คอนโดมิเนียม (Condominium) ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งซึ่งมีการแชร์พื้นที่ส่วนกลางให้ใช้ร่วมกัน และมีผู้คนอยู่อาศัยใช้ชีวิตอยู่ร่วมกันเป็นจำนวนมาก ซึ่งการตกแต่งภายในห้องก็จะแตกต่างกันไปตามสไตล์หรือคอนเซป ของโครงการที่วางไว้หรืออาจมีการตกแต่งใหม่ตามความต้องการของผู้อยู่อาศัยโดยอาจมีการจัดสัดส่วนคล้ายๆการแต่งบ้านชั้นเดียว หากพื้นที่ระเบียงมากพออาจจัดสวนเล็กๆไว้เป็นมุมพักผ่อนเพื่อนความสุดชื่นสร้างบรรยากาศในห้องเหมือนการจัดสวนหน้าบ้านแบบประหยัดปรับของตกแต่งบ้านให้เป็นตัวเองมากขึ้น ซึ่งแหล่งจำหน่ายของแต่งบ้าน ปัจจุบันมีหลายที่ซึ่งรวบรวม ของแต่งบ้านราคาถูก หลากสไลต์ให้คุณเลือกมาตกแต่งได้อย่างเป็นตัวคุณมากที่สุด แต่ ปัญหาคนซื้อคอนโด โดยต่างคนต่างก็มีลักษณะพื้นฐานของการใช้ชีวิตที่แตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นการดูแลรักษาทรัพย์สิน ความสะอาด ความมีวินัย กฎกติกา มารยาท จึงส่งผลให้คอนโดมักจะมีปัญหาร้องเรียนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ แน่นอนว่าการอยู่อาศัยกับผู้คนเป็นจำนวนมาก ๆ ต้องมีปัญหามีการกระทบกระทั่งกันบ้างเป็นเรื่องปกติทั้งเพื่อนบ้านที่อยู่ห้องข้าง รวมถึงการละเมิดกฎต่าง ๆ ของการใช้อาคาร โดยไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง หรือ คอนโดมิเนียมมือสอง ต่างก็จะมีปัญหาคล้ายๆกัน
ประเด็นปัญหาที่เรามักจะพบเจออยู่เป็นประจำ มีดังต่อไปนี้
-
ปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอสำหรับปัญหาคนซื้อคอนโด
ปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการเลือกซื้อคอนโดไม่ว่าจะเป็นคอนโดมือหนึ่ง หรือมือสอง คือจำนวนที่จอดรถ โดยเฉพาะโครงการใหม่มักจะมีปัญหาที่จอดรถไม่พอกับจำนวนรถที่ลูกบ้านมี ทำให้เกิดปัญหาแย่งที่จอดรถอยู่เป็นประจำ สำหรับที่จอดรถของโครงการใหม่เทียบกับโครงการมีสองเมื่อหลายปีก่อน ต้องบอกเลยว่าโครงการมือสองอาจจะมีที่จอดรถมากกว่าโครงการสมัยนี้ที่พยายามลดจำนวนที่จอดรถลงเพื่อให้สามารถขายห้องได้มากขึ้น อีกทั้งโครงการสมัยนี้โดยเฉพาะโครงการที่คอนโดติดกับสถานีรถไฟฟ้า ปริมาณที่จอดรถจะมีไม่มากนัก เพราะผู้ประกอบการจะคิดว่าคนอยู่คอนโดติดรถไฟฟ้าไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้รถ ถ้าหากโครงการคำนวณที่จอดรถผิดก็จะทำให้เกิดปัญหาแย่งที่รถตามมา โดยมาตรฐานแล้วตามกฎหมาย จำนวนที่จอดรถต้องมีอย่างน้อย 1 คันต่อพื้นที่ 120 ตารางเมตร ดังนั้น ก่อนการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเราควรตรวจเช็คจำนวนที่จอดรถก่อนว่ามีเหมาะสมกับจำนวนห้องหรือไม่เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นตามมาในภายหลัง
