เรื่องนี้เป็นเรื่องราว อุทาหรณ์ ของ คุณ สมาชิกหมายเลข 2581426 ที่ได้มาเล่าเรื่องราวสุดเจ็บปวด กับเรื่องราวที่คุณย่าวัย 60 ปี ผ่อนคอนโด ครั้งนี้ให้เราได้ฟัง ที่ต้องบอกเลยว่าเป็นความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ และรวมไปถึง ทีมขายที่ไม่มีการสอบถามข้อมูลอะไรเลย โดยทีมขายยังอ้างโน่น อ้างนี่ พูดจาก็ไม่ค่อยดีเท่าไหร่ จนสุดท้าย เสียไป 6 แสนแบบเปล่าๆ ไม่มีอะไร จนคุณย่าก็ทุกข์และเครียดจนนอนซม เอาละค่ะเพื่อไม่เป็นการเสียเลาเราไปชมกันเลยค่ะ
คุณย่า ผ่อนคอนโด ตอนอายุ 60 งงทำไมโครงการถึงขายให้ by คุณ สมาชิกหมายเลข 2581426
ก่อนอื่น ผมเป็นคนไม่รู้เรื่องเกี่ยวกับการ ผ่อนคอนโด มากนัก ตัวผมเองเคยสนใจที่จะซื้อคอนโดและเคยเข้าไปสอบถาม ทางเซลล์ก็จะแนะนำข้อมูลต่างๆเกี่ยวกับคอนโด แต่ถ้าสนใจจริงๆ ทางโครงการจะเริ่มสอบถามเรื่องงานประจำที่ทำและฐานเงินเดือนว่าเรามีสิทธ์กู้ได้เท่าไหร่หรือไม่สามารถกู้ได้ นี่คือความเข้าใจของผมจนพอมาเหตุการณ์ของคุณย่า คุณย่าผมไปซื้อคอนโดไว้โครงการหนึ่ง (โครงการดังกล่าวราคา 4 ล้านบาท) โดยไม่บอกผมและไม่ปรึกษาใครเลย ซื้อเพราะเพื่อนเชียร์ให้ซื้อ (เขาไปกับเพื่อนและเพื่อนก็ซื้อเช่นกัน) แต่ทางคุณย่าผมซื้อและทำสัญญากับโครงการเรียบร้อยแล้ว
มีการโอนเงินต่างๆ และเริ่มผ่อนเงินดาวน์ (จนทุกวันนี้ผ่อนครบหมดแล้วเป็นจำนวนเงิน 6 แสนบาท) และคุณย่าได้มาปรึกษาผมหลังจากจ่ายเงินดาวน์งวดสุดท้าย ผมก็ตกใจที่ทำไมคุณย่าทำโดยไม่บอกกล่าวหรืออะไรเลย (คุณย่ากับผมไม่ได้อยู่ด้วยกันและอยู่ต่างประเทศทั้งคู่) ตอนนี้เลยกลายเป็นปัญหา ซึ่งผมกำลังงงว่า ทำไมทางโครงการถึงขายคอนโดให้กับคนอายุ 60 โดยที่ไม่สอบถามประวัติการทำงานและเงินรายรับในแต่ละเดือน ผมกำลังเครียดมาก เพราะถ้ากู้ไม่ผ่านก็ต้องเสียเงินตรงนี้ไปโดยเปล่าประโยชน์ ตัวคุณย่าผมเองก็ทรุดเพราะเรื่องนี้
ผมจึงได้กลับมาไทยและเริ่มดำเนินการติดต่อกับโครงการดังกล่าว โดยเริ่มต้นจากการสอบถามเบอร์ดูแลลูกค้าจากคุณย่าของโครงการคอนโดดังกล่าวเมื่อผมได้คุยกับฝ่ายดูแลลูกค้าและแจ้งปัญหาดังกล่าวให้ทางเขาฟังและผมก็บอกไปว่า ทำไมถึงขายคอนโดให้กับคนอายุ 60 ได้อย่างไร? ไม่มีการสอบถามข้อมูลอะไรเลยหรือ?
