ปัญหาติดจำนองทรัพย์สินขายทอดตลาด…รู้ไว้ ลดความเสี่ยง

หลายคนที่คิดจะลงทุน หรือซื้อบ้านและคอนโดมือสองในกับกรมบังคับคดีนั้นมักมีเหตุผลคล้ายๆกัน คือเพราะเป็นบ้านและคอนโดที่มีราคาถูกกว่าราคาท้องตลาด
แม้จะต้องผ่านขั้นตอนการประมูลก่อนก็ตาม เพราะถ้าเทียบภาพรวม ของสภาพอสังหาริมทรัพย์แล้ว บ้านหรือคอนโดที่เป็นทรัพย์สินขายทอดตลาดหรือ บ้านหรือคอนโดNPA
ของสถาบันการเงินจะมีสภาพที่ใกล้เคียงกัน แต่อย่างไรก็ตามทรัพย์สินขายทอดตลาดมักจะมีปัญหาหนึ่งซึ่งถือเป็นปัญหาใหญ่นั่นคือปัญหา “ติดจำนอง”

โดยทั่วไปในรายละเอียดการขายทรัพย์สินจะมีระบุไว้ว่าจะทำการขายโดย

หรือขายโดยติดจำนอง คือ ราคานอกจากราคาประมูลแล้ว ราคายังต้องบวกหนี้จำนองส่วนที่เหลือเพิ่มเข้าไปด้วย ทำให้ราคานั้นสูงกว่า
สำหรับความหมายของการขายโดยติดจำนองไปคือ

1. ในการขายทอดตลาดโดยวิธีการติดจำนองไปมีผู้เกี่ยวข้อง 3 ฝ่าย ประกอบด้วย เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา(โจทก์) ลูกหนี้ตามคำพิพากษา
(จำเลย) และผู้รับจำนอง
2. ในคดีฟ้องร้องโจทก์(เจ้าหนี้) ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์จากจำเลย ซึ่งทรัพย์ที่ยึดได้ติดจำนองกับบุคคลภายนอก ไม่ว่าจะเป็น
บุคคลธรรมดา นิติบุคคล หรือธนาคารเป็นต้น
3. ทรัพย์สินยึดนั้นจึงถือเป็นทรัพย์สินที่ติดจำนอง ผู้รับจำนองจึงมีสิทธิ์ได้รับการชำระหนี้จำนองก่อนเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา
และสามารถแถลงวิธีการขายทอดตลาดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีว่าจะให้ขายทอดตลาดทรัพย์ติดจำนองให้ติดจำนอง หรือปลอดจำนอง
4. หากผู้รับจำนองแถลงเลือกให้ติดจำนอง ผู้ประสงค์ในการประมูลเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดนั้น เมื่อชนะการประมูลแล้วจะต้องวางเงินตามราคาประมูล
และชำระหนี้ให้แก่ผู้รับจำนองทั้งหมด
5. เมื่อชำระหนี้จำนอง ผู้รับจำนองจึงทำการปลดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ นั่นเท่ากับว่าต้องชำระค่าซื้อให้เจ้าพนักงานบังคับคดี และชำระหนี้จำนองจึงได้กรรมสิทธิ์

ดังนั้นบ้านและคอนโดมือสองที่ติดจำนองนั้นถือว่ามีต้นทุนที่สูงกว่า ยากแก่การคาดเดา เมือพบว่าทรัพย์สินที่สนใจติดจำนองอยู่จึงควรตรวจสอบรายละเอียด
ให้แน่ชัด เพื่อไม่ให้การลงทุนนั้นมากเกินกว่าผลที่จะได้รับ