ภาษีอสังหา ฯ จะซื้อหรือขาย ต้องรู้ !!!

สวัสดีค่ะวันนี้เรากลับมาพบกันอีกครั้งโดยวันนี้เราจะมาช่วยอธิบายเรื่องที่หลายๆ ท่านอาจจะยังไม่ทราบเกี่ยวกับ ภาษีอสังหา ฯ เพราะว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมายได้กำหนดให้ภาระภาษีเป็นของผู้ขาย โดยผู้ซื้อหรือผู้ขายอาจจะเป็นผู้ที่ชำระก็ได้แล้วแต่ที่เราจะทำการตกลงกันเอง โดยเราจะต้องเตรียมตัวสำหรับเสียค่าเสียภาษีอะไรบ้าง และมีกี่ประเภที่เราต้องเสีย เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเดี๋ยวเราไปชมกันเลยค่ะ

ภาษีอสังหา ฯ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน นั้นโดยปกติเราจะเสียค่าใช้จ่ายทางด้านภาษีดังกล่าวจะถูกหักเมื่อได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินโดยถ้าหากมีทรัพย์สินประเภทดังกล่าว และต้องการขายจะมีภาษีที่เกี่ยวข้องอยู่ 2 ประเภท คือ

1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถที่จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือทรัพย์ที่เป็นมรดก กับทรัพย์ที่ไม่ใช่มรดก โดยทรัพย์ที่เป็นมรดก การคิดภาษีจะใช้ราคาประเมินในการคำนวณ หักค่าใช้จ่ายได้ 50% โดยนำจากปีปฏิทิน เราจะขอยกตัวอย่าง

เช่น  อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกขายในราคา 2,500,000 บาท ราคา ประเมิน 2,100,000 บาท และได้ถือครองมา 10  ปีปฏิทิน เช่น ถือครองมาตั้งแต่ปี 2550 – 2560

เงินได้จากการขาย: ให้ใช้ราคาประเมิน 2,100,000 บาท หักค่าใช้จ่าย 50% เหลือ 1,350,000 บาท 1,050,000 บาท

เงินได้ต่อปี: หารเงินได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง เท่ากับ 105,000 บาท (1,050,000 / 10 ปี)

ภาษีต่อปี: ตามอัตราภาษีก้าวหน้าโดย

• 0  – 300,000 บาท อัตราภาษี 5%
• 300,001 – 500,000 บาท อัตราภาษี 10%
• 500,001 – 750,000 บาท อัตราภาษี 15%
• 750,001 – 1,000,000 บาท อัตราภาษี 20%
• 1,000,001 – 2,000,000 บาท อัตราภาษี 25%
• 2,000,001 – 4,000,000 บาท อัตราภาษี 30%
• และ มากกว่า 4,000,000 บาทขึ้นไป อัตราภาษี 35%

(ซึ่งฐานภาษีนี้จะแตกต่างจากฐานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในส่วนของเงินได้สุทธิช่วง 300,000 บาทแรก จะต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ 5 ซึ่งแตกต่างจากการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาทั่วไปที่มีเงินได้สุทธิ 0 – 150,000 บาทแรกจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี)

โดยจากตัวอย่างนี้ เสียภาษีต่อปีเท่ากับ 10,500 บาท ดังนั้นภาษีหัก ณ ที่จ่ายคือ 105,000 บาท (10,500 x 10 ปี)

นอกจากนี้ การยื่นภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถ แยกยื่นตามวิธีคำนวณข้างต้นได้ โดยการแยกยื่นจะทำให้ไม่ต้องนำมารวมคำนวณรายได้สิ้นปีเพื่อเสียภาษีอีก โดยการยื่นภาษีรวมแม้จะหักค่าใช้จ่ายเหมาได้เท่ากัน แต่จะไม่มีการหารรายได้ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง  ซึ่งจะต้องนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ มารวมกับรายได้ประเภทอื่น โดยอาจจทำให้เสียภาษีสูงมากขึ้นไปอีกยกเว้นในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพง นอกจากนี้ยังมีเงินได้น้อยหรือไม่มีเงินได้ ซึ่งจะทำให้รายได้ก่อนหักค่าใช้จ่ายและลดหย่อนแล้วไม่เกิน 150,000 บาทต่อปี

