ผังเมืองรวม กทม. มาแน่นอนปีหน้า ทำเลไหนเปลี่ยน

นับตั้งแต่การประกาศเตรียมรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในช่วงกลางปี 2561 ที่มีการยกแผงเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และเตรียมจะประกาศใช้ภายในปี 2563 นี้ เพื่อรองรับการขยายตัวของโครงข่ายคมนาคมและระบบขนส่งมวลชนทางราง โดยเฉพาะการปรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางในผังเมืองซึ่งเมื่อกางแผนที่การใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ก็จะพบข้อแตกต่างได้ทันที

ผังเมืองรวมกรุงเทพมีทำเลไหนจะเปลี่ยนบ้าง?

ต้องบอกว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพ คือฟังก์ชั่นการใช้งานของเมืองกรุงเทพมหานคร เช่นเดียวกับฟังก์ชั่นและแอพพลิเคชั่นในระบบสมาร์ทโฟน ที่จำเป็นจะต้องมีการอัพเดทเพื่อให้เท่าทันกับความจำเป็นและความต้องการใช้งาน รวมถึงไปการแก้ไข bug ต่าง ๆ ที่เคยมีปัญหา มาดูกันว่าการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับนี้ จะมีการแก้ไขและยกเครื่องฟังก์ชั่นที่ดินในการใช้ประโยชน์ประเภทใดกันบ้าง?

การเปลี่ยนแปลงในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพ

• ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) – ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 273,957.82 ไร่ หรือประมาณ 27.97% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพแล้ว จะมีเนื้อที่ประมาณ 246,116.80 ไร่ หรือประมาณ 25.13% ลดลงประมาณ 27,841.02 ไร่
• ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) – ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 155,050.51 ไร่ หรือประมาณ 15.83% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพแล้ว จะมีเนื้อที่ประมาณ 216,033.61 ไร่ หรือประมาณ 22.06% ลดลงประมาณ 60,983.10ไร่
• ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) – ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 273,957.82 ไร่ หรือประมาณ 27.97% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพแล้ว จะมีเนื้อที่ประมาณ 246,116.80 ไร่ หรือประมาณ 25.13% ลดลงประมาณ 27,841.02 ไร่
• พื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) – ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 42,802.44 ไร่ หรือประมาณ 4.37% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพแล้ว จะมีเนื้อที่ประมาณ 49,074.20 ไร่ หรือประมาณ 5.01% ลดลงประมาณ 6,271.75 ไร่
• พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวทแยงเขียว) – ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 150,203.63 ไร่ หรือประมาณ 15.34% ภายหลังมีการปรับผังเมืองแล้ว จะมีเนื้อที่ประมาณ 53,779.61 ไร่ หรือประมาณ 5.49% ลดลงประมาณ 96,424.02 ไร่
• พื้นที่ชนบทแลเกษตรกรรม (สีเขียว) – ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 234,899.86 ไร่ หรือประมาณ 39.32% ภายหลังมีการปรับผังเมืองแล้ว จะมีเนื้อที่ประมาณ 293,702.67 ไร่ หรือประมาณ 299.99% ลดลงประมาณ 58,802.82 ไร่

บางพื้นที่มีเงื่อนไขเปลี่ยน แต่การใช้ประโยชน์จริงยังคงเดิม

หัวใจของการกำหนดผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือการแสดงศักยภาพของที่ดินในทำเลนั้น ว่าสามารถพัฒนาได้มากน้อยเต็มศักยภาพมากแค่ไหน โดยพิจารณาดูจากอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน : Floor Area Ratio (FAR) ยิ่งมีตัวเลขมาก หมายความว่ายิ่งพัฒนาได้เต็มศักยภาพมาก และพิจารณาจาก อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม : Open Space Ratio (OSR) ที่ยิ่งตัวเลขมาก หมายความว่าต้องเว้นพื้นที่ว่างในที่ดินมาก ทำให้พัฒนาได้น้อยลง ดังนั้นเมื่อมีการปรับปรุงผังเมืองรวมเมื่อไร สิ่งที่คนทั่วไปล้วนให้ความสนใจคือ เมื่อผังมีการเปลี่ยนสีแล้ว ตัวเลขของ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน : Floor Area Ratio (FAR) และ อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม : Open Space Ratio (OSR) เพื่อดูว่าที่ดินที่ถือครองอยู่นั้นจะสามารถพัฒนาได้มากน้อยแค่ไหน

ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับนี้ มีการเพิ่มค่า FAR ตามผังสีเช่นที่ผ่านมา แต่มีการเปลี่ยนแปลงที่ควรต้องสนใจ อันเป็นสาระสำคัญว่าถึงแม้ผังสีจะเปลี่ยน อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน : Floor Area Ratio (FAR) และ อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม : Open Space Ratio (OSR) อาจไม่มีการเปลี่ยนแปลงก็ได้ โดยมีทั้งหมดอยู่ 2 ประการ ดังนี้

เปลี่ยนแปลง 25 พื้นที่ 10 ทำเล รองรับการเปลี่ยนแปลงของเมือง

จากการเปลี่ยนแปลงเพิ่มลดเนื้อที่กว่า 120,000 ไร่ทั่วกรุงเทพฯ ส่งผลให้ในหลายทำเลได้รับอานิสงส์ในเรื่องข้อจำกัดของการพัฒนาที่ดินเนื่องด้วยการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยมีจำนวนทั้งหมด 14 ทำเล

การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินนี้ เมื่อดูภาพรวมของทำเลจะสังเกตได้ว่าเป็นการยกระดับศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วยจุดประสงค์ 2 ประการ ได้แก่

• ยกระดับเพื่อรองรับโครงการขนส่งมวลชน โดยจะเป็นทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายทั้งที่กำลังดำเนินการและสายที่อยู่ในแผนพัฒนา ทั้งในบริเวณกรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอก
• รองรับการขยายตัวของประชากรเมืองในทำเลเมืองชั้นนอก โดยเป็นการยกระดับให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เพื่อให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับการขยายตัวของประชากรเมือง

สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร คาดว่าจะประกาศบังคับใช้ภายในต้นปี 2564 นี้ โดยจะเห็นได้ว่ามีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขและข้อกำหนดในหลายทำเล สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องพิจารณาและศึกษาเงื่อนไขและข้อกำหนดท้ายตารางอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจทำอะไรกับที่ดิน