แบงก์รับ อสังหาฯชะลอตัว ทำปล่อยสินเชื่อบ้านลดตาม ระบุมาตรการกระตุ้นออกมาเหมาะสมแล้ว พร้อมดันคนไม่มีบ้าน 5 ล้านครัวเรือนมี บ้าน เพิ่มขึ้น วอนผู้ประกอบการอสังหาฯ คุมเซลส์อุดรอยรั่วฮั้วลูกค้า ขอกู้เกินราคาบ้านหวั่นเกิดหนี้ไม่มีคุณภาพ ทำแบงก์ไม่อยากปล่อยกู้ให้
รัฐบาลหนุนมาตรการกระตุ้นให้ 18.4 ล้านคนไทยให้มี บ้าน
อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทย ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง จากผลกระทบของสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ ปัญหาเงินบาทแข็งค่า กระทบต่อภาคการส่งออกของไทย ส่งผลให้อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจช่วง 9 เดือนแรกปีนี้ ขยายตัวเพียง 2.5% โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” หนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล โดยลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยและสนับสนุนให้ประชาชนทั่วไปมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ด้วยการคืนเงิน 50,000 บาท สำหรับ 1 แสนคน แต่ต้องได้รับอนุมัติสินเชื่อและโอนบ้านตั้งแต่วันที่ 27 พฤศจิกายน 2562-31 มีนาคม 2563 และจะให้สิทธิเฉพาะบ้านใหม่และซื้อจากผู้ประกอบการโดยเท่านั้น แต่ก็มีคำถามตามมาว่า นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศของรัฐบาลที่ออกมานั้น จะสามารถพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยได้จริงหรือไม่
ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอ
ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญกับการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศเป็นอย่างมาก เพราะมีสัดส่วน 3.9% ของจีดีพีประเทศหรือมีมูลค่ากว่า 4.25 แสนล้านบาท ซึ่งเมื่อรวมกับธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องด้วย จะมีมูลค่ากว่า 20% ของจีดีพี หรือคิดเป็น 3.63 ล้านล้านบาท โดยแบ่งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 1.01 ล้านล้านบาท ธุรกิจค้าปลีก-ค้าส่งวัสดุก่อสร้าง 1.04 ล้านล้านบาท ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง 1 ล้านล้านบาท ธุรกิจผลิตวัสดุก่อสร้าง 0.49 ล้านล้านบาท และธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ 0.09 ล้านล้านบาท ขณะที่การจ้างงานในภาคอสังหาริมทรัพย์มีสูงถึง 0.2 ล้านคน
เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว ย่อมส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตามไปด้วย เห็นได้จากอัตราที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ช่วง 9 เดือนแรกปีนี้ลดลงเฉลี่ย 6.38% หรือ 7,427 ยูนิตเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่อัตราการขายที่อยู่อาศัยลดลง 7.71% หรือ 9,375 ยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่มเป็น 9.16% หรือ 23,904 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมสูงกว่าบ้านแนวราบ ผลกระทบดังกล่าวทำให้ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ลดลง 16.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ยิ่งเป็นการซํ้าเติมทำให้ความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจในประเทศได้รับผลกระทบหนักไปด้วยในงานเสวนา “ปลุกกำลังซื้อ ฟื้นพลังเศรษฐกิจ จุดพลุอสังหาฯ พาไทยติดปีก” จัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ นายชาติชาย พยุหนาวีชัยผู้อำนวยการ ธนาคารออมสินยืนยันว่า มาตรการ กระตุ้นภาคอสังหา ริมทรัพย์ของรัฐบาลมีความเหมาะสม เพราะหากไม่เร่งออกมาตรการช่วงนี้ จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย ทั้งด้านแรงงานและสังคมมากขึ้น ธนาคารออมสินเองมีส่วนร่วมในการผลักดันให้ภาคอสังหาฯขยายตัวได้ดีขึ้น โดยส่งเสริมให้ประชาชนมีรายได้เพิ่มขึ้น เพื่อให้มีความสามารถในการมีที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลางและผู้รายได้น้อยที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองประมาณ 5.87 ล้านครัวเรือน หรือ 18.4 ล้านคน ด้วยการสนับ สนุนสินเชื่อให้กับผู้มีอาชีพอิสระ ค้าขาย หาบเร่แผงลอยให้ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้