ทางฝ่ายดูแลลูกค้าก็เอาไปเปรียบเทียบกับลูกค้าคนอื่นซึ่งมีอายุ 75 มาซื้อและไม่มีปัญหาอะไรเลย ผมเลยบอกไปว่า มันไม่เหมือนกัน อย่าเอาเคสอื่นมารวมกับเคสผม และทางฝ่ายดูแลลูกค้าก็เริ่มพูดจาไม่ค่อยดีเท่าไหร่ ผมก็ไม่รู้จะทำอย่างไร ได้แต่บอกเขาว่า ผมควรจะแก้ปัญหาอย่างไร เขาเลยบอกว่า งั้นโอนมาเป็นชื่อหลานมั้ยคะ ผมบอกว่า ผมมีภาระเยอะอยู่แล้ว ผมไม่ต้องการจะซื้อ และทางฝ่ายดูแลลูกค้าก็ได้พูดตัดบทว่าจะติดต่อกลับและวางสายไป ซึ่งผมก็งงๆ ว่าทำไมฝ่ายดูแลลูกค้าที่ดูจากคำพูดที่ตอบโต้มาซึ่งผมฟังแล้วรู้สึกแย่มาก ทำไมถึงได้มาอยู่ฝ่ายดูแลลูกค้า
ตอนนี้ผมกับคุณย่าเครียดมาก เงินที่เสียไป 6 แสนแบบเปล่าๆ ไม่มีอะไร คุณย่าก็ทุกข์และเครียดจนนอนซม ผมเองก็รู้สึกผิดที่ทำไมปล่อยให้เรื่องมันนานมาจนขนาดนี้โดยที่ผมไม่รู้เรื่องเลยอยากสอบถามพี่ๆน้องๆชาวพันทิปว่าสามารถทำอะไรได้บ้างครับ รบกวนด้วยครับ
สรุปข้อมูลและแนวทางแก้ปัญหาBy คุณ HANDYHUNG
ผมพยายามจะพิมพ์ให้สั้น และ ตำหนิทั้งคุณ จขกท และ ตัวคุณ ย่า ให้น้อยที่สุดนะครับ
- Ultimately เลยนะครับ สิ่งที่ จขกท ต้องการ คือ การไป “เปิดเล่มสัญญาดาวน์คอนโด” ที่คอนโดทำไว้กับคุณย่าครับ ว่า มีระบุไว้หรือไม่อย่างไร ในกรณีที่เมื่อผู้ขายทำการก่อสร้างเสร็จแล้ว แต่ผู้ซื้อเกิดกู้ไม่ผ่านขึ้นมา คือ ในสัญญาอาจจะระบุเลยครับ ว่า คืนเงินดาว์น รวมถึง เงินจองทั้งหมด (ก็ไอ 6 แสนกว่านั่นแหละ) รวมดอกเบี้ยหรือไม่รวม ก็แล้วแต่ หรือ สัญญาเขียนชัดเจนว่า แด็กเรียบทุกสิ่งอย่าง ครับ
- ถ้าไม่ได้ระบุในสัญญา อันนี้ คุณต้องเข้าไปคุยครับ โดยบอกเขาก่อนเลย ว่า เราไม่ต้องการห้องนี้ และต้องการขอเงินดาวน์คืน เนื่องจากว่า ไม่สามารถกู้มาซื้อได้ ถ้าเขาไม่อะไรยังไง หรือ ถ้าทำเลดีจริงๆ ขายได้แน่ๆ เขาก็จะอยากได้ห้องคืนครับ และคืนเงินมาแบบไม่มีปัญหา ส่วนถ้าเขาไม่ยอมคืน อันนี้ อาจจะต้องฟ้องร้องขอความยุติธรรมกัน อย่างไรไป
ทีนี้ มาอธิบายหน่อยนึง คือ ใช่ครับ จขกทไม่รู้และไม่รู้ กรณีที่ จขกท เป็นคนวุ่นวายแต่ไม่มีความรู้ แต่คนเดือดร้อนจริงๆเป็นอีกคน ที่ก็ซื่อๆไม่รู้เรื่อง คำถามคือ คนซื่อของ จขกท เขาก็อาจจะไม่ได้บอก จขกท มาหมดครับและจริงๆ เขาก็อาจจะไม่ได้ซื่อไปหมดอย่างที่คุณ จขกท คิดก็ได้ผมไม่ได้ด่าผู้หลักผู้ใหญ่คุณนะ แต่อยากให้บรรเทาความเดือดร้อนลงแล้ววางใจเป็นกลางนิดนึง