-
น้ำรั่วน้ำซึม
ปัญหาคนซื้อคอนโด ปัญหาใหญ่ของทั้งคอนโดใหม่และคอนโดเก่าซึ่งอาจมีการตกแต่งภายในใหม่ แต่เรื่องปัญหาท่อน้ำ หรือระบบท่อน้ำภายใน ปัญหานี้มีทั้งปัญหาที่รั่วซึมจากภายนอกจากตอนฝนตก กับ รั่วซึมภายในจากงานระบบ ปัญหารั่วซึมจากงานระบบมักจะพบในคอนโดที่มีอายุอาคารค่อนข้างมากเนื่องจากงานระบบที่ติดตั้งไว้เป็นเวลาหลายปีนั้น วัสดุจะเริ่มมีการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งานตามข้อต่อต่างๆเริ่มชำรุดเสียหายทำให้เกิดการรั่่วซึมขึ้น ส่วนคอนโดใหม่ ๆ มักจะไม่ค่อยมีปัญหาตรงนี้ส่วนใหญ่จะพบเจอปัญหารั่วซึ่มจากน้ำฝนที่ซึมเข้ามาภายในอาคารมากกว่าซึ่งเกิดจากคุณภาพในการก่อสร้างที่ทำไม่ดีทำให้มีน้ำซึมเข้ามาตามรอยต่อของตัวอาคาร สำหรับปัญหานำรั่วซึ่มวิธีแก้ปัญหา คือ ติดต่อนิติบุคคลให้ทราบเพื่อให้นิติบคคุลติดต่อช่าง เข้ามาดูว่าสาเหตุเกิดจากอะไร แล้วจะต้องแก้ไขปัญหาต่อไป
-
ปัญหาเพื่อนบ้าน
จากปริมาณคนที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก ผู้อยู่อาศัยอาจจะได้รับการรบกวนจากห้องในบริเวณรอบๆเราไม่ว่าจะเป็น การส่งเสียงดัง โหวงเหวกโวยวายในเวลากลางดึก กวาดขยะออกมาบริเวณทางเดิน ไม่เก็บรองเท้าให้เป็นที่เป็นทาง แบบนี้เป็นต้น ทำให้คนที่รับไม่ได้กับปัญหาที่เกี่ยวกับเพื่อนบ้านในลักษณะนี้อาจจะมีการกระทบกระทั่งเกิดขึ้นบ้าง การแก้ไขอาจจะส่งเรื่องให้ทางนิติบุคคลซึ่งเป็นคนกลางช่วยเราในการแก้ไขปัญหาดังกล่าว
-
ปัญหาลิฟต์ช้า
อีกปัญหาคนซื้อคอนโด นั้นก็คือปัญหาลิฟต์เป็นปัญหาที่เกิดตั้งแต่การเลือกซื้อโครงการ สาเหตุที่ลิฟต์ช้ามาจากปริมาณลิฟทต์ไม่เพียงพอกับจำนวนผู้อยู่อาศัย โดยปกติแล้วสัดส่วนที่นิยมใช้ในการดูว่าลิฟต์เพียงพอกับจำนวนผู้อยู่อาศัยหรือไม่ หาได้จาก จำนวนลิฟต์ : จำนวนห้อง เท่ากับ 1 : 100 หมายถึง ลิฟท์ 1 ตัว ควรจะรองรับห้องไม่เกิน 100 ห้อง ถ้าเกินกว่านี้อาจจะทำให้เจอปัญหาลิฟท์ช้าได้
-
หนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ ค่าส่วนกลาง
