาร่วมเวทีให้ความเห็นอย่างพร้อมเพรียง
อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ปีนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีหลายปัจจัยกระทบตลาดไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจภายในประเทศ เศรษฐกิจโลก การเมือง รวมถึงมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ด้วยการลดสัดส่วนสินเชื่อต่อหลักทรัพย์ (แอลทีวี) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะบังคับใช้ 1 เมษายนนี้
ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้ออยู่อาศัย ระดับราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะจะขอสินเชื่อยากขึ้น โดยประเมินด้วยว่าสถาบันการเงินจะปฏิเสธสินเชื่อในสัดส่วนพุ่งขึ้นจากปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 30%
นอกจากนี้แอลทีวีที่นับรวมผู้กู้ร่วมในการซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 และ 3 ทำให้ผู้กู้ร่วมถูกรอนสิทธิ์การซื้อที่อยู่อาศัย ต้องเพิ่มเงินดาวน์เท่ากับสัญญา 2 แม้จะเป็นหลังแรกก็ตาม ส่งผลทำให้อัตราดูดซับ ปริมาณอสังหาฯ ในตลาดใช้เวลานานขึ้น คาดการณ์ภาพรวมตลาดครึ่งแรกจะ “โตช้า” และอาจ “ติดลบ” ส่วนแนวโน้มครึ่งปีหลังคาดหวังการเมืองเป็นตัวแปรกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ทั้งปีฟื้นกลับมาเป็นบวกได้ โดยคาดว่าหากขยายตัวในระดับ 0% ก็ได้ถือว่าเก่งแล้ว แต่มองบวกดีสุดคาดว่าไม่เกิน 5%
อย่างไรก็ตามเมื่อมาตรการออกมาแล้วทำให้ ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัว หันไปพัฒนาโครงการ แนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น โดยลูกค้าที่มีงบประมาณ 3 ล้านบาท จะมองความคุ้มค่าซื้อทาวน์เฮ้าส์เพราะมีพื้นที่อยู่อาศัย 80-90 ตารางเมตร (ตร.ม.) ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน เมื่อเทียบกับคอนโดจะได้ห้องขนาด ไม่เกิน 30 ตร.ม. และจะเป็นบ้านผ่อนดาวน์มากขึ้น เพื่อช่วยผู้ซื้อให้สามารถผ่อนดาวน์ได้ครบตามสัดส่วน
รวมถึงผู้ประกอบการที่จะพัฒนาโครงการใหม่ต้องระมัดระวังให้มาก เน้นทำโครงการที่ถนัด อย่าฉีกทำเล ทำสิ่งที่ไม่เคยทำ เพราะเวลานี้ความเสี่ยงสูง รวมถึงต้องรักษาสภาพคล่อง คำนวณสายป่านให้ดีว่ามีเงินอยู่ในตลาดได้นานแค่ไหน
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ กำลังปรับฐานสร้างสมดุลอีกครั้ง หลังจาก 2 ปีก่อน ตลาดมีความซับซ้อนจากกำลังซื้อในประเทศ ตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะจีนเข้ามาเร็วและแรง รวมถึงมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่เข้ามาป่วน ทั้งจากจีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น และสิงคโปร์
เข้ามาร่วมทุนกับดีเวลลอปเปอร์ไทยถึง 35 บริษัท คิดเป็นเงินลงทุนกว่า 6.9 แสนล้านบาท เมื่อมีผู้ประกอบการรุกสู่ตลาดอสังหาฯ มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินพุ่งขึ้นแรง จนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงจน ผู้บริโภคเอื้อมไม่ถึงและยังมีกฎหมายภาษีที่ดิน แอลทีวี ทำให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อีก
