ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ซึ่งขึ้นชื่อว่าเป็นปีแห่งโควิด มีความชะลอตัวอย่างมากจนถึงช่วงจบไตรมาสที่ 2/2563 ที่ผ่าน ทั้งในแง่ของอุปทานใหม่ซึ่งลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการต่างรีบแตะเบรกชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ จนเป็นผลให้โครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้ -40% ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา นอกจากนั้นยังสะท้อนจากราคาที่ลดลง เพื่อเป็นการกระตุ้นยอดขายอสังหา เมื่อสถานการณ์ภาพรวมเป็นเช่นนี้แล้ว ในช่วงครึ่งปีหลังที่มีการคลายล็อคดาวน์ ความต้องการบ้านและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะฟื้นตัวหรือไม่ ต้องติดตามในบทความนี้
นักเศรษฐศาสตร์หลายสำนัก ประเมินความต้องการบ้านฟื้นตัวใน 3 Shape
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (Economic Intelligence Center : EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ ได้ประเมินเรื่องการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์และความต้องการใน 3 รูปแบบ ได้แก่
- แบบ V-Shape หรือการฟื้นตัวแบบรวดเร็ว ซึ่งเป็นภาพฝันที่ใครๆ ต่างก็อยากให้เป็นที่สุดในตอนนี้
- แบบ U-Shape หรือการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งคาดว่าการฟื้นตัวแบบนี้ จะทำให้กำลังศซื้อจากนักลงทุนนั้นหายไป และเหลือเพียงแต่กลุ่มเรียลดีมานด์เท่านั้น
- แบบ L Shape หรือการฟื้นตัวแบบเล็กน้อย ที่อาจจะไม่ฟื้นตัวเลย ซึ่งอาจจะใช้เวลายาวนานถึง 4-5 ปี
ในขณะเดียวกัน ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย (TMB Analytics) ได้ประเมินแนวโน้มการฟื้นตัวของความต้องการบ้านจาก 2 ปัจจัย ได้แก่ การทยอยคลายล็อคของตลาดทั้งตลาดในประเทศและตลาดส่งออกของแต่ละธุรกิจ ปัจจัยเสี่ยงด้านโครงสร้างธุรกิจที่มีอยู่เดิม และมีและมีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบอย่างหนักแม้หลังคลายล็อคไปแล้ว
ซึ่งจาก 2 ปัจจัยดังกล่าว ทำให้มองว่าความต้องการบ้านอาจมีแนวโน้มการฟื้นตัวในแบบ L Shape มากกว่า 6 เดือน ซึ่งหมายความว่าความต้องการบ้านในภาคอสังหาริมทรัพย์ อาจฟื้นตัวไม่ทันในปี 2563 เนื่องจากขาดกำลังซื้อจากกลุ่มนักลงทุน และกำลังซื้อจากต่างประเทศ
ศูนย์วิจัยไทยพาณิชย์ชี้เศรษฐกิจทรุด ฉุดราคาคอนโด ความต้องการบ้านจะเป็นอย่างไร
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (Economic Intelligence Center : EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ ได้ทำการสำรวจข้อมูลคอนโดมิเนียมในช่องทางออนไลน์ เพื่อวิเคราะห์แนวโน้มของการปรับตัวของราคาคอนโด ยอดขายอสังหา และดูความต้องการบ้านที่ผ่านมา ซึ่งพบว่าตลาดคอนโดมิเนียมส่งเสียงแผ่วเบา โดยในภาพรวมมีแนวโน้มของการชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง และมีอัตราเติบโตของราคาที่ต่ำสุดในรอบหลายปี
-
ราคาคอนโดมิเนียมทั่วประเทศ
มูลค่าโครงการ 96,991 ล้านบาท มีการเปลี่ยนแปลงของการเติบโตของราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรตั้งแต่ปี 2561-2562 โดยเฉลี่ย 3.3% สำหรับในไตรมาสที่ 1/2563 เติบโตลดลงอีก 1.2% และในไตรมาสที่ 2/2563 เติบโตลดลงถึง -0.02% ซึ่งเป็นการเติบโตของราคาคอนโดที่หดตัวลงครั้งแรกในรอบ 10 ปี
-
ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ชั้นใน
มูลค่าโครงการ 142,283 ล้านบาท มีการเปลี่ยนแปลงของการเติบโตของของราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรตั้งแต่ปี 2561-2562 โดยเฉลี่ย 4.5% สำหรับในไตรมาสที่ 1/2563 เติบโตลดลงอีก 2.1% และในไตรมาสที่ 2/2563 เติบโตลกลง 1.3% ซึ่งเป็นการเติบโตของราคาคอนโดที่ขยายตัวต่ำสุดในรอบ 11 ปี
-
ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ชั้นนอก และปริมณฑล
มูลค่าโครงการ 88,885 ล้านบาท มีการเปลี่ยนแปลงของการเติบโตของของราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรตั้งแต่ปี 2561-2562 โดยเฉลี่ย 4.1% สำหรับในไตรมาสที่ 1/2563 เติบโตลดลงอีก 2.1% และในไตรมาสที่ 2/2563 เติบโตลดลง 0.3% ซึ่งเป็นการเติบโตของราคาคอนโดที่ขยายตัวต่ำสุดในรอบ 9 ปี
-
ราคาคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด
มูลค่าโครงการ 73,338 ล้านบาท มีการเปลี่ยนแปลงของการเติบโตของของราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรตั้งแต่ปี 2561-2562 โดยเฉลี่ย 2.0% สำหรับในไตรมาสที่ 1/2563 เติบโตลดลงถึง -1.6% และในไตรมาสที่ 2/2563 เติบโตลดลงถึง -3.3% ซึ่งเป็นการเติบโตของราคาคอนโดที่ขยายตัวต่ำสุดในรอบ 9 ปี
อัตราการเติบโตของราคาที่ลดลง เป็นโอกาสของผู้บริโภคที่มีความต้องการบ้าน ในการฉวยโอกาสการหดตัวของราคาเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมและดีที่สุดในรอบหลายปี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลใกล้รถไฟฟ้า ที่ก่อนหน้านี้ราคาพุ่งสูงไปไกลมาก
อย่างไรก็ตาม แม้ในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะยังดูไม่สดใสนัก เพราะยังขาดปัจจัยกระตุ้นทั้งในเรื่องกำลังซื้อ ภาพรวมของเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว แต่ในมุมของเรียลดีมานด์อย่างแท้จริง ยังนับว่ามีการขยายตัวอยู่ สะท้อนได้จากยอดขายอสังหาที่ปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อย และราคาอสังหาที่ปรับตัวลดลง ซึ่งเป็นโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคนที่มีความต้องการบ้านในรอบหลายปี
อ้างอิงที่มา:
– https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/business-maker/thailand-after-covid-ep2.html
– https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/grow-your-wealth/investment-opportunity-after-covid.html
– https://www.tmbbank.com/analytics