เป็นค่าใช้จ่ายที่ลูกบ้านจะต้องจ่ายให้แก่นิติบุคคลเป็นประจำทุกปี ถ้าลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางตรงนี้จะกลายเป็นหนี้ที่ลูกบ้านจะต้องชำระคืนเพื่อนำค่าส่วนกลางไปจ่ายค่าจ้างพนักงานประจำคอนโดที่คอยดูแล ทำความสะอาด รักษาความปลอดภัย และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง สำหรับคนที่ต้องการขายคอนโดแล้วมีหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่กับนิติบุคคลอยู่ก็ไม่สามารถทำการขายได้ โดยต้องรอการอนุมัติจากนิติบุคคลก่อนถึงจะสามารถขายให้แก่บุคคลอื่นได้
-
ไม่มีลูกบ้านเข้าร่วมการประชุมจำปี
ปัญหานี้ถือเป็นปัญหาที่น่าปวดหัวที่สุดอันหนึ่ง โดยปกติแล้วการที่คอนโดจะปรับเปลี่ยนหรือปรับปรุงอาคารประจำปี จะต้องมีการประชุมของลูกบ้านว่า เราจะมีแผนที่จะพัฒนาปรับปรุงอะไรบ้างประจำปี สำหรับการตัดสินใจว่าจะทำอะไรหรือไม่ทำอะไรนั้นต้องขึ้นอยู่กับทางเจ้าของร่วมผู้ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในตัวสินทรัพย์ส่วนกลาง แต่พอถึงคราวประชุมกลับมีองค์ประชุมไม่ครบตามที่กฎหมายกำหนด ทำให้เรื่องต่าง ๆ ที่จะต้องดำเนินการไม่สามารถดำเนินต่อไปได้ ปัญหาตรงนี้จึงต้องอาศัยความร่วมมือของเจ้าของร่วมให้ช่วยกันเข้ามาประชุมเพื่อรับฟังปัญหา และแก้ไขปัญหาต่างๆให้คอนโดของเราเป็นคอนโดน่าอยู่
-
สัญญาณโทรศัพท์ติด ๆ ดับ ๆ
หลายคนอาจจะเคยเจอปัญหานี้ ในบางจุดของอาคารอาจจะมีปัญหาเรื่องของสัญญาณโทรศัพท์เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการไม่ได้ติดตั้งตัวขยายสัญญาณมาให้ ทำให้ห้องที่อยู่ในชั้นสูงๆ หรือมีจุดอับสัญญาณอาจจะไม่สามารถโทรเข้าโทรออกได้ ถ้าหากเจอปัญหานี้อาจจะต้องพูดคุยกับนิติบุคคลให้ช่วยติดต่อไปค่ายจำหน่ายสัญญาณมือถือให้มาติดตั้งเครื่องขยายสัญญาณ (การติดตั้งอาจจะมีค่าใช้จ่าย)
-
ผู้รับเหมาหมกเม็ด
ปัญหานี้เป็นปัญหาที่ผู้ซื้อโครงการไม่สามารถรับรู้ได้ถ้าสังเกตุด้วยตาเปล่า ปัญหาจะค่อยๆเผยขึ้นในตอนหลังหลังจากที่ได้ซื้อโครงการไป เช่น เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้านต่างๆ ปัญหาผนังร้าว อาคารทรุด พื้นทรุด เป็นต้น ทางแก้อาจจะต้องเลือกโครงการที่จ้างผู้รับเหมาที่เชื่อถือได้มีประวัติการทำงานที่ไม่มีการฉ้อโกงมาก่อน ก็จะช่วยลดปัญหาเหล่านี้ได้ในระดับหนึ่ง
-
นิติบุคคลไร้ประสิทธิภาพ