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีประเภทนี้คิดจากผู้ที่มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยจะเสียเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย   โดยเสียพร้อมกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย นอกจากนี้ยังมีการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือ  2.1 กรณีที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน โดยที่ถือครองเกินกว่า 5 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษี  2.2 กรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครองทรัพย์ดังกล่าวเกินกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีเช่นกัน

ภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดจากรายรับ ดังนั้นหากมีรายได้เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้สำหรับลงทุนจำนวน 2,500,000 บาท และถือครองทรัพย์ดังกล่าวมาไม่ถึง 5 ปี ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจำนวน 82,500 บาท (3.3%x2,500,000)  (3.3 คือ ค่าชำระภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ)

นอกจากนี้ ก่อนการขายอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นว่าเป็นเท่าไหร่  และสามารถทำการลดลงได้หรือไม่ โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะ จะยิ่งช่วยให้ผู้ขายประหยัดภาษีได้ถึงร้อยละ 3.3 นอกจากนี้ การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หากเรามีรายได้จากการทำงานอื่นๆ อยู่แล้วไม่ควรนำภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ไปรวมคำนวณ เพราะจะทำให้ฐานภาษีสูงขึ้น

ภาษีคอนโดให้เช่า

สำหรับด้านภาษีคอนโดมิเนียมให้เช่าสำหรับบุคคลธรรมดานั้นในแต่ละปีเราต้องทำการยื่นภาษีรายได้ค่าเช่าจะต้องยื่นปีละ 2 ครั้ง สำหรับช่วงกลางปีสามารถยื่นได้ภายในวันที่ 30 กันยายน โดยยื่นแบบภงด.94 จากรายได้ที่เกิดขึ้นในช่วงเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายน ส่วนภาษีเต็มปี สามารถยื่นแบบภงด.90 ภายใน 31 มีนาคมปีถัดไป โดยยื่นรายได้ที่เกิดขึ้นทั้งปีภาษี และหักภาษีที่ได้จ่ายชำระในช่วงครึ่งปีออกไป โดยสามารถคำนวณภาษีได้ 2 แบบ

• แบบแรก ค่าใช้จ่ายแบบเหมา โดย คำนวณได้ โดยใช้อัตราเหมาจ่าย 30% เช่นในปี 2017 มีรายได้จากค่าเช่าทั้งปีรวม 2,000,000 บาท หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% เท่ากับ 600,000 บาท หักค่าลดหย่อนส่วนตัว 40,000 บาท  คงเหลือเงินได้สุทธิจำนวน 1,360,000 บาท  คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า รวมเสียภาษีจำนวน 113,000 บาท
• แบบที่สอง ค่าใช้จ่ายตามจริง วิธีนี้เป็นวิธีที่ใช้ในกรณีที่ต้องจ่ายเงืนเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะในปีแรกๆที่มีค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง หรือบางปีที่มีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม นอกจากนี้ยังสามารถนำภาษีโรงเรือนที่ได้ชำระไปมารวมเป็นค่าใช้จ่ายได้อีกด้วย เช่นในปี 2017 มีรายได้จากค่าเช่าทั้งปีรวม 4,000,000 บาท  มีค่าใช้จ่ายจากการตกแต่งจำนวน 700,000 บาท มีภาษีโรงเรือน 12.5% เท่ากับ 500,000 บาท(4,000,000×12/100) รวมค่าใช้จ่าย 1,200,000 บาท

หักค่าลดหย่อนส่วนตัว 40,000 บาท คงเหลือเงินได้สุทธิจำนวน 2,760,000 บาท บาท คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า รวมเสียภาษีจำนวน 235,000 บาท โดยการคำนวณเสียภาษีในแต่ละปีนั้น เราสามารถเลือกได้ว่าปีนี้จะเลือกเสียแบบตามจริง หรือเลือกแบบเหมา ได้ขึ้นอยู่กับว่าเรามีเอกสารแสดงค่าใช้จ่ายครบหรือไหม หรือคิดว่าถ้าเลือกแบบเหมาคุ้มกว่าก็เลือกแบบเหมาได้นั้นเองค่ะ

ขอขอบคุณกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย: www.dol.go.th และกรมสรรพากร www.rd.go.th

ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …

ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่