การซื้อขายคอนโดนั้น คุณรู้ไหม ผมก็อึ้ง เพราะตอนที่ไปถาม เขาถามผมเป็นคำแรกๆ ว่า “นี่ซื้ออยู่เอง หรือ ว่าลงทุนคะ?” ผมนี่งงมาก แต่ไม่นานก็หายงง เพราะคุณ จขกท ไม่รู้หรอกว่าจริงๆแล้วเซลล์นั้นจะชอบอกชอบใจกับลูกค้าประเภท “ลงทุน” มากกว่า “อยู่เอง” เสียอีก
เพราะซื้อง่าย ขายง่าย มองแค่ทำเล และแนวโน้มว่าราคาจะขึ้น ก็พอแล้ว พวกนี้ไม่เอาอะไรมาก คือ ของแถม วัสดุ คุณภาพไม่ค่อยสนใจ สนใจแต่ ส่วนต่างกำไร ที่อาจจะได้ในอนาคต!!! และ คุณย่า ของคุณ จริงๆ ก็คงจะเป็นประเภทนั้น!!! หรืออย่างน้อยน เซลล์ก็ย่อมมองเห็นเป็นประเภทนั้น!!
เทคนิคของการทำกำไร คือ เมื่อผู้ก่อสร้างยังเริ่มสร้าง ก็จะหาเงินลงทุนจากการขายดาวน์ คือ ขายสิ่งที่ยังไม่เกิดขึ้น ตั้งราคาคอนโดไว้สูงหน่อย เพราะเงินดาวน์จะเก็บได้ไม่เกิน .. 15 หรือ 25% สักอย่าง ผมลืมแล้ว น่าจะ 15% มั้ง ราคาตั้งจะสูงนิดหน่อยเพราะเอา 15% แล้วหาเรื่องลดทีหลังไป
ได้เงินดาวน์ ก็เอาไปช่วยในการก่อสร้าง ตัวเงินในการก่อสร้างจริงๆ ก็เอาที่ดินนั่นแหละ ไปจำนองกู้ธนาคารอีกเสียฉิบ!! เรียกว่า 100% ที่ใช้ก่อสร้าง มีเงินตัวเองจริงๆไม่มากนักมั้ง แต่นี่คงเป็นเรื่องปกติ ของธุรกิจและกลไก (คอนโดผมสุดท้ายก็ไม่ได้คุณภาพนักหนาตามที่โม้ไว้ ก็แบบนี้แหละ ลดเสปกของไง)
ระหว่างที่จ่ายเงินดาวน์ไป ราคาห้องก็อาจจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ระหว่างนี้ ถ้ามีการ “ขายใบจอง” ก็สามารถกินกำไรกันได้แล้ว นักลงทุนบางจำพวก ถึงมีการปั่น ราคาขายจองตั้งแต่วันแรกๆ เผื่อไว้ให้พวกตื่นทอง มาซื้อ บางทีโครงการแม่มก็ปั่นเองสะเลยก็มี แบบว่า ขายดีจัด หมดแล้ว ลอตต่อไปแพงขึ้น!!
การซื้อระยะก่อสร้างหรือซื้อดาวน์นั้น ไม่จำเป็นต้องมีหลักทรัพย์อะไรใดๆ ถ้าคุณมีเงินจ่ายก็เพียงพอ นักลงทุนที่คล่อง จะต้องขายสิทธิ์การจองให้ได้ก่อนที่จะสร้างเสร็จและโดยเฉพาะก่อนจะเกิดการโอน ซึ่งนั่นคือ ต้องจ่ายเต็ม แล้ว พูดง่ายๆ ห้องกี่ล้านก็ต้องหามาจ่าย คนไม่มีเงินก็ต้องกู้มาจ่าย มาโอน นักลงทุนที่มีเครดิตดีแค่ไหน ถ้าจองไว้ หลายๆห้อง เวลาต้องกู้มาจ่าย ก็หน้ามืดเครดิตหมดได้เหมือนกัน !!
ดังนั้น นักลงทุนประเภทนี้ ต้องขายดาวน์ให้ได้ หรือ ไม่ก็ต้องยอมคืนห้องให้โครงการไป แล้วเอาเงินดาวน์กลับมาแทน (กรณีสัญญาระบุชัดเจน หรือ ตกลงกันได้) ถือเป็นการลงทุนที่ผิดพลาดแบบกลางๆไป
กลับมาที่ คุณย่า ต้องถามท่านตรงๆ ที่ท่านไปซื้อๆตามเพื่อน ท่านตั้งใจซื้อเพื่ออะไร เพื่อจะได้อยู่กับคนที่ชวนเหล่านั้น หรือ เพราะท่านอยากจะมีกำไร อยากทำการลงทุน? เพราะท่านก็จ่ายเงินดาวน์มาได้อยู่หลายเดือน?
ถึงตรงนี้ ผมขอย้ำ จขกท อีกครั้ง ว่า คุณจะไปโทษคนขายไม่ได้ ใครจะไปคิดได้บ้าง ว่า คนของราคาเป็นล้านๆ คนจะมาซื้อเพียงเพราะ “โดนคนอื่นชวน” และหน้าที่ของการ เตือนว่า “อายุมาก กู้ไม่ได้” ไม่ใช่หน้าที่ของเซลล์หรือใครเลยสักคน เพราะถ้าคุณลองคิดดูว่า สำหรับ ผู้หลักผู้ใหญ่ ที่ซื้อคอนโด ราคาอย่างต่ำ 4 ล้าน แบบชิวๆ เซลล์ก็คิดแค่ว่า คงเป็นคนรวยซื้อไว้เล่นๆ ลงทุน เผลอๆ จะจ่ายสดก็น่าจะมีด้วยซ้ำ ใครจะไปคิดว่า จะอยากมากู้เงินตอนอายุ 62 ปีเล่า ?
และบอกคุณ จขกท อีกอย่างนะ เซลล์พวกนี้ ทำงานขายให้คุณ พอขายหมด หรือ ขายยาก เขาก็ลาออกไปทำงานที่อื่นแล้ว หรือ โครงการอื่น ไม่มีพันธะ!! ซึ่งทั้งเป็นปรากฏการณ์ปกติ และเป็นลูกเล่นที่ว่า เวลาเขาสัญยาลมปากอะไรกับคุณไว้ เขาแค่บอกคุณว่า “หนูไม่ได้ทำงานที่นั่นแล้วค่ะ” ทุกอย่างคือจบ!! (คนซื้อต้องบังคับเอาให้ได้ว่า ต้องมีกระดาษสัญญาเพิ่มแนบท้าย และมีลายเซ็นผู้มีอำนาจเสมอ ปากเปล่าไม่เอา) หลังจากเรื่องนี้ แล้ว คุณเองก็ต้องดูแลคุณย่าให้มากกว่านี้หน่อย นี่เอาจริงๆ ยังไม่รู้ว่าไปโดนใครหลอกค้ำประกันอะไรไว้หรือเปล่าด้วยซ้ำ…
สรุป ไปถามหาสัญยา ณ บัดนาวครับ หวังว่า จะมีเขียนไว้กรณีกู้ไม่ผ่าน ว่าจะคืนเงินให้ เรื่องนี้จะได้จบ ยังไงก็ถามความประสงค์ของท่านดีๆ ว่าอยากได้ห้องหรือไม่อยากได้อย่างไร ที่เหลือก็เรื่องในครอบครัวคุณแล้วครับ
สรุปข้อมูลและแนวทางแก้ปัญหาBy สมาชิกหมายเลข 4500264
ต่อให้แบ๊งค์อนุมัติให้กู้ผ่าน ถ้าคุณย่าไม่ต้องการซื้อคอนโด ก็มีสิทธิปฏิเสธไม่ไปรับการจดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดินได้ครับ ซึ่งการปฏิเสธไม่ไปทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ถือเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา ซึ่งเป็นเหตุให้ทางโครงการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ทั้งหมด ส่วนเงินอะไรก็ตามที่มิใช่เงินมัดจำ ทางโครงการต้องคืนให้แก่คุณย่า ตามหลักกฎหมายแพ่งที่ว่า ผลของการเลิกสัญญา ให้คู่สัญญาทุกฝ่ายกลับคืนสู่สถานะเดิม คือเคยเป็นมายังไงก็ให้กลับไปเป็นยังงั้น เงินที่รับเอาไว้ ถ้ามิใช่มัดจำ ก็ต้องส่งคืนให้เค้าไปทั้งสิ้น ส่วนจะมีสิทธิเรียกร้องเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายยังไง ก็ต้องไปใช้สิทธิเรียกร้องทางศาลเอา
ปัญหาสำคัญคือว่า เงินที่คุณย่าผ่อนดาวน์มาเรื่อยๆ ทุกๆ เดือน ถือเป็นเงินมัดจำหรือไม่ คำตอบ คือ “ไม่ใช่” ครับ จะถือเป็นเงินมัดจำก็เฉพาะเงินที่คุณย่าวางให้แก่โครงการในวันเดียวกับวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดเท่านั้น ฉะนั้น เงินที่คุณย่าผ่อนชำระให้โครงการในภายหลังจากที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่ใช่เงินมัดจำ และดังนั้น ทางโครงการมีหน้าที่ต้องคืนให้แก่คุณย่าทั้งหมดหากมีการบอกเลิกสัญญา ไม่ว่าการเลิกสัญญานั้นจะเป็นความผิดของฝ่ายใดก็ตาม จะริบได้ก็เฉพาะเงินมัดจำที่คุณย่าให้ไว้ในวันเดียวกับที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้นครับ
เพิ่มเติมแนวคำพิพากษาศาลฎีกา
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7122/2549
ศาลฎีกา ตัดสินว่า “คำว่า “มัดจำ” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 คือทรัพย์สินซึ่งได้ให้ไว้ในวันทำสัญญา ไม่ใช่ทรัพย์สินที่ให้ไว้ในวันอื่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 3 ระบุว่า ในวันทำสัญญาโจทก์ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำไว้ส่วนหนึ่งเป็นเงิน 10,000 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 914,000 บาท จะชำระเป็นงวดรายเดือน จำนวน 10 เดือน ดังนั้น เงินที่วางมัดจำไว้ในวันทำสัญญาดังกล่าวจึงมีเพียง 10,000 บาท เท่านั้น ส่วนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยทั้งสามอีก 10 งวด เป็นเงิน 170,000 บาท นั้น แม้ตามสัญญาจะระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของเงินมัดจำ ก็ไม่ใช่เงินมัดจำตามความหมายดังกล่าว แต่เป็นเพียงการชำระราคาที่ดินบางส่วน เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทั้งสามบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยทั้งสามจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 10,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) ส่วนเงินที่โจทก์ชำระค่าที่ดินบางส่วนดังกล่าว จำเลยทั้งสามต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 แต่การที่โจทก์และจำเลยทั้งสามตกลงกันให้ริบเงินดังกล่าวได้ตามสัญญาข้อ 13 ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ถ้าสูงเกินส่วนศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง”
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 513/2538
ศาลฎีกาตัดสินว่า “มัดจำต้องเป็นทรัพย์สินซึ่งได้ให้ในวันทำสัญญาไม่ใช่ทรัพย์สินที่ให้ในวันอื่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทำขึ้นเมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2532 ระบุว่าในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้ชำระเงินสดจำนวน 200,000 บาท และในวันที่ 20 มีนาคม 2532 อีกจำนวน3,300,000บาท เงินสดจำนวน200,000บาทเท่านั้นที่เป็นเงินมัดจำที่จะต้องริบเมื่อผู้ซื้อผิดสัญญา ส่วนเงินจำนวน3,300,000บาทนั้นไม่ใช่มัดจำแต่เป็นเพียงการชำระราคาค่าที่ดินบางส่วนล่วงหน้าซึ่งชำระภายหลังวันทำสัญญาเท่านั้นจึงริบไม่ได้”
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2574/2536
“โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินของจำเลย 1 แปลงราคา 180,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำให้จำเลยไว้ 60,000 บาทกำหนดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 20 มีนาคม 2528 เมื่อถึงกำหนดไปโอนกรรมสิทธิ์จำเลยตกลงกับโจทก์ใหม่ว่า จำเลยจะไปแบ่งแยกโฉนดให้เสร็จเสียก่อน แล้วจึงจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ต้องวางเงินล่วงหน้าให้จำเลยอีก 40,000 บาทซึ่งโจทก์มอบให้จำเลยแล้ว คงค้างอีก 80,000 บาท หลังจากนั้นโจทก์ทวงถามให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินแต่จำเลยไม่ดำเนินการ ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์
หากไม่ปฏิบัติให้จำเลยชดใช้เงิน 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยคืนแก่โจทก์จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาและรับเงินจากโจทก์ไว้ 100,000 บาท จริง แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืน และระหว่างที่โจทก์ครอบครองที่ดินที่จะซื้อโจทก์ได้ขุดหน้าดินไปขายคิดเป็นราคาประมาณ 300,000 บาท ขอให้บังคับโจทก์ชำระค่าปรับปรุงที่ดินให้คืนสภาพเดิมเป็นเงิน 300,000บาท พร้อมดอกเบี้ย
โจทก์ให้การและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตามสัญญา ค่าเสียหายไม่เกิน 25,000 บาท ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระราคาที่ดินส่วนที่ไม่มีสิทธิรับไว้จำนวน 40,000 บาท คืนโจทก์พร้อมดอกเบี้ย และให้โจทก์ส่งคืนที่ดินในสภาพเดิม หากไม่สามารถคืนในสภาพเดิมได้ให้คืนในสภาพที่เป็นอยู่และใช้ค่าเสียหายจำนวน 150,000 บาท แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ย โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า หลังจากวันครบกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาแล้วเป็นเวลาเกือบ 1 ปี จำเลยจึงมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยก่อนหน้านั้นไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้มีการทวงถามให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด การที่โจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยกำหนดวันที่จำเลยผู้จะขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อไว้
แต่เมื่อถึงกำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาดังกล่าวแล้ว ไม่ปรากฏหลักฐานว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดทวงถามให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยก็รับเงินค่าที่ดินเพิ่มอีก 40,000 บาท โจทก์จำเลยปล่อยล่วงเวลามานานเช่นนี้แสดงว่าคู่กรณีไม่ถือเอาเวลาตามที่กำหนดไว้เป็นสาระสำคัญ เมื่อจำเลยมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระราคาที่ดินที่ค้าง โดยกำหนดเวลาตามสมควรแล้วโจทก์ไม่ไปตามนัด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และสัญญาเป็นอันเลิกกันตามที่จำเลยบอกกล่าวคู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยโจทก์ต้องคืนที่ดินให้แก่จำเลยและจำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำ แต่ต้องคืนค่าที่ดินที่ได้รับล่วงหน้าให้แก่โจทก์พิพากษายืน”
เพิ่มเติม
ที่จริงคุณย่าคุณอาจจะมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากเงินดาวน์ที่วางไว้ให้แก่โครงการแล้วในอัตรา 7.5% ต่อปีด้วยซ้ำ แต่ผมยังไม่อยากแตะในประเด็นนี้ เอาแค่ให้ได้เงินดาวน์คืนมาก่อน ผมว่าก็น่าจะพอ เว้นแต่ว่าถ้าทางโครงการยึกยัก ไม่ยอมคืน และต้องใช้สิทธิฟ้องร้องยาวนานหลายปี
ตลอดระยะเวลานับตั้งแต่ที่คุณย่าจ่ายเงินไป จนถึงวันที่ทางโครงการคืนเงินให้ตามคำพิพากษาถึงที่สุด คุณย่ามีสิทธิเรียกดอกเบี้ยในอัตรา 7.5% ต่อปีครับ ดอกเบี้ยได้มากกว่าฝากธนาคารซะอีก
ขอบคุณเรื่องราวจาก คุณ สมาชิกหมายเลข 2581426 และคำตอบจาก คุณ HANDYHUNG และ คุณ สมาชิกหมายเลข 4500264