เป็น ปัญหาคนซื้อคอนโด ซึ่งมีมากที่นิติบุคคลฯเปรียบได้กับ “หน้าตาของโครงการ” เราจะสามารถเปรียบเทียบได้ระหว่างโครงการที่บริหารดีกับบริหารแย่ได้อย่างชัดเจน อสังหาริมทรัพย์ที่มีนิติบุคคลฯมืออาชีพ มีประสบการณ์ในการทำงาน และจัดการโครงการให้ดูใหม่อยู่เสมอก็จะทำให้โครงการนั้นดูสะอาด ดูใหม่และมีสภาพที่น่าอยู่อาศัยไปตลอด ส่วนโครงการที่มีนิติบุคคลฯบริหารไม่ดี ไม่ใส่ใจโครงการนั้นก็จะดูเสื่อมสภาพเร็ว มูลค่าต่ำกว่าที่ควรจะเป็น ดังนั้นเราควรที่จะใส่ใจกับนิติบุคคลให้มากก่อนที่คอนโดที่เราอยู่อาศัยจะเสื่อมค่าไปมากเมื่อตกอยู่ในมือของนิติบุคคลที่ไร้ประสิทธิภาพ
-
ปัญหากลิ่นบุหรี่
มาถึงปัญหาในเชิงของสุขภาพกายและสุขภาพจิตของผู้ที่อยู่อาศัยในคอนโดกันบ้าง โดยเฉพาะคอนโดที่มีผู้พักอาศัยเป็นชาวจีน ฮ่องกง เกาหลี หรือญี่ปุ่น คนเหล่านี้จะมีนิสัยคือสูบบุหรี่จัดอยู่แล้ว กลิ่นบุหรี่ที่ผู้พักอาศัยสูบในห้องอาจจะลอยขึ้นมาตามท่อระบายน้ำ หรือตามช่องลมที่จะพัดเข้าสู่ห้องอื่นๆที่อยู่ในอาคาร โดยควันบุหรี่จะสร้างความรำคาญอย่างมากแก่ผู้ที่ไม่สูบบุหรี่ทั้งกลิ่นที่เหม็น สุขภาพของผู้พักอาศัยที่จะแย่ลง ซึ่งจะส่งผลในระยะยาว ปัญหาตรงนี้เราอาจจะต้องแจ้งไปยังนิติบุคคลให้นิติบุคคลทราบเพื่อที่จะควบคุมหรือเตือนผู้พักอาศัยให้ไม่สูบบุหรี่รบกวนผู้อื่นหรือสูบในที่ที่ทางอาคารจัดไว้ให้
-
บุคคลภายนอกแอบใช้พื้นที่ส่วนกลาง
บุคคลภายนอกไม่ว่าจะเป็นเพื่อนของลูกบ้าน หรือบุคคลที่ไม่ได้เป็นเจ้่าของอาคาร บุคคลเหล่านี้จะเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลางไม่ว่าจะเป็นสวนส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ฟิตเนส โดยไม่ได้รับอนุญาต เกินความเหมาะสมที่จะรองรับได้ บางครั้งไปเบียดเบียนสิทธิ์ที่ลูกบ้านควรจะได้รับด้วย ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ที่เกิดขึ้นก็คือค่าส่วนกลางที่เจ้าของร่วมต้องจ่ายให้แก่นิติบุคคลเพื่อไปปรับปรุงสิ่งที่ชำรุดเสียหายหรือดูแลรักษาให้ดูดีอยู่เสมอ
-
ไม่มีการรักษาความปลอดภัยอย่างเคร่งครัด
เรื่องของความปลอดภัยก็เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่เป็นปัญหา ความรัดกุมของ รปภ. บางครั้งอาจจะดูแลได้ไม่ทั่วถึงหรือไม่เข้มงวดเพียงพอทำให้มีบุคคลภายนอกเข้าไปในอาคารได้โดยที่ไม่รู้ตัว เช่น มีคนแปลกหน้าเดินตามโดยไม่ใช้ Key Card ขึ้นลิฟต์โดยไม่รู้ตัว สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความไม่ปลอดภัยของลูกบ้านที่อยู่อาศัย จนบางครั้งเรามักจะได้เห็นตามสื่อต่างๆไม่ว่าจะเป็นโจร ผู้ร้ายที่อาจจะทำในสิ่งที่ผิดกฎหมายในช่วงที่ผู้รักษาความปลอดภัยประมาทไม่ระมัดระวัง