ขณะที่มาตรการแอลทีวี ส่งผลกระทบอสังหาฯ ที่มีรายได้ปานกลาง (ตลาดกลางล่าง) ประกอบกับเทคโนโลยีเข้ามาปั่นป่วนหลายธุรกิจจนต้องลดขนาด เลิกกิจการ กระเทือนรายได้ของชนชั้นกลาง หนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยแนวโน้มสูงขึ้น ดันหลักทรัพย์ลด กระเทือนความมั่งคั่งของผู้บริโภค ล้วนทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยลำบากขึ้น ทั้งนี้สถานการณ์ดังกล่าวทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับตัว
โดยเฉพาะการปรับโครงสร้างราคาและต้นทุน ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ต้องหาทางทำให้ “ต่ำลง” เพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ โดยบางครั้งก็อาจะต้องยอมลดกำไร (มาร์จิ้น) ลงบ้าง ยืดหยุ่นตามสถานการณ์ “แอลทีวีเป็นบิ๊กอิมแพ็กอสังหาฯ มาก โดยเฉพาะผู้ที่จับกลุ่มเป้าหมายรายได้ปานกลางลำบาก จึงต้องปรับต้นทุน โครงสร้างต้นทุน เพื่อลดภาระการซื้อของลูกค้า รวมถึงปรับรูปแบบสินค้า สิ่งที่ลูกค้าต้องการ เช่น ครัวนอกบ้าน การต่อเติมส่วนต่างๆ ในที่อยู่อาศัย เราทำให้หมด และมีการยืดหยุ่นในการปรับพอร์ต โฟลิโอสินค้า เพราะจากนี้ไปเราจะขอเป็นพระเอก ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ”
ด้าน พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ได้คาดการณ์อสังหาฯ ปีนี้จะหดตัวราว 10% ตลาดจะลดความร้อนแรง ปรับฐานเพื่อสร้างมั่นคงให้ตลาดในระยะยาว รองรับการลงทุนของภาครัฐพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระบบรางต่างๆ ที่สำคัญเป็นปีที่ผู้ประกอบการหรือผู้ขายและผู้ซื้อปรับตัวทั้งคู่
ขณะที่บริษัทจะปรับการพัฒนาสินค้า ให้น้ำหนักโครงการแนวราบทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ระดับราคา 2 ล้านบาทกลางๆ ซึ่งพบว่าตลาดให้การตอบรับดี ส่วนคอนโดเน้นพัฒนาโปรดักท์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท จับกลุ่มเป้าหมายมีบ้านหลังแรก เด็กจบใหม่ ขณะที่ตลาดลักชัวรี่ทำราคา 5-6 ล้านบาท จาก 10 ล้านบาท ต่อยูนิต และกระจายทำเลไปยังราชเวที พระราม 4 เพราะมีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อการเดินทาง
ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า แม้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้จะไม่ง่าย จากปัจจัยลบมากมาย แต่ถือเป็นปีปรับฐานตลาดกลับไปสู่ปี 2559-2560 อีกครั้ง จากที่ผ่านมาตลาดมีการเปลี่ยนแปลงทั้งราคาที่ดินพุ่งแรง ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีซัพพลายจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมากกว่า 6.6 หมื่นยูนิต แต่อัตราดูดซับอยู่ที่ระดับ 54% เท่านั้น
ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุบสถิติสูงสุด ส่วนแนวโน้มปีนี้คาดมีซัพพลายใหม่กลุ่มคอนโดมิเนียมไม่เกิน 5.5 หมื่นยูนิต ตลาดที่อยู่อาศัยเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต ยังไปได้ เพราะมีทุนต่างชาติกำลังซื้อชาวจีนเข้ามาต่อเนื่องจนทำให้มีการซื้อขาย บิ๊กลอตยกทั้งตึก อย่างไรก็ตามหากมองอสังหาฯ ดาวเด่นในปีนี้ ยกให้ “อาคารสำนักงาน” หรือออฟฟิศ โดยเฉพาะเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ยังเป็นที่ต้องการของภาคธุรกิจ ทำให้บางแห่งอัตราค่าเช่าสูงถึง 1,250 บาทต่อ ตร.ม.
ที่มา : หนังสือพิมพ์คม ชัด ลึก
รู้หรือไม่ กับดัก สินเชื่อ เพดานต่ำ คืออะไร