แม้รัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อช่วยผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่ผู้ประกอบการเองต้องระมัดระวังเปิดโครงการใหม่และช่วยสถาบันการเงินคัดกรองลูกค้าด้วยการดูแลการขอสินเชื่อของลูกค้าให้มีคุณภาพด้วย เพราะที่ผ่านมาพบว่าการขอเงินสินเชื่อของลูกค้าที่ส่งมายังสถาบันการเงินนั้น จะสูงกว่าราคาที่อยู่อาศัยจริง ทำให้เกิดหนี้ที่ไม่มีคุณภาพจำนวนมาก“หนี้เสียภาคอสังหาฯ สาเหตุหนึ่งมาจากการกำหนดอัตราเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV)ของธนาคารแห่งประเทศไทย ธปท.) แต่อีกปัจจัยหนึ่งมาจากเซลส์ขายบ้านรวมหัวกับผู้ซื้อแจ้งขอสินเชื่อในราคาที่สูงกว่าราคาบ้านจริง ทำให้เป็นหนี้ที่ไม่มีคุณภาพ ธนาคารก็ไม่อยากปล่อยสินเชื่อให้”
มาตรการกระตุ้นภาค อสังหาฯ ช่วยได้
ขณะที่นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)มองเช่นเดียวกันว่า มาตรการกระตุ้นภาค อสังหาฯ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองสำหรับผู้ซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท โครงการบ้านในฝัน ที่ผู้ประกอบการร่วมมือกับกระทรวงการคลังออกแคมเปญลดแลกแจกแถมสำหรับประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ และโครงการบ้านดีมีดาวน์ ซึ่งกระตุ้นให้เกิดการโอนเร็วขึ้น ส่งผลให้ยอดปล่อยสินเชื่อของธนาคารดีขึ้น
สภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวกระทบต่อการปล่อยสินเชื่อของธอส.ที่ลดลงเหลือเดือนละ 14,000 ล้านบาท จากปกติเฉลี่ย 20,000 ล้านบาท แต่จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาล ส่งผลให้เดือนพฤศจิกายนสามารถปล่อยเพิ่มขึ้นเป็นปกติที่ 20,000 ล้านบาท ทำให้มั่นใจว่า ธอส.จะปล่อยสินเชื่อปีนี้ได้ตามเป้าหมาย 203,000 ล้านบาทได้จากปัจจุบันที่ปล่อยแล้ว 190,800 ล้านบาทและปีหน้าจะสามารถปล่อยสินเชื่อได้สูงกว่าปีนี้ 3% หรือ 209,000 ล้านบาท“มาตรการที่ออกมาสามารถสร้างกำลังซื้อเพิ่มขึ้นให้กลับมาที่ประชาชน ทำให้คนกู้มีเงินคืนกลับมาประมาณ 3 แสนบาทต่อราย เงินก็จะกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจและต่อยอดไปที่ภาคอสังหาฯได้อีกต่อหนึ่ง ดังนั้นผู้ประกอบการควรช่วยต่อยอดด้วยการจัดโปรโมชันดีๆ เพื่อจูงใจให้คนอยากซื้อบ้านมากขึ้นด้วย”นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตดีต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะปี 2561 ที่ตลาดโตร้อนแรงสุด ก่อนที่ธปท.เห็นสัญญาณผิดปกติ สั่งคุมเข้มสถาบันการเงินออกสินเชื่อใหม่ เพื่อสกัดกลุ่มเก็งกำไรจากปัญหาคอนโดฯเงินทอนที่เกิดขึ้น เกิดสถานการณ์ลูกค้าจำนวนมากโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ และตั้งแต่เดือนเมษายนที่ LTV มีผลบังคับใช้ อัตราการซื้อขายในตลาดและอัตราดูดซับซัพพลายลดลงมาก ส่งผลยอดคงค้างมีจำนวนสูงมาก
รัฐบาลพยายามช่วยเหลือด้วยการออกมาตรการตั้งแต่ การลดค่าธรรมเนียมและจดจำนองลง แต่ตลาดยังไม่ตอบรับ เพราะมีเวลาถึงสิ้นปี 2563 ทำให้ผู้ซื้อรอจังหวะตัดสินใจ ขณะที่บ้านในฝัน ทำให้อัตราดูดซับของตลาดดีขึ้นแต่ไม่มากพอ ขณะนี้รอเพียงผลของมาตรการบ้านดีมีดาวน์ ซึ่งคาดว่าจะเห็นผลบวกในต้นปีหน้า ซึ่งคาดหวังให้การซื้อขายจำกัดวงในกลุ่มที่มีสต๊อกเหลือขายจำนวนมากคือคอนโดฯ ราคา 3 ล้านบาท เพื่อให้ตลาดดูดซับสต๊อกส่วนเกินออกไปและรอวันฟื้นตัวและหวังว่ามาตรการรัฐจะ ทำให้ตลาดไม่ติดลบมากนัก
ที่มา หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ทำไม ที่ดิน วาละล้าน ระบาดทั่วกรุง
