รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายบางอ้อ-ท่าพระ พลิกโฉมตลาดคอนโดฯ 9 ปีซัพพลายสะสม 20,000 ยูนิตคาดปี 64 แตะ 28,500 ยูนิต ราคาที่ดินดิบโต 64.6% ราคาขายต่อยูนิตพุงแตะ 100,000 บาทต่อตร.ม.
ที่ดิน รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โต 64.6% ขยับไป 400,000 บาท
นายกันติทัต มลทา รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท ดีล จำกัด ในเครือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา Exploring Property Rental InBangkok ใน หัวข้อเปิดโพลค่าเช่าคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าในแนวรถไฟฟ้าสายสี น้ำเงินส่วนต่อขยาย ว่า ในช่วง 9 ปีที่ผ่านมา หลังจากที่รัฐบาลประกาศ แผนลงทุนก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วง บางอ้อ-ท่าพระ พบว่ารถไฟฟ้าเส้นทางดังกล่าวมีบทบาทต่อการเปลี่ยนแปลงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้น4ด้านด้วยกัน คือ
- การปรับตัวของราคาขายที่ดินดิบ โดยรถไฟฟ้าช่วยผลักดันราคาที่ดินในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปรับตัวสูงถึง 46.6% โดยก่อนหน้าที่จะมีโครงการเกิดขึ้นราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวจะมีราคาขายอยู่ที่ 60,000-180,000 บาทต่อตารางวา (ตร.ว.) ภายหลังการประกาศลงทุนโครงการรถไฟฟ้าราคาที่ดินมีการปรับตัวต่อเนื่องขึ้นมาอยู่ที่ 150,000-400,000 บาท ต่อตร.ว.
- โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินผลักดันให้เกิดการลงทุน โครงการคอนโดมิเนียมอย่างรวดเร็ว ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากการปรับตัวของราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯมีต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้น ทำให้มีการเร่งซื้อที่ดินและเปิดขายโครงการใหม่เร็วขึ้น ส่งผลทำให้มีการไหลเข้าของซัพพลายใหม่ในตลาดของคอนโดฯเพิ่มขึ้น 66% จากเดิมที่มีซัพพลายใหม่ในพื้นที่ 2,680 ยูนิตในปี 2555 เพิ่มขึ้นเป็น 7,825 ยูนิต ขณะที่ซัพพลายสะสมในพื้นที่ในปี 2562 มีอยู่ประมาณ 20,000 ยูนิต และคาดว่าในปี 2564 จะมีซัพพลายสะสมในพื้นที่เพิ่มเป็น 28,500 ยูนิตหลังจากที่โครงการที่เปิดตัวใหม่เริ่มก่อสร้างแล้วเสร็จ ในจำนวนนี้กว่า 30% หรือประมาณ 8,500 ยูนิต เป็นคอนโดฯ ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า
- ราคาขายคอนโดฯต่อตารางเมตร (ตร.ม.) มีการปรับตัวสูงขึ้นกว่า 39% เนื่องจากต้นทุนที่ดินขยับสูงขึ้น จากเดิมที่ในช่วงก่อนปี 2554 ราคาขายเฉลี่ยห้องชุดอยู่ที่ 62,000 บาทต่อ ตร.ม. ขยับเพิ่มมาอยู่ที่ 102,000 บาทต่อ ตร.ม. และ 4. ภาษีโรงเรือน ซึ่งเป็นอีกปัจจัย ที่มีผลต่อราคาขายคอนโดฯ
พร้อมๆกันนี้ยังทำให้มีเม็ดเงินเข้าสู่ กทม.เพิ่มขึ้นกว่า 11% หรือเพิ่มขึ้นจากเดิมที่มีรายได้จากการจัดเก็บภาษี 592 ล้านบาทเพิ่มเป็น 665 ล้านบาท นอกจากโครงการรถไฟฟ้าแล้ว ผังเมืองรวม กทม.ฉบับปี 2556 ยังเป็นตัวผลักดันให้ตลาดคอนโดฯมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยผังเมืองฉบับดังกล่าวมีส่วนสนับสนุนตลาด คอนโดฯ ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยเรื่องการจัดวางโซนนิ่ง การให้โบนัส ซึ่งอำนวยความสะดวกในการพัฒนาโครงการคอนโดฯของผู้ประกอบการในตลาด
ผลต่อค่าเช่าห้องชุดในพื้นที่ ทำให้ราคาปล่อยเช่าสูง
นายกันติทัต กล่าวว่า ปัจจัยดังกล่าวข้างต้นมีผลต่อค่าเช่าห้องชุดในพื้นที่ ซึ่งมีอยู่กว่า 30% ของซัพพลายสะสมในพื้นที่ มีผลต่อราคาค่าเช่าห้องชุดในพื้นที่ให้มีความแตกต่างกันไปตามทำเล หรือสถานี จอรถไฟฟ้า โดยทำเลราคาห้องชุดปล่อยเช่ามีช่วงห่างกันมากที่สุดคือ ห้องชุดในย่านสถานีท่าพระ ซึ่งมีห้องชุดปล่อยเช่าตั้งแต่ 8,000-15,000 บาทต่อเดือน เนื่องจากในพื้นที่ท่าพระเป็นจุดที่มีโครงการห้องชุด หนาแน่นที่สุด ทำให้มีการแข่งขันในพื้นที่สูงกว่าพื้นที่อื่นๆ
ขณะที่ทำเลที่มีราคาค่าเช่าห้องชุดเกาะกลุ่มกันมากที่สุดคือ ทำเลที่เป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า หรือ อินเตอร์เช้นจ์ เช่น สถานีบางขุนนนท์ สถานีจรัญสนิทวงศ์ 13 สถานีแยกไฟฉาย โดยค่าเช่าห้องชุดเฉลี่ยจะอยู่ที่ 14,000 บาทต่อเดือน ทั้งนี้สถานีที่สามารถทำค่าเช่าได้สูงสุดคือ สถานีบางขุนนนท์ และสถานีท่าพระ ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้สูงสุดประมาณ 18,000 บาทต่อเดือน แต่อัตราการปล่อยเช่าจะช้ากว่า ห้องชุดระดับราคา 7,000 -8,000 บาทต่อเดือนที่สามารถปล่อยเช่าได้เร็วมาก
“กลุ่มผู้เช่าที่เป็นกลุ่มใหญ่ จะเป็นกลุ่มนักศึกษามหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศิริราช ราชภัฏ และข้าราชการด้านการแพทย์ รวมถึง กลุ่มพนักงานห้างสรรพสินค้า ซึ่งกระจายตัวอยู่ในพื้นที่จำนวนมาก”
ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา