จากบทความตอนที่แล้ว ที่กล่าวถึงลักษณะของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในเบื้องต้นไปแล้ว ในครั้งนี้ จะเป็นการเพิ่มเติมในส่วนของรายละเอียดของค่าใช้จ่าย และภาษีที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบ อันเกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น
//ภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
การทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น มีการกำหนดค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบเอาไว้เป็นหลักคร่าวๆ ได้ดังต่อไปนี้
–ค่าจดจำนองที่ดิน
–ค่าธรรมเนียมการโอน
–ค่าอากร
–ภาษีธุรกิจเฉพาะ
–ภาษีเงินได้ส่วนบุคคล
ในที่นี้ สิ่งที่น่าสนใจของค่าธรรมเนียมในการดำเนินธุรกรรมหนึ่งๆ ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มักจะมีการตกหล่นและผิดพลาดไปนั้นคือ ค่าอากร และภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะมีความเกี่ยวเนื่องกันอย่างมีนัยสำคัญ กล่าวคือ ตามหลักแล้ว ค่าอากรแสตมป์ รัฐจะต้องเรียกเก็บจากผู้ที่มีรายได้จากธุรกรรมการขาย เป็นอัตรา 0.5% ของทุนทรัพย์ทั้งหมด (ที่ผู้ขายสามารถทำความตกลงร่วมกันกับผู้ซื้อได้ ว่าจะช่วยกันจ่ายครึ่งต่อครึ่ง หรือผู้ซื้อรับผิดชอบในส่วนดังกล่าวทั้งหมด) แต่สามารถงดเว้นอากรแสตมป์ได้ หากผู้ขายมีภาระที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(หมายเหตุ: แรกเริ่มเดิมที ค่าจดจำนองที่ดิน และค่าธรรมเนียมการโอน จะอยู่ที่อัตรา 1.00% และ 2.00% ตามลำดับ แต่ในขณะนี้ เป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐประกาศใช้นโยบายลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง อย่างที่ทุกท่านพอจะรับทราบและได้ยินมาโดยตลอดในระยะเวลาที่ผ่านมา จึงขอสรุปให้อยู่ในอัตรา 0.01% ตามนโยบายรัฐ)
//ข้อสังเกตเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะและอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ดี ตามเงื่อนไขของภาษีธุรกิจเฉพาะที่กล่าวไปในตอนที่แล้วนั้น มีเรื่องของระยะเวลาการถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเกี่ยวข้อง กล่าวคือ
–การนับระยะเวลาที่ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ให้นับตั้งแต่วันที่ได้มา จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง ซึ่งจะแตกต่างจากการนับจำนวนปีถือครองเพื่อคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย และถ้ามีการทำธุรกรรมซื้อขายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี ให้ถือว่าอยู่ในเงื่อนไขที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
–การมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ถ้ามีติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี ให้ละเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
–กรณีการขายฝากที่ดิน (เช่น ฝากผ่านตัวแทนหรือนายหน้า) ถ้ายังอยู่ในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี ให้อยู่ในเงื่อนไขของการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
สุดท้ายนี้ จุดประสงค์ของบทความสองตอนเกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะและธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ถูกเขียนขึ้นเพื่อสนับสนุนให้ท่านทำการหลบเลี่ยงภาษี (ซึ่งผลลัพธ์ของการกระทำดังกล่าว มีผลเสียมากกว่าผลดีอย่างไม่อาจเทียบกันได้…) แต่เราหวังเป็นอย่างยิ่ง ว่าข้อมูลโดยเบื้องต้นของเนื้อหา จะช่วยให้ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย สามารถปิดจุดบกพร่องทางค่าใช้จ่ายที่อาจจะเกิดขึ้น และสามารถบรรลุถึงข้อตกลงอันเป็นที่พึงพอใจของทั้งสองฝ่ายได้ในบั้นปลายของการทำธุรกรรมนั้นๆ
ท่านสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงโปรแกรมช่วยคำนวณอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่เว็บไซท์ http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06_4.asp