“ปัญหาน้ำรั่ว” เป็นปัญหายอดฮิตของผู้พักอาศัยในคอนโดมิเนียมที่สร้างมาได้สักพักแล้ว โดยเกิดได้จากหลายสาเหตุ เช่น ท่อประปาส่วนกลางชำรุด ฝ้าเพดานมีรอยรั่ว เพื่อนบ้านต่อเติมห้องใหม่ เป็นต้น ซึ่งเมื่อปัญหาเกิดขึ้นแล้วหลายคนก็คงสงสัยว่าเรื่องแบบนี้แท้จริงแล้วใครต้องเป็นคนรับผิดชอบ เจ้าของห้อง? นิติบุคคลคอนโด? หรือเพื่อนบ้านกันแน่? Dot Property ชวนคุณมาไขข้อข้องใจกันในบทความนี้เลย
ผู้รับผิดชอบตัวจริง
ผู้รับผิดชอบตัวจริง คือ ผู้ที่เป็นสาเหตุของปัญหา แต่แม้ปัญหาน้ำรั่วจะมาจากภายนอก ก็อาจไม่ได้หมายความว่าเป็นความผิดของเพื่อนบ้านเสมอไป ซึ่งทางเดียวที่จะทำให้รู้สาเหตุได้คือการตรวจสอบความจริง
ดังนั้นเมื่อเกิดปัญหาน้ำรั่วขึ้นมา สิ่งแรกที่ควรทำคือแจ้งเรื่องกับผู้จัดการนิติบุคคลคอนโดให้รับทราบ เพราะ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดให้ผู้จัดการเป็นตัวแทนของนิติบุคคล มีหน้าที่จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในคอนโด แล้วหลังจากนั้นรอให้ทางทีมงานนิติเข้ามาตรวจสอบข้อเท็จจริง
หากพบว่าปัญหาเกิดจากพื้นที่หรืออุปกรณ์จากส่วนกลาง ผู้รับผิดชอบในการซ่อมแซมและชดเชยความเสียหายทุกอย่างต้องเป็นนิติบุคคลคอนโด ถ้าพบว่าปัญหามาจากห้องข้าง ๆ เพื่อนบ้านต้องเป็นผู้รับผิดชอบหาวิธีแก้ปัญหาน้ำรั่วซึมจากข้างบ้าน แต่ถ้าหากทุกอย่างเกิดจากความเสื่อมโทรมของห้องที่เป็นปัญหาเอง แน่นอนว่าเจ้าของห้องต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมดโดยไม่มีข้อโต้แย้งใด ๆ
สาเหตุจากทรัพย์สินส่วนกลาง
ระหว่างการตรวจสอบต้นตอของปัญหาน้ำรั่วที่แท้จริง เจ้าของห้องที่ได้รับความเดือดร้อนควรทราบถึงรายละเอียดที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางคอนโดเอาไว้ด้วย เพราะไม่ใช่นิติบุคคลทุกกลุ่มที่จะซื่อสัตย์ หากคุณไม่รู้รายละเอียด อาจโดนบิดเบือนและปัดความรับผิดชอบได้ โดยเรื่องนี้ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ระบุไว้ว่า ทรัพย์สินส่วนกลาง หมายถึง
- ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด หรือที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน
- โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อเพื่อป้องกันความเสียหายต่ออาคารชุด
- อาคาร ส่วนของอาคาร อุปกรณ์ และเครื่องมือที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน
- สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวม
- ทรัพย์สินอื่น ๆ ที่มีไว้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน
- สำนักงานของนิติบุคคลคอนโด
- สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในคอนโด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการจำกัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล
- ทรัพย์สินที่ใช้เงินส่วนกลาง (เงินที่เก็บจากผู้พักอาศัยร่วมในคอนโด) ในการดูแล
ถ้าสุดท้ายสรุปแล้วว่าสาเหตุมาจากทรัพย์สินข้างต้นแต่ทางนิติบุคคลคอนโดไม่รับผิดชอบ ให้คุณรีบแย้งและอ้างถึงข้อกฎหมายนี้ทันที เพื่อรักษาผลประโยชน์สูงสุดของตนเอง
สาเหตุจากเพื่อนบ้าน
เมื่อสรุปสาเหตุที่แน่ชัดได้แล้วว่าปัญหาน้ำรั่วมาจากห้องข้าง ๆ ไม่ว่าจะเพราะการต่อเติมห้องใหม่ ท่อประปาชำรุด หรือยาแนวห้องน้ำสึกกร่อนก็ตาม ต้องให้เพื่อนบ้านรับผิดชอบทั้งหมดหรือตามตกลง โดยควรรีบติดต่อให้พวกเขาหาวิธีแก้ปัญหาน้ำรั่วซึมจากข้างบ้านให้ไวที่สุดด้วยตัวเองหรือติดต่อผ่านนิติบุคคลคอนโดเพื่อหลีกเลี่ยงการกระทบกระทั่งก็ได้เช่นกัน
สาเหตุจากห้องตัวเอง
มีหลายครั้งที่ปัญหาน้ำรั่วเหมือนจะมาจากข้างนอก แต่จริง ๆ แล้วก็สามารถเกิดจากท่อประปาในห้องตัวเองชำรุด หรือฝ้าผุพังตามอายุการใช้งานได้ ถ้าเป็นกรณีแบบนี้ เจ้าของห้องต้องรีบติดต่อช่างมาซ่อมแซมโดยด่วน เพื่อลดความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นหนักกว่านี้ภายในอนาคต อย่างไรก็ตามแม้ปัญหาจะมาจากห้องตัวเอง แต่ก็อย่ากลัวหรือเขินอายที่จะแจ้งนิติบุคคลคอนโดไว้ก่อน เพราะถึงอย่างไรพวกเขาก็มีหน้าที่ดูแลความเรียบร้อยและให้บริการผู้พักอาศัยอยู่แล้ว
สุดท้ายนี้แม้คุณจะรู้ว่าปัญหาน้ำรั่วมาจากข้างนอก และนิติบุคคลคอนโดหรือเพื่อนบ้านจะรับผิดชอบซ่อมแซมห้องให้แล้ว แต่วิธีแก้ปัญหาน้ำรั่วซึมจากข้างบ้านที่ดีที่สุด คือ สร้างเกราะป้องกันให้ห้องตัวเอง ด้วยการหมั่นตรวจสอบส่วนต่าง ๆ ของห้อง เช่น ท่อประปาทั้งน้ำดีและน้ำทิ้ง ฝ้าเพดาน รอยรั่วตามมุมกำแพง อยู่เป็นประจำและซ่อมแซมอย่างสม่ำเสมอ และเสริมด้วยซีเมนต์ทากันซึม น้ำยาทากันซึม หรือโฟมกันรอยรั่ว เป็นต้น
………
ที่มา:
http://web.krisdika.go.th/data/law/law2/%CD11/%CD11-20-9999-update.pdf
