ถ้าให้พูดถึงการลงทุนที่ค่อนข้างจะมั่นคงที่สุด เชื่อว่าหลายคนคงตอบเป็นเสียงเดียวกันว่า การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ เพราะนับวันราคาจะยิ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะกับในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล หรือจังหวัดหัวเมืองต่าง ๆ ที่มีการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจทำให้มีคนเข้ามาอาศัยอยู่มากขึ้น แต่ในขณะเดียวกันปริมาณที่อยู่อาศัยก็มีอยู่อย่างจำกัด ทำให้ที่อยู่อาศัยอย่าง “คอนโดมิเนียม” ที่อยู่ในทำเลดี ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และมีส่วนกลางที่ครอบคลุมการใช้ชีวิตทุกฟังก์ชัน กลายเป็นที่ต้องการของตลาดของคนทำงาน รวมถึงนักท่องเที่ยวที่ชื่นชอบความสะดวกสบายในราคาประหยัดด้วย จึงเป็นเหตุผลให้ผู้มีทุนทรัพย์ หันมาจับตลาดการปล่อยเช่าคอนโดกันมากขึ้น
แต่รู้หรือไม่ว่า!? แม้เราจะเป็นเจ้าของและมีสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนเอง แต่ใช่ว่าคอนโดทุกห้องจะสามารถปล่อยเช่าได้ เพราะยังต้องมีการควบคุมโดยกฎหมายคอนโดที่เกี่ยวข้องอยู่หลายฉบับ บทความนี้จะพามือใหม่ที่อยากเริ่มทำธุรกิจทางด้านนี้แต่ยังไม่รู้กฎหมาย ไปเตรียมพร้อมกันไว้ก่อน เพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายในอนาคตกัน
รู้ก่อนได้เปรียบกว่า
ก่อนอื่นต้องรู้ก่อนว่า การปล่อยเช่าคอนโด แบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท คือปล่อยเช่าระยะยาว 30 วันหรือ 1 เดือนขึ้นไป และระยะสั้น คือรายวันหรือรายสัปดาห์ ซึ่งการปล่อยเช่าระยะยาวแทบจะไม่มีอะไรต้องกังวล เพราะกฎหมายคอนโดและพระราชบัญญัติโรงแรมระบุไว้ว่า สามารถปล่อยเช่าได้หากคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไป แต่ที่ควรระวังคือ การปล่อยเช่าในระยะสั้น ที่นิยมทำกันผ่านแพลตฟอร์มยักษ์ใหญ่ของต่างชาติ เพราะจริง ๆ แล้วผิดกฎหมาย อาจทำให้เจ้าของห้องและเจ้าของโครงการถูกปรับ จำคุก หรือทั้งจำทั้งปรับได้
ทำไมถึงเป็นแบบนั้น ?
เหตุผลง่าย ๆ ก็เพราะ “คอนโดมิเนียม” สร้างขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการที่พักอาศัยถาวร แต่ไม่ได้จัดตั้งขึ้นเป็นธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางเหมือนกับ “โรงแรม” โดยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ระบุไว้ว่า โรงแรม คือ สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน นั่นก็หมายความว่า การนำคอนโดมาปล่อยเช่าในลักษณะเดียวกับโรงแรม เป็นการประกอบธุรกิจผิดประเภท ผิดกฎหมาย มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละ 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนกฎหมายคอนโด เรียกได้ว่าถ้าพลาดมาทีมีเจ็บหนัก
เคลียร์ชัดกับกฎหมายคอนโด
แม้การปล่อยเช่าระยะสั้นหรือเป็นการชั่วคราวจะดูเสี่ยงเป็นพิเศษ แต่ก็ใช่ว่าจะผิดกฎหมายคอนโดไปซะทุกกรณี เพราะถ้าในคอนโดตึกเดียวกันหรือชุดเดียวกันมีกันอยู่ไม่เกิน 4 ห้อง หรือมีผู้พักอาศัยไม่เกิน 20 คน และทางเจ้าของโครงการได้แจ้งความจำนงต่อนายทะเบียนให้รับทราบก่อนแล้วว่าจะมีการสร้างรายได้เสริม ก็จะสามารถปล่อยเช่าได้ ดังที่กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 ข้อ 1 ที่กล่าวไว้ว่า ให้สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพักในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกินสี่ห้องและมีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกินยี่สิบคน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม และได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนด
ผู้พักต่างชาติ สิ่งที่ไม่ควรละเลย
นอกจากนี้ยังมีอีกสิ่งที่ผู้ปล่อยเช่าหลายคนอาจจะละเลยไป ซึ่งจริงๆ แล้ว ควรให้ความสำคัญไม่แพ้กับกฎหมายคอนโดอื่น ๆ เลยก็คือ “การแจ้งชื่อในกรณีที่ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ” เป็นสิ่งที่ผู้ปล่อยเช่าต้องรีบทำเมื่อมีผู้ให้เช่าเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักในไทยเป็นการชั่วคราวให้แก่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจในท้องถิ่นของตนเองภายใน 24 ชั่วโมง เพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย และเป็นผลดีต่อผู้ปล่อยเช่าเอง ในแง่ของการคัดกรองผู้เช่าคอนโด เพื่อความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สิน
สรุปง่าย ๆ ก็คือ หากมือใหม่จะทำการปล่อยเช่าคอนโดระยะยาว 30 วันขึ้นไป สามารถทำ “ได้” แต่หากปล่อยเช่าคอนโดระยะสั้น ควรต้องเป็นไปตามกฎหมายคอนโดกำหนด และต้องไม่ลืมที่จะแจ้งชื่อผู้เข้าพักแก่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจในท้องถิ่นด้วย เพื่อความสบายใจ ปลอดภัย ทั้งต่อตนเองและผู้เช่า
